Nhiều đại gia địa ốc dùng chiến lược "lạ" để đối phó với thị trường

Doanh nghiệp địa ốc đang chuyển sang giữ tài sản để tạo dòng tiền thay vì chỉ phát triển dự án để bán. Sau giai đoạn thị trường biến động mạnh, chiến lược này được xem như cách “đổ bê tông” cho nền tài chính bền hơn, nhưng không dễ triển khai.

Vì sao nhiều doanh nghiệp đổi hướng?

Trải qua giai đoạn thị trường bất động sản đóng băng như 2022 – 2023, không ít lãnh đạo nhận ra mô hình phát triển dự án rồi bán sản phẩm gối đầu không còn bền vững như trước. Vì vậy, doanh nghiệp bắt đầu tìm cách tích lũy tài sản, tạo dòng tiền thực và ổn định hơn.

TTC Land chọn M&A để “đổ bê tông”

Tại ĐHĐCĐ thường niên 2026, TTC Land (SCR) đã trình cổ đông kế hoạch M&A CTCP Thành Thành Nam (TTN) – doanh nghiệp thuộc TTC Group, sở hữu dự án cao ốc văn phòng Tây Nam tại 253 Hoàng Văn Thụ, phường Tân Sơn Hòa, TP.HCM với diện tích sàn cho thuê 42.000 m2.

Ông Nguyễn Thành Chương, Chủ tịch HĐQT, cho biết mục tiêu là để “đổ bê tông”, tạo nền tảng cho tương lai. Sau M&A, TTC Land sẽ dồn toàn bộ mảng cho thuê về đơn vị này, từ đó tạo ra dòng tiền thực, doanh thu và lợi nhuận ổn định.

Ông Chương nói đây là cách để công ty không cần “lo cơm hằng ngày” mà có thể yên tâm phát triển dự án.

Không chỉ văn phòng, còn mở rộng sang trạm dừng chân

Thành Thành Nam không dừng ở cho thuê sàn thương mại và văn phòng dịch vụ mà còn phát triển sản phẩm mới như trạm dừng chân. Doanh nghiệp đang triển khai mô hình này tại các trục giao thông quan trọng, như dự án tại Phan Thiết.

Ngoài ra, công ty sẽ mở rộng thêm nhiều trạm dừng chân trên các tuyến đường khác, trong đó có dự án tại Tây Ninh triển khai ngay trong năm nay.

Đất Xanh cũng chuyển sang tích lũy tài sản

Tại ĐHĐCĐ thường niên năm nay, Tập đoàn Đất Xanh (DXG) cũng công bố chiến lược phát triển mới theo hướng tăng trưởng dài hạn. Tập đoàn muốn tạo sự cân bằng và đa dạng nguồn thu, hình thành nhiều trụ cột tăng trưởng để thích ứng tốt hơn với chu kỳ thị trường.

Ông Lương Trí Thìn, Nhà sáng lập, Chủ tịch HĐCL Tập đoàn Đất Xanh, cho biết doanh nghiệp không còn phát triển dự án chỉ để bán ra thị trường. Những tài sản chất lượng sẽ được giữ lại, vận hành và khai thác để trở thành nguồn tạo dòng tiền dài hạn.

Với cách tiếp cận này, phát triển dự án không còn là đích đến, mà là điểm khởi đầu cho quá trình tích lũy tài sản chiến lược.

Chiến lược đúng, nhưng không dễ đi

Thị trường bất động sản Việt Nam hiện vẫn phụ thuộc nhiều vào vốn vay. Vì vậy, để tích lũy tài sản và giữ lại bất động sản thay vì bán sớm, doanh nghiệp cần tiềm lực tài chính đủ mạnh.

Phát Đạt vẫn phải xoay vốn

Với CTCP Bất động sản Phát Đạt (PDR), dù là nhà phát triển bất động sản nhưng thời gian qua công ty chủ yếu mua bán dự án. Ông Nguyễn Văn Đạt, Chủ tịch HĐQT, thẳng thắn thừa nhận doanh nghiệp cần tiền.

Trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng và áp lực chi phí vốn lớn, Phát Đạt cần chuyển nhượng dự án để thu tiền về, tập trung nguồn lực cho các dự án trọng điểm khác.

Đồng thời, công ty đang theo đuổi các dự án khu công nghiệp tại Quảng Ngãi, Tây Ninh và Đồng Tháp với tổng quy mô hơn 2.000 ha, nhằm tạo dòng tiền ổn định. Tuy nhiên, các dự án này vẫn đang trong giai đoạn hoàn thiện pháp lý.

Mảng du lịch lưu trú chưa phục hồi rõ nét

Ở lĩnh vực du lịch lưu trú, dù lượng khách quốc tế tăng sau dịch bệnh, nhiều doanh nghiệp vẫn chưa phục hồi rõ nét.

Tại DIC Group (DIG), mảng du lịch lưu trú vẫn là lĩnh vực kéo giảm lợi nhuận chung. Trong năm 2025, doanh thu của DIC Hospitality tăng 20% so với năm 2024 nhưng mức lỗ tăng từ 25,5 tỷ đồng lên 85,5 tỷ đồng.

TTC Hospitality (VNG) – đơn vị thành viên của TTC Group – sở hữu nhiều khách sạn, resort tại Đà Lạt, Cần Thơ, TP.HCM, Bình Thuận, Huế, Campuchia… nhưng chỉ ghi nhận mức lãi vài tỷ đồng mỗi năm trong giai đoạn 2021 – 2025. Riêng quý I năm nay, doanh nghiệp lỗ 41 tỷ đồng do chi phí lãi vay quá lớn.

Thị trường văn phòng đang tạo áp lực gì?

Theo báo cáo thị trường quý I/2026 của Knight Frank, mảng cho thuê văn phòng đang chịu áp lực giảm giá thuê và tỷ lệ trống gia tăng.

Tại TP.HCM, diện tích hấp thụ ròng của phân khúc hạng A giảm xuống mức thấp nhất trong vòng 5 năm, khi nhiều doanh nghiệp chọn gia hạn hợp đồng thay vì di dời. Tỷ lệ trống tăng lên 12,6%, khiến các chủ đầu tư phải tăng ưu đãi để giữ khách thuê.

Ở Hà Nội, tín hiệu hấp thụ tích cực hơn nhờ các tòa nhà xanh mới hoàn thành, nhưng tỷ lệ trống vẫn ở mức cao 20,4%, kéo giá thuê xuống mức thấp nhất trong 5 năm.

Savills Việt Nam cũng đánh giá TP.HCM đang bước vào chu kỳ phát triển mới, nơi chất lượng trở thành yếu tố quyết định thay vì chỉ tăng số lượng. Điều này tạo áp lực chi phí nâng cấp chất lượng văn phòng đối với các chủ cho thuê.

Cải tạo nhẹ hay tái phát triển?

Các giải pháp chi phí thấp như tối ưu vận hành hoặc cải tạo nhẹ, thường dưới 2% đến 6% giá trị tài sản, có thể hạn chế gián đoạn và giảm rủi ro nhưng khó tạo bước nhảy vọt về giá thuê.

Ngược lại, cải tạo sâu khoảng 8% - 12% hoặc tái phát triển đòi hỏi vốn lớn, có thể phát sinh rủi ro diện tích trống, nhưng lại mở ra dư địa tăng trưởng đáng kể.

Kết lại

Chiến lược tích lũy tài sản để tạo dòng tiền đang là bước chuyển đáng chú ý của doanh nghiệp địa ốc sau giai đoạn thị trường biến động mạnh. Thay vì phụ thuộc hoàn toàn vào việc bán dự án, nhiều doanh nghiệp đang hướng tới các tài sản có khả năng khai thác lâu dài như văn phòng, trung tâm thương mại, khu công nghiệp hay khách sạn.

Tuy vậy, đây không phải con đường dễ đi. Bài toán vốn, chi phí lãi vay, thị trường cho thuê cạnh tranh và tỷ lệ trống gia tăng đều là những yếu tố cần được tính kỹ. Chiến lược “đổ bê tông” vì thế không chỉ cần vốn lớn mà còn đòi hỏi năng lực quản trị và tầm nhìn dài hạn.

Bạn nghĩ sao về xu hướng giữ tài sản để tạo dòng tiền này? Comment bên dưới nhé!