Lợi nhuận quý I/2026 của loạt doanh nghiệp bất động sản đến từ đâu?
Nhiều doanh nghiệp bất động sản báo lãi tăng mạnh quý I/2026, nhưng phần lớn không đến từ bán hàng cốt lõi mà từ tài chính, thoái vốn.
Quý I/2026, loạt doanh nghiệp bất động sản như Hoàng Quân, Phát Đạt, An Gia, Khang Điền cùng ghi nhận lợi nhuận tăng so với cùng kỳ. Nhưng điểm đáng chú ý là phần lớn khoản lãi này không đến từ hoạt động bán dự án.
Doanh nghiệp bất động sản báo lãi nhờ nguồn thu ngoài
Kết thúc quý I/2026, nhiều doanh nghiệp bất động sản ghi nhận tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận, nhưng chủ yếu đến từ các nguồn không bền vững như thoái vốn công ty con, đánh giá lại tài sản hoặc doanh thu tài chính đột biến.
Với An Gia (AGG), báo cáo tài chính công ty mẹ quý I/2026 cho thấy lợi nhuận sau thuế tăng 45%, đạt hơn 139 tỷ đồng. Tuy nhiên, kết quả này chủ yếu đến từ cổ tức và lợi nhuận được chia từ các công ty con cao hơn so với cùng kỳ.
Trong khi đó, Phát Đạt (PDR) ghi nhận doanh thu quý I/2026 giảm mạnh, chi phí tăng cao; lợi nhuận lại chủ yếu đến từ hoạt động tài chính, còn nợ thuế và phải thu tăng.
Phát Đạt: doanh thu giảm 76%, lợi nhuận nhờ tài chính
Trong 3 tháng đầu năm, doanh thu thuần của Phát Đạt đạt hơn 104 tỷ đồng, giảm 76% so với cùng kỳ năm trước, chủ yếu đến từ hoạt động cung cấp dịch vụ.
Ngược lại, doanh thu hoạt động tài chính tăng đột biến, đạt hơn 907 tỷ đồng, cao gấp 477 lần cùng kỳ, chủ yếu nhờ ghi nhận lãi từ chuyển nhượng khoản đầu tư. Công ty con của Phát Đạt đã hoàn tất chuyển nhượng toàn bộ cổ phần tại CTCP Bất động sản Đầu tư và Phát triển Cao ốc Thiên Long cho Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Cao tầng Thuận An 1, qua đó thu về khoản thanh toán đợt đầu hơn 1.900 tỷ đồng.
Nhờ nguồn thu này, lợi nhuận trước thuế của Phát Đạt đạt hơn 390 tỷ đồng, tăng gấp hơn 6 lần so với cùng kỳ.
Hoàng Quân: doanh thu giảm 89%, lãi nhờ tài chính
Địa ốc Hoàng Quân (HQC) báo cáo quý I/2026 với doanh thu giảm đến 89% so với cùng kỳ, nhưng lợi nhuận sau thuế vẫn đạt 5,4 tỷ đồng, tăng nhẹ gần 5%, phần lớn nhờ hoạt động tài chính.
Cụ thể, doanh thu bán hàng đạt 15,04 tỷ đồng nhưng các khoản giảm trừ chiếm gần 10 tỷ đồng, tương đương tỷ lệ hàng bán bị trả lại lên tới 65,29%.
Xét theo hoạt động kinh doanh cốt lõi, lợi nhuận cốt lõi của Hoàng Quân trong quý I ghi nhận âm 11,84 tỷ đồng, cho thấy doanh thu từ sản phẩm chưa đủ bù đắp chi phí vận hành. Khoản lãi doanh nghiệp có được chủ yếu đến từ 15,80 tỷ đồng doanh thu tài chính.
Nếu không có nguồn này, kết quả kinh doanh quý I của Hoàng Quân đã có thể rơi vào trạng thái thua lỗ.
Khang Điền: lãi ròng tăng 131% dù dòng tiền vẫn âm
Với Khang Điền (KDH), lợi nhuận bật tăng hơn 130% dù mảng kinh doanh cốt lõi giảm mạnh.
Quý đầu năm 2026, doanh thu thuần đạt hơn 281 tỷ đồng, giảm 60% so với cùng kỳ do nguồn thu chủ lực từ chuyển nhượng bất động sản giảm 62%, còn gần 265 tỷ đồng.
Đáng chú ý, lợi nhuận khác đạt hơn 279 tỷ đồng, cùng kỳ lỗ hơn 5 tỷ đồng. Khoản thu này chủ yếu đến từ giao dịch mua rẻ tại CTCP Phát triển Bất động sản An Lập. Nhờ đó, Khang Điền khép lại quý đầu năm với lợi nhuận ròng hơn 281 tỷ đồng, tăng 131% so với cùng kỳ.
Dù vậy, dòng tiền kinh doanh vẫn âm gần 634 tỷ đồng, cùng kỳ âm hơn 1.300 tỷ đồng.
Góc nhìn thị trường: tăng trưởng lợi nhuận chưa hẳn đến từ bán hàng mới
Theo báo cáo ngành bất động sản tháng 4/2026 của Công ty Chứng khoán MBS, hoạt động kinh doanh cốt lõi của nhiều doanh nghiệp trong các tháng đầu năm không có tăng trưởng đột biến. Phần lớn mức tăng lợi nhuận đến từ các giao dịch tài chính hoặc ghi nhận dồn tích từ các kỳ trước, thay vì từ hoạt động bán hàng mới.
Doanh nghiệp bất động sản rời thị trường tăng gấp đôi cùng kỳ
Thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản quý I/2026 do Bộ Xây dựng công bố cho thấy số doanh nghiệp bất động sản giải thể từ đầu năm đến nay tăng mạnh, phản ánh quá trình sàng lọc và tái cơ cấu ngày càng rõ nét.
Theo số liệu Cục Thống kê (Bộ Tài chính), trong quý I/2026 cả nước có 726 doanh nghiệp kinh doanh bất động sản hoàn tất thủ tục giải thể, tăng gấp đôi so với cùng kỳ năm trước là 363 doanh nghiệp.
Ở chiều ngược lại, số doanh nghiệp thành lập mới trong lĩnh vực này lại tăng mạnh. Quý I/2026 ghi nhận 1.563 doanh nghiệp bất động sản gia nhập thị trường, tăng 54,1% so với cùng kỳ 2025.
Các chuyên gia cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn phân hóa rõ rệt: doanh nghiệp có năng lực tài chính và quỹ đất tốt tiếp tục mở rộng, trong khi đơn vị yếu kém buộc phải rời cuộc chơi.
Thời gian qua, Chính phủ và Thủ tướng đã ban hành nhiều Nghị quyết, Công điện nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản, tập trung vào rà soát pháp lý dự án, thúc đẩy nhà ở xã hội, khơi thông tín dụng đi kèm kiểm soát rủi ro và tăng cường minh bạch thông tin.
Bạn nghĩ sao về bức tranh lợi nhuận quý I/2026 này? Comment bên dưới nhé!