Kê biên tài sản đang thế chấp từ 01/7/2026: Quy định mới cần biết

Từ 01/7/2026, quy định về kê biên tài sản đang cầm cố, thế chấp trong thi hành án dân sự sẽ có điều chỉnh đáng chú ý theo Nghị định 152/2026/NĐ-CP.

Đây là thông tin nhà đầu tư, chủ tài sản và các tổ chức tín dụng cần theo dõi kỹ để hạn chế rủi ro pháp lý khi xử lý tài sản bảo đảm.

Quy định mới về kê biên tài sản đang thế chấp là gì?

Theo Điều 55 Nghị định 152/2026/NĐ-CP, khi kê biên tài sản đang cầm cố, thế chấp, Chấp hành viên phải thông báo ngay cho người nhận cầm cố, nhận thế chấp.

Khi xử lý tài sản kê biên, bên nhận cầm cố, thế chấp vẫn được ưu tiên thanh toán theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 54 của Luật Thi hành án dân sự.

Trường hợp tài sản đang bảo đảm khoản nợ xấu

Với tài sản đang được dùng để bảo đảm cho khoản nợ xấu tại tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, tổ chức mua bán, xử lý nợ, cơ quan thi hành án dân sự chỉ kê biên, xử lý khi đáp ứng đủ 2 điều kiện:

+ Giá trị tài sản bảo đảm ước tính lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí thi hành án;

+ Thuộc trường hợp được kê biên theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng.

Nếu tài sản có giá trị bằng hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ thì sao?

Đối với tài sản đã cầm cố, thế chấp hợp pháp mà kết quả xác minh tại thời điểm thi hành án cho thấy giá trị tài sản bằng hoặc nhỏ hơn nghĩa vụ phải thanh toán theo hợp đồng cầm cố, thế chấp, hoặc thuộc trường hợp không được kê biên theo Luật Các tổ chức tín dụng, Chấp hành viên phải:

- Thông báo bằng văn bản cho người nhận cầm cố, thế chấp biết nghĩa vụ của người phải thi hành án;

- Yêu cầu khi thanh toán hết nghĩa vụ theo hợp đồng hoặc khi xử lý tài sản cầm cố, thế chấp phải thông báo ngay cho cơ quan thi hành án dân sự.

Cơ quan thi hành án dân sự chỉ kê biên tài sản sau khi đã giải chấp hoặc thu phần tiền còn lại sau khi xử lý tài sản để thanh toán hợp đồng đã ký, nếu có.

Nếu người nhận cầm cố, thế chấp không thông báo hoặc chậm thông báo gây thiệt hại cho người được thi hành án thì phải bồi thường theo quy định của pháp luật.

Khi giá tài sản giảm xuống thấp hơn nghĩa vụ bảo đảm thì xử lý thế nào?

Trường hợp kê biên, xử lý tài sản đang cầm cố, thế chấp mà giá trị tài sản sau khi giảm giá bằng hoặc thấp hơn nghĩa vụ được bảo đảm và chi phí thi hành án, người có thẩm quyền ra quyết định thi hành án phải ra ngay quyết định thu hồi quyết định kê biên, xử lý tài sản theo quy định tại điểm c khoản 1 Điều 52 của Luật Thi hành án dân sự.

Đồng thời, cơ quan này cũng phải thông báo bằng văn bản cho người nhận cầm cố, nhận thế chấp biết nghĩa vụ của người phải thi hành án và yêu cầu thông báo ngay khi thanh toán hết nghĩa vụ hoặc khi xử lý tài sản.

Bên nhận thế chấp có trách nhiệm gì?

Khi cơ quan thi hành án dân sự kê biên, xử lý tài sản đang cầm cố, thế chấp, người nhận cầm cố, nhận thế chấp phải:

- Cung cấp thông tin;

- Giao nộp hoặc cung cấp giấy tờ về quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất;

- Cung cấp các tài liệu liên quan đến thi hành án mà họ đang quản lý, lưu giữ;

- Phối hợp với cơ quan thi hành án dân sự trong quá trình kê biên, xử lý tài sản cầm cố, thế chấp.

Tóm lại: từ 01/7/2026, việc kê biên tài sản đang thế chấp sẽ chặt chẽ hơn về thông báo, điều kiện kê biên và trách nhiệm phối hợp giữa các bên. Đây là điểm nhà đầu tư và chủ tài sản cần lưu ý để phòng ngừa rủi ro pháp lý.

Bạn nghĩ sao về quy định mới này? Comment bên dưới nhé!