Lãi suất tăng mạnh: bất động sản, cổ phiếu, vàng biến động ra sao qua 3 chu kỳ lớn ở Việt Nam

Khi lãi suất tăng mạnh, bất động sản thường chịu áp lực thanh khoản, cổ phiếu dễ biến động mạnh, còn vàng lại có xu hướng phòng thủ tốt hơn. Đây là bức tranh đã lặp lại nhiều lần trong hơn 2 thập niên qua ở Việt Nam, đặc biệt ở các giai đoạn vĩ mô bất ổn và mặt bằng lãi suất bị đẩy lên cao.

Về mặt lý thuyết tài chính, giá trị của một tài sản được xác định bởi dòng tiền kỳ vọng trong tương lai, rồi chiết khấu về hiện tại theo một tỷ suất sinh lời phi rủi ro. Khi Ngân hàng Nhà nước (NHNN) tăng lãi suất điều hành hoặc làm mặt bằng lãi suất trong nền kinh tế đi lên, tỷ suất chiết khấu tăng theo. Kết quả là giá trị hiện tại của nhiều loại tài sản có xu hướng giảm.

Trong thực tế tại Việt Nam, những giai đoạn lãi suất tăng mạnh thường không đứng riêng lẻ, mà đi cùng áp lực lạm phát, tỷ giá, thanh khoản hệ thống và tâm lý thị trường. Vì vậy, bài toán không chỉ nằm ở lãi suất, mà là cả bối cảnh vĩ mô đi kèm.

Giai đoạn 2007-2008: sau WTO là một chu kỳ sốt tài sản rồi “hạ nhiệt” rất mạnh

Sau khi Việt Nam chính thức gia nhập WTO vào ngày 11/01/2007, dòng vốn ngoại đổ vào tăng mạnh, kết hợp với chính sách nới lỏng tín dụng trước đó đã tạo ra một cơn sốt tài sản trên diện rộng.

Nhưng mặt trái là lạm phát tăng rất cao trong năm 2008, lên đến gần 23%. Khủng hoảng tài chính toàn cầu làm vấn đề càng trầm trọng hơn, buộc NHNN phải nâng lãi suất điều hành nhiều lần để kiềm chế lạm phát và hỗ trợ đồng nội tệ.

Cụ thể, lãi suất tái cấp vốn từ 7.5%/năm và lãi suất tái chiết khấu 6%/năm vào tháng 1/2008 đã lần lượt được nâng lên 15%/năm và 13%/năm vào tháng 6/2008. Lãi suất cho vay trong cùng giai đoạn có lúc vượt 21%/năm.

Đây là thời kỳ rất xấu cho cả bất động sản lẫn cổ phiếu. Thị trường chứng khoán còn non trẻ, nên bán tháo hoảng loạn diễn ra mạnh, khiến VN-Index sụt gần 66% chỉ trong 1 năm.

Với bất động sản, thị trường đi từ nóng sốt sang đóng băng thanh khoản. Người mua ở thực lẫn nhà đầu tư đều khó tiếp cận vốn vay khi lãi suất tăng quá nhanh, quá mạnh trong thời gian ngắn.

Ngược lại, vàng cho thấy vai trò phòng thủ khá rõ trong năm 2008 khi giá vàng duy trì tương đối ổn định giữa bối cảnh kinh tế biến động.

Giai đoạn 2010-2012: lạm phát quay lại, tỷ giá căng và vàng bứt lên mạnh

Sau giai đoạn thắt chặt năm 2008, Việt Nam chuyển sang nới lỏng để kích cầu vào năm 2009. Tuy nhiên, nền kinh tế lại rơi vào một vòng bất ổn mới với lạm phát quay trở lại, nợ xấu ngân hàng và áp lực tỷ giá.

Ngày 11/2/2011, NHNN quyết định hạ giá VND so với USD. Chỉ trong 1 ngày, tỷ giá VND/USD tăng từ 18,932 lên 20,693.

Lạm phát năm 2010 là 11.8%, sau đó tăng lên 18.6% vào năm 2011. Trong bối cảnh đó, giai đoạn 2011-2012 chứng kiến một đợt thắt chặt tiền tệ mới, với ưu tiên là ổn định tỷ giá và tái cơ cấu hệ thống ngân hàng.

Từ nửa cuối năm 2010 đến cuối 2011, NHNN nâng lãi suất chiết khấu lên 13% từ mức 7%, và lãi suất tái cấp vốn lên 15% từ mức 9%. Thanh khoản hệ thống ngân hàng rơi vào trạng thái rất căng, kéo theo cuộc đua lãi suất huy động ngầm vượt xa mức trần do NHNN quy định.

Bất động sản tiếp tục chịu sức ép lớn. Theo thông tin từ chuyên gia được dẫn trong bài, giá trị hàng tồn kho trong năm 2012 tăng đến 85% so với năm 2011, trong khi giá bán các dự án bắt đầu giảm.

Thị trường chứng khoán cũng không thuận lợi. Sau khi hồi phục mạnh trong năm 2009 nhờ tín dụng nới lỏng, sang năm 2010 thị trường yếu dần từ cuối năm, kết năm giảm 2% so với đầu năm và giảm 12% từ đỉnh. Đến năm 2011, thị trường giảm tiếp 28%.

Trong khi đó, vàng bước vào một cơn sốt mới. Sự kết hợp giữa lạm phát cao trong nước, VND mất giá, thiếu vắng kênh đầu tư và xu hướng tăng của vàng thế giới đã đẩy giá vàng SJC lên những mức cao chưa từng có từ năm 2010 và tiếp tục chạm đỉnh vào năm 2012.

Giai đoạn 2022: siết trái phiếu, áp lực thanh khoản và sự phân hóa rõ trong bất động sản

Ở chu kỳ thắt chặt tiền tệ gần nhất vào năm 2022, mặt bằng lãi suất huy động tại các ngân hàng thương mại từ giữa năm đã bắt đầu tăng ở tất cả các kỳ hạn ngắn và dài do áp lực thanh khoản. Dù vậy, lãi suất điều hành phải đến tháng 9 mới được điều chỉnh tăng.

NHNN khi đó đứng trước bài toán khó: vừa muốn duy trì mặt bằng lãi suất thấp, vừa phải đối mặt với làn sóng tăng lãi suất mạnh nhất trong nhiều thập niên từ Fed và nhiều ngân hàng trung ương lớn trên thế giới để chống lạm phát hậu COVID-19.

Cuối năm 2022, thị trường bất động sản bắt đầu đóng băng thanh khoản sau các cú sốc siết kênh trái phiếu và đại án Tập đoàn Vạn Thịnh Phát - Ngân hàng SCB. Tuy nhiên, thị trường không giảm đồng loạt mà phân hóa rất rõ.

Các sản phẩm có tính đầu cơ cao như đất nền và đất tỉnh thiếu hạ tầng giảm giá mạnh. Ngược lại, những tài sản có nhu cầu ở thực cao như nhà đất và căn hộ trung tâm các thành phố lớn vẫn giữ giá, dù giao dịch rất ít.

Thị trường chứng khoán cũng suy yếu nhanh, đặc biệt là nhóm cổ phiếu bất động sản khi nhiều doanh nghiệp lớn gặp khó do các kênh huy động vốn bị siết đột ngột. VN-Index giảm 33% trong năm này.

Với vàng, diễn biến có biến động nhưng nhìn chung vẫn ổn định hơn các kênh tài sản lớn khác. Mỗi lượng vàng SJC đi từ mức 60-61 triệu VND lên đỉnh 74.4 triệu VND vào tháng 3/2022, sau đó điều chỉnh về vùng 66-67 triệu VND vào cuối năm.

Điểm rút ra cho nhà đầu tư bất động sản

Khi lãi suất tăng mạnh, bất động sản thường là một trong những kênh bị ảnh hưởng rõ nhất vì chi phí vốn tăng, thanh khoản giảm và tâm lý mua đầu tư bị thu hẹp. Tuy nhiên, không phải mọi loại hình đều chịu tác động như nhau.

Các tài sản đầu cơ, phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy hoặc hạ tầng chưa rõ ràng thường nhạy cảm hơn với biến động lãi suất. Trong khi đó, sản phẩm ở thực, pháp lý rõ, vị trí trung tâm hoặc có nhu cầu sử dụng thực vẫn có khả năng giữ giá tốt hơn trong giai đoạn khó khăn.

Nhìn từ 3 chu kỳ trên có thể thấy: lãi suất tăng mạnh thường là tín hiệu của một giai đoạn vĩ mô cần thận trọng hơn với bất động sản và cổ phiếu, còn vàng lại thường được xem là kênh giữ giá trị tương đối tốt khi thị trường rung lắc.

Bạn đang quan tâm kênh nào trong bối cảnh lãi suất tăng? Comment bên dưới để cùng bàn thêm nhé!