Hà Nội đề xuất chuyển nhượng nhà ở thương mại sau 3 năm: Chuyên gia nói gì?

Hà Nội dự kiến quy định nhà ở thương mại trong các khu đô thị đa mục tiêu chỉ được chuyển nhượng sau 3 năm để hạn chế đầu cơ, kéo giá nhà về mặt bằng phù hợp hơn.

Hà Nội muốn điều tiết thị trường bằng mốc 3 năm

Thông tin trên được Phó Chủ tịch UBND TP Hà Nội Trương Việt Dũng chia sẻ khi nói về công tác quy hoạch, giải phóng mặt bằng và tái định cư tại một số dự án trọng điểm.

Ông cho biết Hà Nội là một trong những địa phương đầu tiên đưa ra sáng kiến mô hình khu đô thị đa mục tiêu, với kỳ vọng vừa góp phần điều tiết thị trường bất động sản, vừa tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân.

“Chúng tôi sẽ điều tiết, có quy định sau 3 năm, người mua nhà ở thương mại mới được chuyển nhượng cho đơn vị khác để tránh việc đầu cơ, giúp giá nhà trở về với mặt bằng phù hợp hơn và tăng khả năng tiếp cận nhà ở cho người dân”, ông nói.

Chuyên gia nói gì về đề xuất này?

Ông Phạm Đức Toản: Có thể hãm dòng tiền đầu cơ ngắn hạn

Theo ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, việc hạn chế chuyển nhượng trong 3 năm có thể giúp giảm đầu cơ ngắn hạn.

Ông cho rằng hiện nay nhiều khu đô thị rơi vào tình trạng bỏ hoang do tỷ lệ đầu cơ lớn. Khi hoạt động mua đi bán lại ngắn hạn bị hạn chế, dự án có cơ hội hình thành cộng đồng cư dân thực sự, từ đó dịch vụ và tiện ích phát triển theo.

Tuy nhiên, ông Toản cũng nhấn mạnh muốn xử lý tận gốc tình trạng bỏ hoang nhà đất và đầu cơ thì biện pháp hiệu quả hơn vẫn là đánh thuế với nhà thứ hai hoặc nhà để hoang.

Ông nhận định: khi dữ liệu sở hữu và sử dụng nhà ở được quản lý đầy đủ, việc đánh thuế với tài sản không đưa vào khai thác sẽ buộc thị trường tự điều tiết mạnh hơn nhiều so với các biện pháp hành chính chỉ áp dụng trong một nhóm dự án.

Theo ông Toản, với nhà ở xã hội, pháp luật hiện hành đã quy định hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm. Vì vậy, nếu triển khai, điểm mới của đề án sẽ chủ yếu tác động đến phân khúc nhà ở thương mại trong các đại đô thị hỗn hợp.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn: Cho thấy tư duy phát triển đô thị đang đổi

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng đây là dấu hiệu cho thấy tư duy phát triển đô thị đang thay đổi rõ rệt. Nếu trước đây nhiều dự án vận hành chủ yếu theo logic thị trường thì nay yếu tố an sinh và nhu cầu cư trú thực tế đang dần được đặt vào trung tâm.

Theo ông, mục tiêu của chính sách không chỉ là hạn chế đầu cơ mà còn hướng tới việc tạo ra các khu đô thị có cư dân sinh sống thật, từ đó hình thành sức sống cho hạ tầng và hệ sinh thái dịch vụ đi kèm.

Thực tế nhiều năm qua cho thấy không ít khu đô thị mới rơi vào cảnh vắng người ở, đặc biệt ở các phân khúc biệt thự, liền kề, shophouse. Dù hạ tầng được đầu tư khá đồng bộ, nhiều khu vực vẫn thiếu hoạt động thương mại, dịch vụ vì lượng cư dân thực tế thấp hơn nhiều so với quy mô dự án.

Tuy vậy, ông Tuấn cũng lưu ý đề án thiên về mục tiêu an sinh có thể kéo theo nhiều tranh luận về cơ chế thị trường. Khi một dự án bị khống chế lợi nhuận, kiểm soát giá bán và hạn chế chuyển nhượng, sức hấp dẫn với doanh nghiệp chắc chắn sẽ giảm. Việc phải chịu cơ chế giám sát, kiểm toán xuyên suốt vòng đời dự án cũng sẽ làm tăng áp lực vận hành.

Ông Nguyễn Anh Quê: Có thể cân nhắc mốc 5 năm

Ông Nguyễn Anh Quê, Ủy viên Ban Chấp hành Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cho rằng Hà Nội đang đề xuất mốc 3 năm nhưng có thể cân nhắc kéo dài tối đa 5 năm để tăng tính ổn định và minh bạch của chính sách.

Ông cũng cho rằng cần có hành lang pháp lý rõ ràng, như Quốc hội ban hành nghị quyết riêng hoặc bổ sung Luật Nhà ở về nhà ở thương mại giá phù hợp, làm cơ sở để Chính phủ ra Nghị định hướng dẫn các địa phương áp dụng; hoặc đưa cơ chế này vào Luật Thủ đô.

Nếu muốn hạn chế chuyển nhượng mà không cần chờ sửa luật, ông Quê đề xuất thay vì ký hợp đồng mua bán ngay từ đầu, chủ đầu tư và người dân có thể ký hợp đồng thuê nhà trong 5 năm. Sau thời gian này, nếu đáp ứng điều kiện, các bên mới chuyển sang hình thức mua bán chính thức.

Người mua đồng thời phải cam kết không phát sinh thêm sở hữu nhà đất tại Hà Nội trong thời gian thuê và duy trì việc sinh sống, làm việc tại Thủ đô.

Ông Lê Hoàng Châu: Nhà ở thương mại là tài sản hợp pháp

Ở chiều ngược lại, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA, cho rằng về nguyên tắc pháp lý hiện hành, nhà ở thương mại là tài sản thuộc quyền sở hữu hợp pháp của người dân, do đó không nên đặt ra hạn chế về thời gian chuyển nhượng.

Theo ông, hệ thống pháp luật hiện nay không có quy định cấm chủ sở hữu nhà ở thương mại mua bán, chuyển nhượng hay hạn chế thời điểm giao dịch. “Luật không cấm thì chúng ta không được cấm”, ông Châu nói.

Bạn nghĩ sao về đề xuất này của Hà Nội? Comment bên dưới nhé!

Châu Anh