TP.HCM: Nguồn cung căn hộ tăng mạnh nhưng vì sao chưa bùng nổ?

TP.HCM ghi nhận khoảng 3.700 căn hộ mở bán mới trong quý I/2026, tăng 86% so với cùng kỳ. Dù vậy, thị trường vẫn chưa bước vào một chu kỳ tăng nóng mới.

Nguồn cung bật tăng sau thời gian dài khan hiếm

Theo báo cáo quý I/2026 của Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group, lượng sản phẩm mới tại TP.HCM tăng mạnh nhờ nhiều dự án từng bị đình trệ đang dần được khơi thông sau quá trình hoàn thiện khung pháp lý.

So với quý IV/2025, lượng sản phẩm mở bán mới vẫn giảm 75%. Điều này cho thấy nguồn cung đang hồi phục, nhưng chưa thật sự bùng nổ và còn phụ thuộc nhiều vào tiến độ tháo gỡ pháp lý của từng dự án.

Bình Dương đang đóng vai trò gì?

Điểm đáng chú ý là nguồn cung đang dịch chuyển mạnh ra ngoài khu trung tâm. Bình Dương hiện đóng góp khoảng 2.200 căn hộ từ 6 dự án mới, chiếm gần 60% tổng nguồn cung toàn thị trường.

Diễn biến này cho thấy dư địa phát triển đang mở rộng sang các khu vực vệ tinh, nơi còn quỹ đất lớn và chi phí phát triển thấp hơn khu trung tâm TP.HCM.

Giao dịch tăng, nhưng người mua vẫn thận trọng

Song song với nguồn cung, hoạt động mua bán cũng cải thiện. One Mount Group cho biết khoảng 4.800 căn hộ đã được giao dịch thành công trong quý đầu năm, tăng 70% so với cùng kỳ năm trước.

Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ tại các dự án mở bán mới lại giảm so với quý trước. Khu vực trung tâm TP.HCM đạt khoảng 55%, còn Bình Dương đạt 74%, cùng giảm 6 điểm phần trăm.

Điều này cho thấy người mua vẫn xuống tiền, nhưng tốc độ quyết định đã chậm hơn, không còn tâm lý “mua nhanh, chốt nhanh” như giai đoạn thị trường tăng nóng trước đây.

Rào cản lớn nhất: lãi suất và giá nhà

One Mount Group cho rằng nguyên nhân quan trọng nhất khiến thị trường chưa bùng nổ nằm ở áp lực tài chính. Lãi suất vay mua nhà vẫn ở mức cao so với kỳ vọng của nhiều khách hàng, trong khi giá bán căn hộ tại TP.HCM đã duy trì ở vùng cao nhiều năm.

Tại khu vực trung tâm, giá sơ cấp trung bình hiện đạt khoảng 102 triệu đồng/m2 và gần như không thay đổi so với cuối năm trước. Mức giá này vẫn là rào cản lớn đối với nhiều người mua ở thực.

Đâu là tâm điểm mới của thị trường?

Bình Dương (cũ) đang nổi lên như một cực tăng trưởng mới. Không chỉ dẫn đầu về nguồn cung, khu vực này còn ghi nhận mức tăng giá mạnh nhất toàn thị trường.

Giá bán sơ cấp trung bình tại đây đạt khoảng 56 triệu đồng/m2, tăng 7% so với quý trước và tăng tới 37% so với cùng kỳ năm 2025. Một số dự án mới đã tiệm cận mốc 70 triệu đồng/m2.

Động lực đến từ kỳ vọng hưởng lợi hạ tầng, khả năng kết nối ngày càng tốt với trung tâm TP.HCM và sức hút của các khu đô thị quy mô lớn đang triển khai.

Phục hồi, nhưng chưa phải chu kỳ tăng nóng mới

One Mount Group dự báo nguồn cung căn hộ mới tại TP.HCM trong năm 2026 có thể đạt khoảng 28.000-29.000 căn. Con số này đã được điều chỉnh giảm khoảng 2.000 căn so với dự báo trước đó.

Thị trường TP.HCM đang phục hồi theo hướng chọn lọc hơn, với nguồn cung cải thiện, giao dịch tăng lên và hạ tầng tiếp tục tạo động lực. Nhưng tâm lý người mua đã thay đổi: họ ưu tiên giá trị thực, khả năng khai thác và hiệu quả tài chính hơn là chạy theo sóng thị trường.

Bạn nghĩ sao về diễn biến này của TP.HCM? Comment bên dưới nhé!