Quy hoạch sông Hồng 730.000 tỷ: Dòng tiền BĐS Hà Nội đang dịch chuyển ra sao?

Quy hoạch sông Hồng 730.000 tỷ đồng đang trở thành điểm nóng của bất động sản Hà Nội, kéo theo sự dịch chuyển dòng tiền từ khu vực giá cao sang các “vùng trũng” mới.

Quy hoạch sông Hồng đang mở ra điều gì cho Hà Nội?

Theo định hướng quy hoạch tầm nhìn 100 năm, Hà Nội chuyển từ mô hình đô thị đơn nhân sang đa cực, trong đó sông Hồng được xác lập là trục xương sống chính cho không gian phát triển.

Chuyên gia tài chính Tô Anh Hùng - CEO Refi và Cố vấn tài chính thuộc Cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam (VWA) cho rằng việc lấy hai bên bờ sông làm trục phát triển là xu thế tất yếu, tương tự Seoul (Hàn Quốc) hay Thượng Hải (Trung Quốc).

Ông nhận định đây không chỉ là mở rộng địa giới, mà còn là quá trình tái định nghĩa những vị trí “kim cương” mới của Thủ đô, nơi quỹ đất còn rộng và dư địa phát triển lớn hơn trung tâm hiện hữu.

Tâm lý “ngại qua sông” vẫn còn ảnh hưởng?

Theo ông Hùng, người Hà Nội từ lâu có tâm lý ngại “đi qua sông”. Điều này thể hiện khá rõ khi khu vực phía Tây như Cầu Giấy, Nam Từ Liêm, Bắc Từ Liêm phát triển mạnh hơn phía Đông như Gia Lâm, Long Biên, dù khoảng cách tới Hồ Gươm là tương đương.

Để thay đổi điều này, hạ tầng giao thông đồng bộ, đặc biệt là các tuyến Metro và mô hình đô thị gắn với giao thông công cộng (TOD), được xem là điều kiện tiên quyết để rút ngắn thời gian di chuyển từ phía Bắc và phía Đông vào trung tâm.

Dòng tiền đang dịch chuyển về đâu?

Trong bối cảnh thông tin quy hoạch dày đặc, dòng tiền trên thị trường đang dịch chuyển từ khu vực giá cao phía Tây sang các điểm mới.

Ông Hùng cho biết giá bất động sản tại Cầu Giấy hay Thanh Xuân đã ở mức rất cao, từ 70 đến 91 triệu đồng/m², khiến dư địa tăng trưởng không còn nhiều.

Ngược lại, khu vực phía Nam với phường Hoàng Mai và xã Thanh Trì đang hấp dẫn hơn nhờ cú hích từ việc mở rộng Quốc lộ 1A lên tới 90 m cùng sự xuất hiện của các siêu đô thị từ những chủ đầu tư lớn.

Ở phía Bắc, huyện Đông Anh cũng ghi nhận mức tăng mạnh, có nơi chạm ngưỡng 100 triệu đồng/m² nhờ kỳ vọng vào các tuyến vành đai 3.5 và vành đai 4. Tuy nhiên, chuyên gia cảnh báo vẫn có độ lệch giữa giá trị kỳ vọng và thực tế nếu hạ tầng chưa theo kịp.

Rủi ro lớn nhất với nhà đầu tư là gì?

Một bài học đáng chú ý được ông Hùng nhấn mạnh là hiện tượng “đô thị ma” ở một số đại dự án vùng ven, nơi tỷ lệ “sáng đèn” chỉ khoảng 30%.

Nguyên nhân chính là nhiều khu đô thị mới tập trung bán nhà ở nhưng thiếu yếu tố tạo việc làm. Nếu không có các nhà đầu tư lớn phát triển trung tâm tài chính hay khu công nghệ cao - như kỳ vọng với tòa tháp 108 tầng tại Đông Anh - thì người dân sẽ khó chuyển đến sinh sống lâu dài.

Ông dẫn bài học từ Keangnam ở phía Tây: một công trình có thể hút hàng nghìn chuyên gia nước ngoài và tạo ra hàng vạn việc làm, từ đó kéo theo nhu cầu thực về nhà ở và dịch vụ.

Đừng chạy theo “nét vẽ quy hoạch” trên giấy

Rủi ro lớn nhất hiện nay là mua theo kỳ vọng quy hoạch nhưng bỏ qua pháp lý và an toàn. Nhiều người đang đổ xô mua đất nông nghiệp ven sông với kỳ vọng chuyển đổi mục đích sử dụng để hưởng chênh lệch địa tô, nhưng đây là cuộc chơi nhiều rủi ro.

Theo ông Hùng, hành lang thoát lũ và quy hoạch phân khu sông Hồng là những biến số phức tạp. Việc chậm ban hành quy hoạch chi tiết 1/500 là cần thiết để đánh giá tác động môi trường, nhất là sau các bài học về lũ lụt tại Thái Nguyên hay Nha Trang.

Bên cạnh đó, theo quy định mới, chi phí chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ nông nghiệp sang đất ở sẽ rất lớn theo bảng giá đất năm 2026, khiến lợi nhuận kỳ vọng chưa chắc bù đắp được chi phí tài chính.

Lãi suất và chiến lược đầu tư: cần tỉnh táo hơn

Hiện thị trường bất động sản Hà Nội còn chịu áp lực từ mặt bằng lãi suất cho vay vẫn ở mức cao, dao động từ 13% đến 17% tùy ngân hàng.

Chuyên gia cho rằng khả năng lãi suất giảm sâu trong thời gian tới là không lớn do áp lực lạm phát và chi phí vốn đầu vào của ngân hàng vẫn cao. Vì vậy, công thức đầu tư “70% hạ tầng hiện hữu và 30% kỳ vọng quy hoạch” vẫn còn giá trị, nhưng nên ưu tiên tài sản có khả năng tạo dòng tiền thực.

Những trường hợp dùng đòn bẩy tài chính lớn tại các điểm nóng quy hoạch đang đối mặt nguy cơ “ngộp”, và cần chủ động tái cơ cấu thay vì cố giữ tài sản gây áp lực lên cuộc sống.

Metro sẽ tạo khác biệt ra sao?

Trong tương lai, quy hoạch 100 năm định hướng phát triển các đô thị nén với cao ốc lên tới 50 tầng, kết nối trực tiếp với hệ thống Metro và không gian ngầm.

Xu hướng này sẽ tạo ra sự phân hóa rõ rệt: các bất động sản trong ngõ nhỏ, khó tiếp cận về phòng cháy chữa cháy có thể giảm giá trị và thanh khoản, trong khi các dự án có kết nối Metro sẽ có mặt bằng giá cao hơn và giá trị gia tăng bền vững hơn.

Ông Hùng dự báo khi các tuyến Metro đi vào vận hành, giá bất động sản khu vực lân cận có thể tăng ổn định khoảng 8% mỗi năm, cao gấp đôi so với những nơi không có Metro.

Nhà đầu tư nên làm gì lúc này?

Lời khuyên là cần chuẩn bị kỹ về kiến thức và năng lực định giá, thay vì chạy theo tin đồn. Nhà đầu tư nên nghiên cứu tài liệu quy hoạch theo các mốc 2030, 2045 và 2065.

Việc xây dựng danh mục bất động sản theo nhiều lớp - từ nhà ở để đảm bảo nhu cầu cơ bản, đến tài sản tạo dòng tiền như chung cư, rồi mới đến đầu tư vùng ven - sẽ giúp thích ứng tốt hơn với các chu kỳ biến động.

Bạn nghĩ sao về quy hoạch sông Hồng và mặt bằng giá hiện tại? Comment bên dưới nhé!