Những “bước đi thụt lùi” của Bất động sản An Gia (AGG): Mất vốn hoàn toàn khi đầu tư tài chính, dùng cả hình thức “gán nợ” để vay tiền từ ngân hàng?
Trong quý đầu năm 2026, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia (mã chứng khoán: AGG) đã phải thực hiện trích lập dự phòng cho toàn bộ giá trị của một số khoản đầu tư tài chính.
Áp lực lớn từ đầu tư tài chính
Ghi nhận tại Báo cáo tài chính quý I/2026 của An Gia cho thấy, doanh thu thuần đạt 67 tỷ đồng, giảm 64,9% so với 192 tỷ đồng cùng kỳ năm 2025. Doanh thu từ bán và cho thuê căn hộ đạt 64 tỷ đồng, chiếm phần lớn cơ cấu doanh thu. Doanh thu dịch vụ khác đạt 3 tỷ đồng, trong khi doanh thu dịch vụ tư vấn không còn ghi nhận, so với mức 19 tỷ đồng cùng kỳ.
Kết thúc quý đầu năm, lợi nhuận sau thuế hợp nhất AGG đạt 5 tỷ đồng, giảm 37,9% so với cùng kỳ. Lợi nhuận sau thuế thuộc cổ đông công ty mẹ giảm 51,2% so với 10 tỷ đồng của năm trước. Lãi cơ bản trên cổ phiếu giảm từ 63 đồng xuống 31 đồng.
Đáng chú ý, dù chi phí tài chính đã hạ, tỷ trọng khoản mục này vẫn ở mức cao khi đặt trên nền doanh thu thuần thấp. Chi phí tài chính tương đương 37,6% doanh thu. Riêng chi phí lãi vay bằng khoảng 33,6%.
Tổng chi phí tài chính, chi phí bán hàng và chi phí quản lý đạt hơn 57 tỷ đồng, cao hơn lợi nhuận gộp nêu trên. Do đó, biên sinh lời sau giá vốn chưa chuyển hóa thành mức lãi ròng lớn hơn. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh chỉ còn 8 tỷ đồng, giảm 45,5%.
Trên bảng cân đối kế toán, tổng tài sản tính đến ngày 31/3/2026 đạt gần 5.397 tỷ đồng, giảm khoảng 80 tỷ đồng so với thời điểm đầu năm. Đáng chú ý, doanh nghiệp đã phải thực hiện trích lập dự phòng cho toàn bộ giá trị của một số khoản đầu tư tài chính.
Cụ thể, An Gia đã phải trích lập dự phòng toàn bộ 89,4 tỷ đồng đối với khoản đầu tư vào cổ phần ưu đãi hoàn lại. Mặc dù nguyên giá khoản đầu tư vẫn được ghi nhận ở mức 89,4 tỷ đồng, việc dự phòng với tỷ lệ 100% đồng nghĩa giá trị thuần có thể thu hồi của khoản đầu tư này gần như bằng 0.
Điều này phản ánh rủi ro suy giảm đáng kể của tài sản tài chính nói trên và cho thấy doanh nghiệp đang áp dụng cách tiếp cận thận trọng đối với khả năng thu hồi vốn.
“Gán nợ” để vay vốn từ ngân hàng
Theo dữ liệu đăng ký giao dịch bảo đảm, Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản An Gia đã sử dụng quyền tài sản phát sinh từ hợp đồng dịch vụ tư vấn quản lý ký với Công ty Cổ phần Phát triển An Gia Hưng Phát cùng với số dư trên tài khoản thanh toán của doanh nghiệp để bảo đảm nghĩa vụ tại TPBank.
Bản chất của giao dịch này là thế chấp các khoản phải thu và dòng tiền phát sinh trong hệ sinh thái doanh nghiệp nhằm phục vụ hoạt động tín dụng, thay vì sử dụng tài sản hữu hình như bất động sản hay máy móc thiết bị. Điều này cho thấy An Gia đang tận dụng các quyền tài sản nội bộ để mở rộng khả năng tiếp cận vốn ngân hàng, đồng thời khiến chất lượng tài sản bảo đảm gắn chặt với khả năng tạo dòng tiền của các công ty trong hệ sinh thái.
Ngoài ra, cũng theo dữ liệu đăng ký giao dịch bảo đảm, An Gia đã ký hợp đồng thế chấp với Vietcombank Chi nhánh Thủ Thiêm có hiệu lực từ ngày 29/12/2025 để bảo đảm cho nghĩa vụ trị giá 20 tỷ đồng.
Tài sản bảo đảm không phải là bất động sản hay tài sản hữu hình cụ thể, mà là toàn bộ các khoản tiền, số tiền thu được phát sinh từ các hợp đồng thương mại thuộc sở hữu của An Gia, cùng các khoản bồi hoàn, khoản thanh toán phát sinh liên quan và cả số tiền thu được từ việc bán, chuyển nhượng hoặc định đoạt các quyền tài sản này trong tương lai. Nói cách khác, doanh nghiệp đã sử dụng các quyền tài sản và dòng tiền phát sinh từ hoạt động kinh doanh làm cơ sở bảo đảm cho khoản tín dụng tại Vietcombank.
Đáng chú ý, ngay sau đó, An Gia đã bất ngờ thay đổi Giá trị tài sản bảo đảm từ 20 tỷ thành 50 tỷ đồng. Các nội dung khác không thay đổi.
Trước đó, An Gia cũng đã ký hợp đồng thế chấp có hiệu lực từ ngày 13/8/2024 với VietinBank Chi nhánh 11 TP.HCM để bảo đảm cho nghĩa vụ trị giá 50 tỷ đồng. Khác với các giao dịch bảo đảm bằng khoản phải thu hay dòng tiền, lần này An Gia sử dụng 29.994.000 cổ phần đang sở hữu tại Công ty Cổ phần Đầu tư Xây dựng Du lịch Phước Lộc làm tài sản bảo đảm. Tính theo mệnh giá 10.000 đồng/cổ phần, lượng cổ phần này có giá trị danh nghĩa gần 299,94 tỷ đồng, tương đương khoảng 99,96% vốn điều lệ của Công ty Phước Lộc.
Không chỉ thế chấp số cổ phần nói trên, An Gia còn đưa vào khối tài sản bảo đảm toàn bộ các quyền và lợi ích phát sinh từ phần vốn góp này, bao gồm cổ tức, lợi tức, các khoản tiền phát sinh từ cổ phần cũng như các quyền của cổ đông theo quy định pháp luật. Điều này đồng nghĩa, trong trường hợp xảy ra sự kiện vi phạm nghĩa vụ, ngân hàng không chỉ có quyền xử lý số cổ phần đang được cầm cố mà còn có thể hưởng các lợi ích kinh tế phát sinh từ phần vốn góp này nhằm thu hồi nợ.
Muốn sở hữu 99% vốn góp tại chủ đầu tư The Gió Riverside
Mới đây, An Gia đã thông qua nghị quyết về việc tăng số lượng cổ phần phổ thông dự kiến nhận chuyển nhượng tại CTCP Quản lý và Phát triển Lộc Phát lên 10,8 triệu cổ phần.
Số lượng cổ phần dự kiến nhận chuyển nhượng nêu trên tăng gấp đôi so với mức 5,4 triệu cổ phần được thông qua tại Nghị quyết số 03/2026/QĐ-AGI-PL ngày 24/03/2026.
Đối tác chuyển nhượng không được công bố. Nếu hoàn tất việc nhận chuyển nhượng, Bất động sản An Gia sẽ nâng sở hữu lên 99% vốn, qua đó trở thành công ty mẹ của CTCP Quản lý và Phát triển Lộc Phát.
Sau đó, Bất động sản An Gia dự kiến chuyển đổi loại hình CTCP Quản lý và Phát triển Lộc Phát (Công ty Lộc Phát) thành Công ty TNHH 2 thành viên trở lên. Đồng thời, AGG thông qua việc tăng thêm vốn điều lệ cho CTCP Quản lý và Phát triển Lộc Phát thêm gần 955 tỷ đồng để tăng vốn từ 180 tỷ đồng lên mức gần 1.135 tỷ đồng.
Trong số gần 954,68 tỷ đồng để tăng vốn, AGG góp thêm 954,68 tỷ đồng và bà Nguyễn Thị Kim Hoa góp thêm 95,48 triệu đồng.
Thời gian thực hiện việc nhận chuyển nhượng cổ phần, chuyển đổi loại hình và tăng vốn dự kiến trong quý II/2026.
Trước đó, hồi cuối tháng 4 vừa qua, AGG thông qua việc ký kết và thực hiện Hợp đồng Hợp tác Kinh doanh với Công ty Lộc Phát có giá trị tối đa là 160 tỷ đồng.
CTCP Quản lý và Phát triển Lộc Phát chính là chủ đầu tư dự án The Gió Riverside, quy mô 2,9ha. Tính đến cuối quý I/2026, AGG đầu tư 72 tỷ đồng vào Công ty Lộc Phát với tỷ lệ sở hữu 39,98%
The Gió Riverside – dự án từng dính lùm xùm huy động vốn trái phép
Còn nhớ, thời điểm cuối năm 2025, dự án The Gió Riverside đã được Sở Xây dựng TP.HCM nhắc tên khi vẫn chưa được ban hành văn bản xác nhận đủ điều kiện đưa bất động sản hình thành trong tương lai vào kinh doanh theo quy định pháp luật.
Trong khi lúc đó, môi giới đã quảng bá rầm rộ, chào bán công khai với mức giá từ 40 triệu đồng/m2, kèm nhiều chính sách bán hàng và phương thức thanh toán được cho là “dễ thở” để thu hút người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.
Nhưng cũng ít ai biết, trước khi mang tên The Gió Riverside dự án này đã nằm bất động suốt hơn hai thập kỷ vì vướng mắc pháp lý.
Tiền thân là Khu dân cư Ngãi Thắng, quy mô hơn 2,9 ha, gồm:
- 2 khối chung cư cao 40 tầng
- 2.905 căn hộ
- Quy mô dân số dự kiến khoảng 6.800 người
Chủ đầu tư ban đầu là Công ty TNHH Xây dựng Kinh doanh Dịch vụ Thương mại Đông Nam. Dự án từng:
- Được chấp thuận quy hoạch từ năm 2002
- Phê duyệt quy hoạch 1/500 các năm 2004 và 2009
- Giao đất từ 2009, nhưng bỏ hoang nhiều năm, khu đất gần 3 ha từng bị sử dụng làm bãi đậu xe, tập kết container
Đến năm 2014, dự án được giao thêm gần 7.900 m² đất công, nhưng sau đó Thanh tra tỉnh kiến nghị thu hồi phần đất này và đề xuất hủy quy hoạch.
Sau hàng loạt điều chỉnh, đến 2021–2022, dự án mới được “tái sinh” dưới hình thức chung cư cao tầng, đồng thời phải lập lại báo cáo đánh giá tác động môi trường theo quy định mới.