Ngân hàng ngỡ ngàng khi phát mại 1.400m2 đất thu hồi nợ bỗng xuất hiện hàng loạt người lạ đòi chia phần

Một vụ thu hồi nợ xấu đang thu hút sự chú ý đặc biệt của giới đầu tư bất động sản khi phía ngân hàng vấp phải tình huống "dở khóc dở cười". 

Khoản vay hơn 1 tỷ đồng được thế chấp bằng đất 1.400m²

Theo bản án được TAND tỉnh Đồng Nai công bố gần đây, giữa năm 2021, một ngân hàng ký hợp đồng cho bà Nguyễn Thụy Ánh H1 vay khoảng 1 tỷ đồng trong thời hạn 10 năm để mua bất động sản. Lãi suất ban đầu khoảng 11,8%/năm và có điều chỉnh định kỳ.

Tài sản bảo đảm là quyền sử dụng một thửa đất diện tích khoảng 1.400m² tại Đồng Nai, đứng tên chính bà H1.

Vì sao khoản nợ bị đẩy ra tòa?

Bà H1 đã trả nợ một thời gian rồi bắt đầu vi phạm nghĩa vụ thanh toán từ cuối năm 2023. Ngân hàng thông báo yêu cầu trả nợ nhưng không được thực hiện.

Tổng số tiền bà H1 đã trả trước đó vào khoảng hơn 500 triệu đồng, trong đó phần gốc khoảng 225 triệu đồng. Đến thời điểm khởi kiện và xét xử sơ thẩm, dư nợ còn lại được xác định khoảng hơn 1 tỷ đồng, gồm khoảng 775 triệu đồng tiền gốc và phần còn lại là lãi trong hạn, lãi chậm trả và lãi quá hạn.

Ngân hàng yêu cầu gì?

Ngân hàng khởi kiện, yêu cầu bà H1 thanh toán toàn bộ số nợ còn lại và tiếp tục chịu lãi phát sinh theo hợp đồng. Nếu không trả nợ, ngân hàng đề nghị được xử lý tài sản thế chấp là toàn bộ thửa đất để thu hồi nợ.

Đáng chú ý, bị đơn không tham gia tố tụng và không trình bày ý kiến trong suốt quá trình giải quyết vụ án.

Vì sao có người lạ xuất hiện đòi chia đất?

Tranh chấp phát sinh từ nhóm người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan. Họ cho rằng trước khi thế chấp cho ngân hàng, bà H1 đã ký các hợp đồng đặt cọc hoặc ủy quyền cho họ quản lý, sử dụng từng phần của chính thửa đất này với diện tích lần lượt khoảng hơn 100m², 240m² và khoảng 125m².

Theo các bên này, việc bà H1 tiếp tục đem toàn bộ thửa đất đi thế chấp sau khi đã chuyển giao quyền quản lý, sử dụng cho họ có dấu hiệu lừa đảo nhằm chiếm đoạt tài sản. Họ cho biết đã gửi đơn tố cáo đến cơ quan công an và đề nghị tòa án bảo vệ quyền lợi, đặc biệt là không xử lý phát mại phần đất họ đang quản lý.

Tòa án nói gì về các giao dịch trước đó?

Tại cấp sơ thẩm, tòa chấp nhận yêu cầu của ngân hàng, buộc bà H1 trả khoản nợ hơn 1 tỷ đồng và cho phép xử lý tài sản thế chấp nếu không thanh toán.

Những người liên quan sau đó kháng cáo, đề nghị xem xét lại việc xử lý tài sản thế chấp vì cho rằng quyền lợi của họ đối với các phần đất đã nhận chuyển giao cần được bảo vệ.

Tại phiên tòa phúc thẩm, tranh luận tập trung vào hai ý chính: phía kháng cáo khẳng định họ đã nhận chuyển nhượng hoặc được ủy quyền quản lý đất trước thời điểm thế chấp; phía còn lại cho rằng các giao dịch này không được thông báo cho ngân hàng và không làm thay đổi tình trạng pháp lý của quyền sử dụng đất.

Điểm mấu chốt nằm ở đâu?

Hội đồng xét xử phân tích rằng tại thời điểm ngân hàng thẩm định và ký hợp đồng thế chấp, thửa đất vẫn đứng tên bà H1 và chưa có thay đổi pháp lý nào về quyền sử dụng đất.

Đồng thời, các hợp đồng ủy quyền hoặc thỏa thuận giữa bà H1 với các cá nhân khác liên quan đến việc sử dụng từng phần đất không đáp ứng điều kiện pháp luật về đất đai, do thửa đất chưa được tách thửa hoặc chuyển mục đích sử dụng theo quy định. Vì vậy, các giao dịch này không làm phát sinh quyền đối kháng với ngân hàng.

Phát sinh công trình xây dựng sau thế chấp có thay đổi gì không?

Tòa cũng ghi nhận trên thửa đất có phát sinh công trình xây dựng do một trong các bên liên quan sử dụng. Tuy nhiên, sự thay đổi này diễn ra sau thời điểm thế chấp và không ảnh hưởng đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp đã được công chứng và đăng ký hợp pháp.

Kết quả cuối cùng

Ngày 12/3/2026, hội đồng xét xử phúc thẩm bác toàn bộ kháng cáo của những người liên quan, giữ nguyên bản án sơ thẩm. Tòa tiếp tục khẳng định nghĩa vụ trả nợ của bà H1 đối với ngân hàng và quyền của ngân hàng trong việc yêu cầu xử lý tài sản thế chấp để thu hồi nợ nếu nghĩa vụ không được thực hiện.

Bản án phúc thẩm có hiệu lực ngay khi tuyên, xác lập nghĩa vụ thanh toán của bị đơn khoảng hơn 1 tỷ đồng và cho phép xử lý toàn bộ thửa đất thế chấp nếu cần thiết.

Bạn nghĩ sao về vụ việc này? Comment bên dưới nhé!