Quản lý vận hành trong vòng đời bất động sản: vì sao ngày càng quan trọng?
Savills chỉ ra vận hành là mắt xích quyết định hiệu quả bền vững dài hạn của văn phòng, không chỉ ở giai đoạn phát triển.
Giảm phát thải carbon trong tái phát triển văn phòng đang trở thành ưu tiên cốt lõi khi các yêu cầu về phát triển bền vững ngày càng siết chặt, theo Savills.
Điều gì quyết định vòng đời của một tòa nhà?
Theo Savills, tái sử dụng vật liệu theo mô hình kinh tế tuần hoàn là một giải pháp hiệu quả, nhưng hiệu quả thực tế phụ thuộc rất lớn vào cách tòa nhà được vận hành theo thời gian. Trọng tâm đang chuyển từ các giải pháp “xanh” ngắn hạn sang hiệu quả có thể đo lường trong suốt vòng đời tài sản.
Các nghiên cứu của Savills cho thấy hệ sinh thái thu hồi và tái sử dụng vật liệu tại địa phương ngày càng trưởng thành đang giúp việc nâng cấp và tái cấu trúc tài sản (redevelopment) trở thành lựa chọn tốt hơn về mặt giảm phát thải carbon tại một số thành phố. Chỉ số Material Reuse Maturity Index xếp hạng London, Amsterdam và Paris là những thị trường dẫn đầu, nhờ tỷ lệ tái sử dụng cao, chuỗi cung ứng phát triển và khung pháp lý thuận lợi.
Retrofit hay redevelopment, đâu là giải pháp hiệu quả hơn?
Dù vậy, trong hầu hết các trường hợp, cải tạo (retrofit) vẫn là giải pháp hiệu quả nhất để giảm phát thải carbon trong suốt vòng đời của tòa nhà. Dù cải tạo sâu có thể đòi hỏi chi phí lớn và gặp nhiều thách thức, các dự án cải tạo chất lượng cao tại những thị trường hạn chế nguồn cung vẫn ghi nhận hiệu quả cho thuê vượt trội.
Cụ thể, các dự án tại Madrid và New York có mức tăng trưởng giá thuê cao hơn trung bình lần lượt 57% và 67% trong vòng bốn năm.
Vận hành: mắt xích còn thiếu trong chiến lược bền vững
Ông Joanna Conceicao, Giám đốc Savills Earth, cho biết các chủ đầu tư văn phòng đang đối mặt với thách thức lớn khi nâng cấp tài sản để đáp ứng các quy định ngày càng chặt chẽ và kỳ vọng ngày càng cao của thị trường. Tại nhiều thị trường, một tỷ lệ lớn các tòa nhà hiện hữu có nguy cơ không đáp ứng các tiêu chuẩn hiệu suất năng lượng tối thiểu sắp tới.
Với phần lớn tòa nhà hiện hữu, cải tạo vẫn là cách hiệu quả nhất để giảm phát thải carbon trong suốt vòng đời, vì giúp tránh phá dỡ và xây dựng mới. Tuy nhiên, trong những trường hợp tòa nhà không còn phù hợp và nâng cấp tài sản là lựa chọn tốt hơn về dài hạn, tác động carbon có thể được giảm thiểu thông qua mô hình kinh tế tuần hoàn trong sử dụng vật liệu.
Điều đáng chú ý là ngày càng nhiều thành phố lớn đang hỗ trợ tái sử dụng vật liệu, giúp quá trình tái phát triển trở nên linh hoạt, bền vững và có trách nhiệm hơn với môi trường.
Vì sao vận hành quyết định giá trị dài hạn?
Mặc dù các quyết định liên quan đến cải tạo hay nâng cấp tài sản đóng vai trò quan trọng trong việc định hình lượng phát thải carbon của tòa nhà, kết quả bền vững trong dài hạn cuối cùng vẫn được quyết định bởi cách tài sản được vận hành theo thời gian.
Đặc biệt, các tòa nhà văn phòng không nên chỉ được xem là một tài sản đơn lẻ được quản lý tập trung, mà cần được nhìn nhận như một hệ sinh thái vận hành tổng thể, bao gồm cả hệ thống tòa nhà dùng chung và nhiều không gian do khách thuê sử dụng.
Khi các yêu cầu về phát triển bền vững tiếp tục gia tăng, hiệu quả vận hành tại cả khu vực chung và không gian của khách thuê đang trở thành yếu tố then chốt quyết định giá trị môi trường tổng thể của bất động sản văn phòng. Nếu thiếu sự phối hợp đồng bộ, sự phân mảnh trong vận hành có thể làm giảm hiệu quả của cả những chiến lược bền vững được thiết kế tốt.
Ông Luca Vadala, Giám đốc Phát triển Kinh doanh Toàn quốc Dịch vụ IFM tại Savills Việt Nam, nhấn mạnh: “Khi quy mô và độ phức tạp của các tòa nhà ngày càng tăng, vai trò của vận hành ngày càng trở nên quan trọng, ngang với chất lượng phát triển. Việc áp dụng cách tiếp cận bền vững ở cấp độ toàn tòa nhà, kết nối cả chủ đầu tư và khách thuê, sẽ góp phần tối ưu chi phí, giảm tác động môi trường, cải thiện chất lượng không gian làm việc và bảo toàn giá trị dài hạn.”
Khi các nguyên tắc kinh tế tuần hoàn, mục tiêu giảm phát thải và yêu cầu tuân thủ ESG trở thành các tiêu chuẩn bắt buộc thay vì lựa chọn, sự kết hợp giữa chiến lược tái sử dụng vật liệu và mô hình vận hành tích hợp đang tái định hình hoạt động tái phát triển văn phòng trên toàn cầu.
Những thành phố có thể kết hợp giữa hệ sinh thái kinh tế tuần hoàn phát triển và vận hành chuyên nghiệp dựa trên dữ liệu sẽ có lợi thế trong việc đảm bảo cả hiệu quả môi trường và tính bền vững thương mại trong dài hạn.
Bạn nghĩ sao về vai trò của quản lý vận hành trong bất động sản? Comment bên dưới nhé!