Nghịch lý Novaland (NVL): Vừa báo lãi 860 tỷ, cổ phiếu vẫn liên tục bị bán tháo

Thị trường bước vào phiên giao dịch 5/5 với tâm lý nặng nề bao trùm cổ phiếu CTCP Tập đoàn Địa ốc No Va (Novaland - Mã: NVL). Đây đã là phiên giảm sàn thứ hai liên tiếp, đẩy thị giá về mức 17.800 đồng/cổ phiếu trong tình trạng hoàn toàn mất thanh khoản chiều mua. Trước đó, phiên 4/5 cũng chứng kiến hơn 35 triệu đơn vị được sang tay nhưng vẫn còn dư bán sàn gần 23 triệu cổ phiếu. 

Diễn biến bất thường này xảy ra sau chuỗi ngày tăng mạnh của cổ phiếu địa ốc từ giữa tháng 3. Mã này đã tăng gấp đôi từ khoảng 10.300 đồng lên 20.500 đồng/đơn vị ngay trước kỳ nghỉ lễ. 

Trong bối cảnh thị trường rung lắc, Novaland cũng ghi nhận những thay đổi lớn ở bộ máy lãnh đạo. Ông Bùi Thành Nhơn - Chủ tịch Hội đồng quản trị (HĐQT) nhường ghế cho con trai là ông Bùi Cao Nhật Quân. Đồng thời, ông Nhơn cũng không còn là người đại diện pháp luật của công ty và ông Dương Văn Bắc - Tổng giám đốc - được bổ nhiệm thay thế.

Đây không đơn thuần là chuyển giao thế hệ, mà diễn ra đúng thời điểm Novaland đang trong quá trình tái cấu trúc tài chính đầy nhạy cảm. Với nhà đầu tư, sự thay đổi “người cầm lái” giữa lúc doanh nghiệp còn nhiều áp lực nợ vay giống như một phép thử lớn về năng lực điều hành và khả năng xử lý khủng hoảng.

Lợi nhuận bật tăng, nhưng áp lực nợ vẫn đè nặng 

Quý 1/2026, Novaland ghi nhận tổng doanh thu thuần hợp nhất đạt 3.587 tỷ đồng từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản và cung cấp dịch vụ. Trong đó, doanh thu thuần từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản đạt 3.452 tỷ đồng, tăng 111% so với cùng kỳ năm trước, được ghi nhận từ việc bàn giao sản phẩm tại các dự án như: Sunrise Riverside, Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram… và chuyển nhượng quyền sử dụng đất; doanh thu thuần từ cung cấp dịch vụ đạt 135 tỷ đồng.

Lợi nhuận sau thuế hợp nhất đạt 860 tỷ đồng. Tại ngày 31/03/2026, tổng tài sản của Tập đoàn đạt 253.000 tỷ đồng, trong đó giá trị hàng tồn kho ghi nhận 155.000 tỷ đồng. 

Điểm đáng chú ý trong báo cáo là chi phí lãi vay chỉ ghi nhận khoảng 35 tỷ đồng trong quý I/2026, trong khi tổng dư nợ vay của NVL lên tới gần 69.000 tỷ đồng tại thời điểm 31/3/2026, tăng thêm hơn 1.500 tỷ đồng so với cuối năm trước.

Sự lệch pha này cho thấy áp lực tài chính thực tế có thể chưa phản ánh đầy đủ vào báo cáo kết quả kinh doanh, trong khi nghĩa vụ trả nợ vẫn hiện hữu. Thực tế, Novaland và các công ty liên quan đã nhiều lần chậm thanh toán gốc và lãi trái phiếu trong thời gian qua, buộc doanh nghiệp phải liên tục đàm phán giãn nợ. 

Vấn đề cốt lõi nằm ở dòng tiền. Dù sở hữu tổng tài sản khoảng 253.000 tỷ đồng, trong đó hàng tồn kho chiếm tới 155.000 tỷ đồng, nhưng phần lớn tài sản này lại nằm ở các dự án đang triển khai hoặc chưa hoàn tất pháp lý.

Điều đó đồng nghĩa với việc khả năng chuyển hóa thành tiền trong ngắn hạn là rất hạn chế. Trong khi đó, lượng tiền và tương đương tiền không ở mức dồi dào, khiến bài toán thanh khoản trở nên căng thẳng. 

Trước áp lực đó, Novaland đang triển khai đồng thời nhiều giải pháp tái cấu trúc như phát hành cổ phiếu riêng lẻ quy mô lớn, phát hành ESOP, hoán đổi trái phiếu, tìm kiếm nhà đầu tư chiến lược và đàm phán kéo dài kỳ hạn nợ. Doanh nghiệp dự kiến phát hành tối đa 800 triệu cổ phiếu riêng lẻ, hơn 111 triệu cổ phiếu ESOP và cổ phiếu thưởng theo tỷ lệ 40:3.

Đối với lô trái phiếu quốc tế hơn 300 triệu USD, cổ đông đã thông qua phương án gia hạn thời gian đáo hạn đến năm 2028. Tuy nhiên, ban lãnh đạo cũng thừa nhận việc tái cấu trúc hiện mới dừng ở giãn và cơ cấu nợ, trong khi mục tiêu cốt lõi vẫn là tạo dòng tiền để trả nợ một cách bền vững.