Người dân có "đất nhảy dù" ven sông Hồng lo mất trắng, đất sổ đỏ giao dịch đóng băng

Bồ Đề - Long Biên đang là điểm nóng quy hoạch khi nằm trong khu vực dự kiến của Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng. Thị trường vì thế gần như đóng băng: người có nhà, có đất muốn bán nhưng không dễ tìm được người mua.

Quy hoạch lớn, diện tích hơn 391 ha

Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng đã được HĐND TP Hà Nội phê duyệt chủ trương đầu tư với quy mô khoảng 11.418 ha, tổng vốn gần 737.000 tỷ đồng.

Theo hồ sơ đề xuất của liên danh nhà đầu tư CTCP Địa ốc Đại Quang Minh - CTCP Tập đoàn Trường Hải - CTCP Tập đoàn Hòa Phát, dự án gồm 17 dự án thành phần.

Trong đó, dự án thành phần lớn nhất là Khu đô thị đa mục tiêu tại phường Bồ Đề và phường Long Biên với diện tích hơn 391 ha, tổng vốn dự kiến 257.765 tỷ đồng.

Ranh giới khu đô thị kéo dài từ chân cầu Chương Dương đến chân cầu Thanh Trì. Phía tây nam giáp đất nông nghiệp hiện hữu và bãi bồi sông Hồng, phía đông bắc được bao bọc bởi trục Long Biên - Xuân Quan (ĐT378).

Bảng giá đất 1/1/2026: khu nào cao nhất?

Theo bảng giá đất áp dụng từ ngày 1/1/2026 của TP Hà Nội, khu vực này có nhiều mức giá khác nhau:

Đất ở VT1 cao nhất ở đâu?

Đất ở VT1 dọc đường Thạch Cầu và đê sông Hồng (đường gom chân đê, đoạn từ cầu Chương Dương đến nút giao thông đường Lâm Du - Cổ Linh - Hồng Tiến - Bát Khối) có giá khoảng 44,4 triệu/m2.

Đất ở VT2, VT3, VT4 thấp hơn, dao động 20,7 - 28,8 triệu/m2.

Đất ở Phú Viên và Trịnh Tố Tâm bao nhiêu?

Đất ở VT1 tại đường Phú Viên (đoạn từ đầu đốc Đền Ghềnh đến Làng văn hóa du lịch và ẩm thực Nắng Sông Hồng) và đường Trịnh Tố Tâm (đoạn từ ngã ba giao cắt đường Bát Khối, cạnh cây xăng Bồ Đề đến ngã ba giao cắt đường Phú Viên, cạnh chùa Lâm Du) cùng ở mức 39,5 triệu/m2.

Đất ở VT2, VT3, VT4 tại đây khoảng 19,2 - 26,5 triệu/m2.

Đất không sổ rao bán giá rẻ, rủi ro pháp lý vẫn còn

Thực tế thị trường ở khu vực này cao hơn khá nhiều so với bảng giá đất.

Bà T., người dân sinh sống ở Thạch Cầu (phường Long Biên), cho biết nhà mặt phố sẵn sổ đỏ, vị trí kinh doanh đẹp trên tuyến đường này được rao bán ở mức hơn 300 triệu/m2. Nhà trong ngõ đi vừa ô tô, pháp lý đảm bảo dao động 100 - 140 triệu/m2.

Với những bất động sản chưa làm được sổ đỏ, giá thấp hơn rất nhiều. Có nơi chỉ khoảng 10 triệu/m2, tài chính mấy trăm triệu là đã có thể mua. Một số lô vuông vắn, vị trí đẹp có thể lên khoảng 30 triệu/m2. Cách đây mấy tháng, có người trong làng bán được một lô đất không sổ rộng 50 m2 với giá 12 triệu/m2, tức 600 triệu cả lô.

Những lô ở không sổ, nguồn gốc lấn chiếm thường được gọi là “đất rau xanh”, “đất nhảy dù”, tập trung nhiều ở các bãi đất mé sông Hồng. Nếu Nhà nước thu hồi đất để làm dự án, những hộ xây nhà trên các lô này có thể đối mặt nguy cơ mất trắng.

Vì sao giao dịch gần như đóng băng?

Sang khu vực phường Bồ Đề, chị H., môi giới địa phương, cho biết giá nhà đất ở đây cao hơn Thạch Cầu khá nhiều.

Tài chính 5 tỷ còn không thể mua đất trong ngõ ở Bồ Đề, chưa nói đến nhà trong ngõ hay đất mặt đường. Một số thửa đất nhỏ khoảng 30 m2 đã có giá quanh mức 10 tỷ.

Trước đây, chị vẫn chốt giao dịch khá đều. Nhưng từ khi có thông tin nhiều nơi ở quận Long Biên cũ dự kiến nằm trong khu vực quy hoạch Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng, mọi hoạt động mua bán gần như dừng lại.

Hiện thị trường gần như không ai rao bán, cũng không ai hỏi mua. Người dân chỉ chờ thông tin giải tỏa và đền bù chính thức. Một số nơi còn có thông báo tạm dừng cấp phép xây dựng, nhà đang xây dở cũng phải ngưng lại.

Ở Phú Viên, gần chân cầu Chương Dương, anh Q. cho biết khi có thông tin khu mình ở có thể nằm trong quy hoạch, thị trường lập tức đóng băng. Ngân hàng không nhận thế chấp để cho vay, người có nhà có đất muốn bán nhưng cũng không buồn rao vì cơ bản không ai dám mua lúc này.

Hàng xóm của anh từng rao bán căn nhà trong ngõ cao 3 tầng giá 18 tỷ, trước đó 1 - 2 tuần đều có người hỏi xem nhà. Nhưng từ khi dính thông tin quy hoạch, gần như không còn ai hỏi mua nữa.

Nhà 4 tầng, đất 45 m2 vay 4 tỷ, lo tiền đền bù không đủ trả nợ

Một người dân khác mới chuyển về khu vực chân cầu Chương Dương sinh sống gần một năm cho biết căn nhà cao 4 tầng, xây trên diện tích đất 45 m2, được mua với giá 7 tỷ đồng. Sau đó gia đình bỏ thêm khoảng 2 tỷ đồng để sửa chữa, lắp nội thất khai thác lưu trú.

Để mua và sửa nhà, vợ chồng anh vay ngân hàng 4 tỷ đồng. Nếu căn nhà nằm trong khu quy hoạch dự án, số tiền đền bù có thể không đủ trả nợ, đồng thời anh mất luôn nguồn thu từ việc cho thuê.

Khảo sát trên đường Phú Viên, khu vực dọc trục Long Biên - Xuân Quan cho thấy nhà giáp mặt đê, vị trí kinh doanh thuận lợi có giá rao bán 150 - 200 triệu/m2 nếu có sổ và 100 - 120 triệu/m2 nếu không sổ. Khu vực trong ngõ đa phần dưới 100 triệu/m2.

Những căn không sổ ở đây vẫn có giá thị trường cao hơn một số nơi khác vì nhiều hộ đã có giấy xác nhận sinh sống lâu dài, hoặc có nguồn gốc đất sạch được cơ quan cấp cho cán bộ từ trước đây.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá và tâm lý thị trường ở Bồ Đề - Long Biên lúc này? Comment bên dưới nhé!