Siết tín dụng BĐS 2026: Lãi vay 14%/năm, tài sản thế chấp có thể bị định giá rất khác nhau

Tín dụng bất động sản năm 2026 đang bị siết chặt, lãi suất cho vay nhiều nơi đã lên 14%/năm, trong khi có hợp đồng cũ tại một số ngân hàng khác chạm ngưỡng 19 - 20%. Đây là bức tranh đáng chú ý trong bối cảnh thị trường vừa mới manh nha phục hồi nhưng lại đối mặt nguy cơ thiếu thanh khoản.

Tại Hội thảo “Tín dụng bất động sản, kiểm soát thế nào để phát triển”, các chuyên gia đều cho rằng việc kiểm soát dòng vốn là cần thiết, nhưng nếu siết quá mạnh và đúng vào thời điểm nhạy cảm, thị trường có thể bị ảnh hưởng lan rộng sang nhiều ngành liên quan.

Theo ông Lâm Hiếu Dũng, Phó Tổng biên tập Báo Thanh Niên, Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đã khẳng định quan điểm điều hành cứng rắn khi yêu cầu tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản không được vượt quá mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế. Mục tiêu là giảm rủi ro hệ thống và hướng vốn vào sản xuất kinh doanh ưu tiên.

Động thái này xuất hiện sau giai đoạn tín dụng bất động sản năm 2025 tăng trưởng nóng trên 20%, cao hơn nhiều so với mức tăng trưởng chung. Riêng mảng cho vay kinh doanh bất động sản tăng tới 28%.

Điểm đáng lo là mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản tăng nhanh đã kéo theo cuộc chạy đua huy động vốn trong quý 1 năm 2026, buộc NHNN phải ra văn bản cảnh báo. Hệ quả trực tiếp là thanh khoản thị trường suy giảm, trong khi đây là yếu tố sống còn với bất động sản.

Ông Dũng cũng bày tỏ quan ngại về tính thời điểm của chính sách siết tín dụng. Trong bối cảnh địa chính trị bất ổn gây đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, Chính phủ lại đang theo đuổi mục tiêu tăng trưởng hai chữ số, nên việc siết vốn vào bất động sản có thể tạo tác động tiêu cực đến đà hồi phục chung.

Ông nhấn mạnh, bất động sản hiện đóng góp khoảng 12% GDP và có liên hệ mật thiết với hơn 40 lĩnh vực phụ trợ như xây dựng, nội thất, vận tải, vật liệu xây dựng. Vì vậy, siết vốn không chỉ tác động đến chủ đầu tư hay nhà đầu tư, mà còn lan sang cả hệ sinh thái kinh tế xung quanh.

Ông cũng đặt câu hỏi về định nghĩa “vốn cho sản xuất”: nếu các ngành sắt thép, xi măng, thiết kế nội thất hay hạ tầng khu công nghiệp thu hút FDI đều phụ thuộc vào sự chuyển động của bất động sản, thì việc siết chặt lĩnh vực này liệu có thật sự giúp các ngành sản xuất khác phát triển hay không.

Ở góc nhìn của doanh nghiệp và thị trường, bài toán lớn không chỉ là siết hay không siết, mà là siết như thế nào.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA), cho rằng việc ngân hàng siết tín dụng để giảm rủi ro là điều chính đáng. Tuy nhiên, ngân hàng cũng cần tự soi chiếu chính mình thay vì chỉ tập trung vào rào cản kỹ thuật với khách vay.

Ông Châu cho rằng một nút thắt quan trọng là mức lợi nhuận mục tiêu của ngành ngân hàng. Dù Chính phủ và NHNN liên tục thúc đẩy các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí vận hành, đẩy mạnh chuyển đổi số để có dư địa giảm lãi suất, nhưng lợi nhuận của hệ thống ngân hàng vẫn duy trì ở mức cao.

Theo ông, ngay cả trong giai đoạn khó khăn như đại dịch COVID-19, lợi nhuận ngành ngân hàng vẫn ước tính khoảng 7 tỷ USD mỗi năm, và trong điều kiện bình thường tăng lên mức 9 - 10 tỷ USD. Từ đó, ông đặt vấn đề: ngành ngân hàng đã thực sự chia sẻ với nền kinh tế đến đâu?

Đáng chú ý hơn cả là sự bất đối xứng trong định giá tài sản thế chấp giữa các đối tượng vay vốn.

Ông Lê Hoàng Châu cho biết, với doanh nghiệp bình thường, tài sản bất động sản thế chấp thường chỉ được ngân hàng đánh giá bằng 70% giá trị thực, và mức cho vay thực tế cũng chỉ giới hạn ở 70% trên giá trị đã định giá đó. Nghĩa là một tài sản trị giá 100 tỷ đồng chỉ được ghi nhận là 70 tỷ đồng tài sản thế chấp và doanh nghiệp chỉ tiếp cận được nguồn vốn 49 tỷ đồng.

Trong kịch bản thị trường suy thoái, tài sản có thể chỉ được định giá 50-60%, khiến phần thiệt thòi nghiêng về phía doanh nghiệp, trong khi ngân hàng vẫn an toàn nhờ lớp đệm tài sản đảm bảo.

Ngược lại, với các doanh nghiệp thân hữu trong hệ sinh thái của ngân hàng, tài sản thế chấp có giá trị 1 đồng có thể được “thổi” lên gấp 3 đến 4 lần giá trị thực. Ông Châu cho rằng đây là lỗ hổng cần được kiểm soát chặt, bởi nhiều vụ án tài chính chấn động thời gian qua đã cho thấy rủi ro từ việc định giá và cho vay thiếu chuẩn mực.

Ông nhấn mạnh, các tổ chức tín dụng cần tuân thủ nghiêm ngặt quy trình và tiêu chí cho vay để giảm thiểu rủi ro hệ thống, thay vì tạo áp lực lên những doanh nghiệp làm ăn chân chính.

Từ góc nhìn thị trường bất động sản, đây là thời điểm dòng vốn, lãi suất và định giá tài sản thế chấp đều đang tác động trực tiếp đến thanh khoản. Khi tín dụng bị siết, doanh nghiệp yếu dòng tiền sẽ chịu áp lực lớn hơn, còn người mua nhà cũng có thể đối mặt với chi phí vốn cao hơn.

Bạn nghĩ sao về việc siết tín dụng bất động sản trong bối cảnh hiện nay? Comment bên dưới nhé!