PGS.TS Ngô Trí Long: Thời kiếm tiền nhờ lướt sóng bất động sản đã qua

Thời kiếm tiền nhờ “lướt sóng” bất động sản đã qua, theo PGS.TS Ngô Trí Long. Bước sang 2026, thị trường được ông đánh giá sẽ sàng lọc mạnh, dòng tiền rời dần khỏi đầu cơ ngắn hạn.

Cần nhìn bất động sản như một tài sản có điều kiện

Phát biểu tại Hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”, PGS.TS Ngô Trí Long, nguyên Viện trưởng Viện Nghiên cứu Thị trường - Giá cả (Bộ Tài chính), cho rằng nhà đầu tư nên dựa trên căn cứ thực tế thay vì kỳ vọng cảm tính.

Theo ông, bất động sản không nên được mặc định là tài sản luôn tăng giá. Nó chỉ thực sự có giá trị khi đáp ứng các yếu tố như pháp lý minh bạch, khả năng tạo dòng tiền, mức giá hợp lý, thanh khoản tốt và phù hợp với năng lực tài chính của người sở hữu.

Nhà đầu tư nên hỏi gì trước khi xuống tiền?

“Nhà đầu tư chuyên nghiệp không nên bắt đầu bằng câu hỏi bất động sản có tăng giá hay không, mà phải đặt câu hỏi tài sản đó tạo ra giá trị gì và nếu cần bán thì ai sẽ là người mua cuối cùng. Đó là ranh giới giữa đầu tư và đầu cơ”, ông nhấn mạnh.

2026: Dòng tiền sẽ chọn dự án nào?

Theo chuyên gia, năm 2026 sẽ có nhiều yếu tố định hình lại dòng tiền trên thị trường. Dù kinh tế đang phục hồi, mặt bằng lãi suất khó quay lại giai đoạn vốn rẻ như trước, nên nhà đầu tư không nên xây chiến lược dựa trên kỳ vọng lãi suất giảm sâu.

Bên cạnh đó, tín dụng bất động sản sẽ được kiểm soát chặt chẽ hơn. Dòng vốn có khả năng ưu tiên các chủ đầu tư uy tín, dự án có pháp lý đầy đủ, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc các phân khúc tạo ra giá trị kinh tế rõ ràng như bất động sản công nghiệp và logistics.

Ông cũng lưu ý thị trường vốn cho bất động sản hiện còn nhiều hạn chế, vì vậy nhà đầu tư cần nhìn kỹ sức khỏe tài chính của doanh nghiệp phát triển dự án: nghĩa vụ nợ, khả năng huy động vốn và năng lực triển khai thực tế.

Cung - cầu vẫn lệch, đầu cơ còn nhiều

Một vấn đề lớn hiện nay là mất cân đối cung - cầu chưa được giải quyết triệt để. Nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của phần lớn người dân còn hạn chế, trong khi nhiều sản phẩm mang tính đầu cơ như đất nền ở các khu vực xa trung tâm vẫn chiếm tỷ trọng đáng kể.

Từ đó, ông dự báo dòng tiền sẽ tiếp tục dịch chuyển từ đầu cơ ngắn hạn sang đầu tư trung và dài hạn gắn với nhu cầu ở thực và khả năng khai thác dòng tiền.

Pháp lý sẽ là “tài sản” quan trọng nhất

Trong chu kỳ mới, theo PGS.TS Ngô Trí Long, pháp lý sẽ trở thành “tài sản” quan trọng nhất của một dự án bất động sản. Dự án có hồ sơ pháp lý minh bạch sẽ được thị trường đánh giá cao, trong khi sản phẩm còn rủi ro pháp lý sẽ bị chiết khấu mạnh về giá trị.

Thị trường cũng sẽ phân hóa sâu hơn theo vị trí, chất lượng sản phẩm và uy tín chủ đầu tư. Các doanh nghiệp phát triển dự án phục vụ nhu cầu thực sẽ có nhiều cơ hội hơn so với mô hình đầu cơ ngắn hạn.

Đòn bẩy tài chính cao không còn là lợi thế

Ông nhận định việc sử dụng đòn bẩy tài chính cao sẽ không còn là lợi thế như các chu kỳ tăng trưởng trước. Khi chi phí vốn tăng và thị trường vận động thận trọng hơn, những nhà đầu tư phụ thuộc quá nhiều vào vốn vay có thể đối mặt với rủi ro lớn hơn.

Nhà đầu tư cá nhân cần lưu ý gì?

PGS.TS Ngô Trí Long khuyến nghị không nên mua bất động sản chỉ vì tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội. Một quyết định sai lầm có thể khiến dòng vốn bị “chôn” trong nhiều năm.

Nhà đầu tư cần kiểm tra kỹ pháp lý của tài sản, bảo đảm không vướng tranh chấp, không nằm trong diện quy hoạch hoặc các rủi ro pháp lý tiềm ẩn. Đồng thời, nên ưu tiên khả năng tạo dòng tiền thay vì chỉ kỳ vọng tăng giá.

“Nhà đầu tư cần đánh giá xem bất động sản có thể cho thuê hay không, tỷ suất khai thác như thế nào và khả năng tạo thu nhập thực tế ra sao”, ông nói.

Ngoài ra, việc sử dụng đòn bẩy tài chính cần nằm trong giới hạn kiểm soát. Ông cũng lưu ý không nên dùng giá chào bán để đánh giá thị trường, bởi giá giao dịch thực tế mới phản ánh đúng sức mua và thanh khoản.

Triển vọng dài hạn vẫn tích cực, nhưng không phải dự án nào cũng đáng mua

Dù vậy, vị chuyên gia vẫn đánh giá triển vọng dài hạn của thị trường bất động sản Việt Nam là tích cực nhờ đô thị hóa mạnh, hạ tầng giao thông tiếp tục được đầu tư và nhu cầu nhà ở còn rất lớn.

Tuy nhiên, ông nhấn mạnh không phải mọi dự án đều đáng để đầu tư. Thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh, những tài sản có giá trị thực, pháp lý rõ ràng và khả năng khai thác hiệu quả sẽ được ưu tiên.

“Năm 2026 sẽ là phép thử cho sự trưởng thành của nhà đầu tư bất động sản. Thị trường sẽ không còn thưởng cho những quyết định cảm tính mà sẽ ưu tiên những người có kiến thức, có khả năng phân tích và quản trị rủi ro tốt”, ông nhận định.

Bạn nghĩ sao về góc nhìn này của PGS.TS Ngô Trí Long? Comment bên dưới nhé!