FOMO dồn vốn đầu tư chung cư, người mua nếm trái đắng, lỗ tiền tỷ mới thoát được hàng

Trả chênh 350 triệu để mua căn hộ ở Gia Lâm, rồi sau 8 tháng phải chấp nhận cắt lỗ 1 tỷ đồng mới thoát được hàng — đây là câu chuyện đang khiến nhiều nhà đầu tư chung cư giật mình.

FOMO mua chênh: lãi chưa thấy, lỗ đã rất rõ

Anh Nguyễn Tuấn, 40 tuổi, một nhà đầu tư ở xã Gia Lâm, vừa thoát thành công một căn hộ mua trong cơn sốt giá 8 tháng trước. Căn hộ nằm ở phân khu 4 tòa cao 30 tầng trong đại đô thị phía đông, diện tích 58 m2, mua theo tiến độ với giá gần 5,8 tỷ đồng (khoảng 100 triệu đồng một m2).

Do áp lực tài chính, anh liên tục rao bán từ tháng 4 với mức giảm 500 triệu đồng vào hợp đồng mua bán nhưng không có khách. Trước hạn thanh toán tiến độ mới vào tháng 7, anh nâng mức giảm lên 650 triệu đồng vào hợp đồng mua bán mới có khách cọc.

Nhớ lại thời điểm 8 tháng trước, anh cho biết đã săn quỹ hàng mới để lướt booking trong cơn “sốt” ra hàng chung cư. Phân khu này được quảng cáo là giỏ hàng cao tầng cuối của đại đô thị, đầu tư là chắc thắng. Để lấy được căn đẹp, anh phải trả 350 triệu đồng tiền chênh ngoài cho đại lý.

“Tổng khoản lỗ cả tỷ đồng nhưng phải chấp nhận vì không thể xoay khoản tiến độ sắp tới”, anh chia sẻ.

Không phải cứ giảm giá là bán được

Chị Minh Hiền, xã Đông Anh, cũng rơi vào tình cảnh tương tự khi đầu tư 2 căn hộ 46 m2 tại phân khu gồm 2 tòa cao 45 tầng ở đại đô thị phía bắc. Giá thanh toán tiến độ lên đến 5,5 tỷ đồng (tương đương 119 triệu một m2).

Thời điểm ra mắt vào tháng 6 năm ngoái, chị nói thị trường “như vũ bão”, không xuống tiền mua nhanh chỉ sợ lỡ cơ hội đầu tư. Để khớp được 2 căn này, chị cũng trả chênh tổng 300 triệu đồng cho đại lý.

Sau nửa năm, kỳ vọng “lướt sóng” không thành. Chị liên tục rao bán với mức giảm 200 triệu đồng một căn vào hợp đồng mua bán nhưng đến nay vẫn chưa có khách mua. Sau đó, chị quyết định giảm thêm mỗi căn 200 triệu đồng, tổng lỗ 1,1 tỷ đồng gồm cả khoản chênh để sớm thoát hàng.

Thị trường đang đổi chiều thế nào?

CBRE cho biết biên độ tăng giá chung cư thứ cấp đã giảm rõ rệt từ cuối năm ngoái. Đến hết quý I, hơn một nửa các dự án trên thị trường thứ cấp ghi nhận tình trạng giảm giá chào bán hoặc giữ nguyên so với quý trước.

Bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao CBRE Hà Nội, đánh giá đây là sự điều chỉnh cần thiết sau giai đoạn giá chung cư tăng mạnh qua nhiều quý. Bà cho rằng thời điểm này cũng là lúc một bộ phận chủ nhà hết ân hạn nợ gốc, cộng thêm lãi suất biến động khiến thanh khoản chịu áp lực, buộc họ phải hạ giá chào để có giao dịch.

VARS ghi nhận gì?

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết số lượng sản phẩm cần thoát hàng đang tăng, nhất là nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính. VARS nêu rằng hơn 75% giao dịch nhà ở đến từ nhóm khách mua căn thứ hai trở lên, trong đó khoảng 10% là nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính ngắn hạn.

Đơn vị này cũng cảnh báo một số dự án (chung cư, nhà thấp tầng) ghi nhận mức cắt lỗ khoảng 100-300 triệu đồng một sản phẩm.

Vì sao “mua chênh” dễ thành bẫy?

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho hay tình trạng “lướt sóng” chung cư cao cấp diễn ra phổ biến từ cuối 2023 đến quý III/2025 trong bối cảnh thị trường hạn chế nguồn cung mới. Một số dự án ra mắt được quảng cáo “khan hiếm”, cùng với đông đảo đại lý, môi giới tham gia phân phối, càng đẩy tâm lý FOMO trên thị trường.

Với lượng booking gấp nhiều lần quỹ hàng, phần lớn người mua phải trả chênh vài trăm triệu đến cả tỷ đồng. Họ chấp nhận khoản chênh này với kỳ vọng chỉ cần lấy được căn là sẽ bán lại có lời.

Nhưng khi thị trường đi xuống, nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính phải nhanh chóng thoát hàng, chấp nhận mất trắng khoản chênh kia, thậm chí phải giảm giá trực tiếp vào hợp đồng mua bán. Ông Toản nhận định khoản chênh hay còn gọi phí dịch vụ trong nhiều trường hợp là chiêu bài của chủ đầu tư và đại lý để đẩy sức nóng của thị trường.

“Đó là cái bẫy đầu tư theo sóng thị trường, để khi sóng đi qua, không ít nhà đầu tư đã phải ngậm trái đắng”, ông nói.

Áp lực vốn vẫn còn lớn

Bà Nguyễn Ly Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường, Cushman & Wakefield Việt Nam, cho biết nhiều nhà đầu tư thứ cấp đang đối mặt với chi phí vốn cao để duy trì tài sản, đồng thời phải cạnh tranh với các dự án mới có chính sách bán hàng hấp dẫn và nhiều ưu đãi.

Sau giai đoạn ưu đãi, phần lớn khoản vay chuyển sang mức thả nổi dao động 11-15% một năm, cao hơn trung bình 2% so với năm ngoái.

Trong bối cảnh nguồn cung mới và nguồn hàng chuẩn bị bàn giao dồi dào, áp lực thoát hàng với nhóm nhà đầu tư dùng đòn bẩy tài chính càng tăng. Từ nay đến 2028, Cushman & Wakefield dự báo Hà Nội có hơn 28.000 sản phẩm từ khoảng 80 dự án, phân khu được bàn giao.

Nhà đầu tư nên làm gì lúc này?

Theo các chuyên gia, nhà đầu tư chung cư cần chủ động đánh giá lại khả năng tài chính để có phương án quản trị rủi ro. Ông Phạm Đức Toản cho rằng phần lớn nhà đầu tư “ngộp” hiện nay là do dùng đòn bẩy cao, nên cơ cấu lại khoản vay với ngân hàng để được giãn nợ, tránh rơi vào tình trạng bán tháo tài sản.

Trường hợp buộc phải thoát hàng, cần ưu tiên giải bài toán thanh khoản, chấp nhận bán nhanh với mức lỗ kiểm soát được thay vì chịu thêm chi phí tài chính.

Bạn nghĩ sao về bài học FOMO mua chênh chung cư này? Comment bên dưới nhé!

Ngọc Diễm