Giao dịch nhà đất trung tâm Hà Nội "đứng hình" vì sợ dính quy hoạch

Nhà đất trung tâm Hà Nội đang chững lại khi lo ngại quy hoạch, giải phóng mặt bằng và mặt bằng giá bán neo cao khiến người mua dè dặt hơn.

Thanh khoản giảm mạnh, người mua thận trọng

Hơn 8 năm môi giới nhà đất ở trung tâm Hà Nội, anh Hoàng Hải, phường Thanh Xuân, cho biết thị trường nơi đây “chưa bao giờ trải qua giai đoạn khó thanh khoản như hiện nay”. Gần 4 tháng qua, anh chưa bán được căn nào vì khách mua e ngại trước động thái thu hồi đất, giải phóng mặt bằng triển khai dự án của Nhà nước.

Anh Hải dẫn chứng một căn nhà 50 m2, 4 tầng trong ngõ phố Quan Nhân, Thanh Xuân được chào 13 tỷ đồng từ đầu năm nhưng chưa có khách. Đầu tháng này, chủ nhà hạ còn 12,5 tỷ đồng nhưng vẫn “không có khách hỏi”.

Hiện công tác giải phóng mặt bằng đường vành đai 2,5 đang được đẩy nhanh, nhiều khu dân cư ở Nguyễn Trãi, Chính Kinh, Quan Nhân, Nhân Hòa, Đầm Hồng, Khương Đình nằm trong diện giải tỏa.

“Thị trường nhà đất khu vực này gần như chững lại, hàng bán đã không nhiều, người mua gần như không có”, anh nói.

Khu nào đang bị ảnh hưởng?

Đại diện một sàn nhà đất thổ cư ở Long Biên cho biết giao dịch ở nhiều khu vực trung tâm, nhất là phía ngoài đê gần sông Hồng, đã chững hẳn từ cuối năm ngoái sau khi dự án Trục đại lộ sông Hồng được khởi công.

Gần đây, lượng nhà gửi bán có tăng nhẹ, chủ yếu là các căn diện tích nhỏ 30-40 m2 trong ngõ tại Phúc Xá, Phúc Tân, Bạch Đằng (phường Hồng Hà) hoặc Phú Viên, Thạch Cầu (phường Bồ Đề - Long Biên).

Một số căn rao từ đầu năm có 3-4 người hỏi nhưng đến nay vẫn chưa bán được, do người mua lo khu vực này sẽ giải tỏa sớm để triển khai trục đại lộ cảnh quan.

Số liệu thị trường nói gì?

Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, quý I Hà Nội ghi nhận tổng 11.100 giao dịch gồm cả chung cư và nhà đất thổ cư, giảm 50% so với quý trước và giảm 12% so với cùng kỳ năm 2025.

Riêng nhà thổ cư có khoảng 6.000 giao dịch, nhưng chủ yếu đến từ khu vực phía bắc và đông, cho thấy dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển ra ngoài khu vực lõi.

Dữ liệu Batdongsan cho thấy đến hết tháng 3, mức độ quan tâm nhà riêng tại Hà Nội giảm 22% so với cuối năm ngoái. Khảo sát của hãng cũng ghi nhận gần 60% môi giới cho biết giao dịch phân khúc nhà riêng suy giảm trong quý I so với cuối năm ngoái.

Vì sao nhà đất trung tâm khó bán?

Ông Phạm Đức Toản, Tổng giám đốc EZ Property, cho biết nhà đất thổ cư từng chiếm tỷ trọng lớn trong giao dịch vì phù hợp nhiều nhu cầu: ở thực, đầu tư kinh doanh, cho thuê, tích sản hay lướt sóng.

Tuy nhiên, trong thời gian qua, việc đẩy mạnh giải phóng mặt bằng, thu hồi đất, rà soát quy hoạch và chỉnh trang đô thị đã tác động mạnh đến tâm lý và thanh khoản của loại hình này.

Ông cho rằng chỉ trong thời gian ngắn, nhiều công trình từ trung tâm ra vành đai 2 ở Thủ đô đồng loạt thi công cống, cầu và giải phóng mặt bằng như: vành đai 1 đoạn Hoàng Cầu - Voi Phục, vành đai 2.5, cầu Tứ Liên, cầu Trần Hưng Đạo... Cùng với đó, thành phố thống nhất từng bước di dời, sắp xếp, quy hoạch lại toàn bộ khu dân cư ngoài đê theo định hướng Quy hoạch tổng thể Thủ đô Hà Nội.

Nhà đất thổ cư trung tâm thường nằm trong khu dân cư lâu đời, giá bán neo cao, có thể lên đến 200-400 triệu đồng/m2 với nhà trong ngõ ôtô qua, còn nhà mặt phố nhiều tuyến đã vượt tỷ đồng/m2.

Điều này khiến nhà đầu tư nhỏ lẻ và người mua ở thực lo ngại rủi ro vướng quy hoạch, không thể sử dụng, sửa chữa, xây dựng theo nhu cầu. Ngoài ra, chênh lệch giữa kỳ vọng của người dân và mức đền bù thực tế, cộng với thời gian chờ dự án kéo dài, có thể dẫn tới rủi ro “chôn vốn” nhiều năm hoặc tái định cư chưa tương xứng.

Giá vẫn neo cao, người mua phải tính kỹ hơn

CEO EZ Property cho biết nhiều chủ nhà đang định giá tài sản theo “giá thị trường kỳ vọng”, trong khi giá đền bù thực tế theo bảng giá đất lần đầu ban hành từ đầu 2026 vẫn chưa theo kịp kỳ vọng. Vì vậy, cả người mua lẫn người bán đều thận trọng, giằng co và không dễ chốt giao dịch.

Dữ liệu Batdongsan cho thấy giá rao bán nhà riêng lẻ tại Hà Nội vẫn tăng 5-38% so với cùng kỳ năm ngoái. Một số khu vực tăng hơn 20% như Hoàn Kiếm tăng 38%, Long Biên 32%, Thanh Xuân 26% và Cầu Giấy 22%.

Ông Trần Minh Tiến, đại diện One Mount Group, nhìn nhận giao dịch nhà đất Thủ đô sụt giảm rõ rệt cho thấy dòng tiền đầu tư đang dè dặt hơn trước các yếu tố vĩ mô như lãi suất, lạm phát và rủi ro địa chính trị.

Ông cũng lưu ý loại hình này còn chịu nhiều áp lực như khả năng khai thác kinh doanh vỉa hè bị siết chặt, tỷ suất cho thuê giảm, nhà sâu trong ngõ thiếu tiện ích và có nhiều rủi ro phòng cháy chữa cháy.

Trong bối cảnh quy hoạch đô thị và chủ trương giãn dân được thúc đẩy, nhu cầu nhà ở đang dịch chuyển sang khu vực ven trung tâm. Khi hạ tầng giao thông cải thiện, việc di chuyển từ vùng ven vào trung tâm Hà Nội không còn là trở ngại lớn, mở ra lựa chọn phù hợp hơn cho nhiều gia đình trẻ.

Mua nhà đất thổ cư lúc này cần lưu ý gì?

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), cho rằng trước đây xu hướng mua nhà đất thổ cư để lướt sóng khá phổ biến mỗi khi thành phố có thông tin mở đường, làm cầu hay lên quận.

Hiện nay, cuộc chơi đã thay đổi khi cơ sở dữ liệu đất đai, quy hoạch ngày càng minh bạch và tốc độ giải phóng mặt bằng, triển khai hạ tầng được đẩy nhanh. “Tâm lý mua nhanh, lướt nhanh” không còn phù hợp, người mua phải tính kỹ hơn về mục tiêu đầu tư và tiềm năng khai thác dài hạn.

Dù vậy, nhà riêng lẻ tại Hà Nội vẫn giữ vị thế quan trọng nhờ gắn liền với giá trị đất - loại tài sản khan hiếm. Theo ông Phạm Đức Toản, đây vẫn là phân khúc tiềm năng, nhất là ở khu vực hạ tầng phát triển đồng bộ, dân cư ổn định và nhu cầu kinh doanh dịch vụ cao.

Ông khuyến nghị người mua cần ưu tiên kiểm tra quy hoạch, pháp lý, vị trí, hiện trạng, giá bán, tránh mua tài sản bằng giấy tờ viết tay hoặc vướng quy hoạch treo vì dễ gặp rủi ro thanh khoản.

Bạn nghĩ sao về diễn biến này của nhà đất trung tâm Hà Nội? Comment bên dưới nhé!