Giảm tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở: Quy định mới cần biết

Giảm tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở theo Nghị quyết số 254/2025/QH15 đang được nhiều người quan tâm, vì mức phải nộp trước đây có thể tăng rất cao và trở thành gánh nặng tài chính lớn.

Chính sách giảm áp dụng cho những loại đất nào?

Theo Điều 10 Nghị quyết 254, chính sách này áp dụng cho 3 nhóm đất:

• Đất vườn, ao hoặc đất nông nghiệp nằm trong cùng thửa đất có đất ở khi công nhận quyền sử dụng đất;
• Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng người sử dụng đất tách ra để chuyển quyền sử dụng đất;
• Đất có nguồn gốc là đất vườn, ao gắn liền đất ở nhưng đơn vị đo đạc khi đo vẽ bản đồ địa chính trước ngày 1/7/2014 đã tự đo đạc tách thành các thửa riêng.

Đây là chính sách nhằm giải quyết quyền lợi chính đáng của người dân với các thửa đất có lịch sử sử dụng lâu dài, thường là đất do ông cha để lại hoặc đất nông nghiệp liền kề với đất ở.

Ngược lại, đất nông nghiệp thuần túy như đất ruộng được Nhà nước giao không thu tiền sử dụng đất sẽ không thuộc phạm vi áp dụng.

Mức nộp tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở

Với 3 loại đất nêu trên, khi chuyển mục đích sang đất ở, Nghị quyết 254 cho phép nộp:

• 30% chênh lệch giữa tiền sử dụng đất tính theo giá đất ở và tiền sử dụng đất tính theo giá đất nông nghiệp đối với phần diện tích đất trong hạn mức giao đất ở;
• 50% chênh lệch đối với diện tích đất vượt hạn mức nhưng không quá 01 lần hạn mức giao đất ở;
• 100% chênh lệch đối với diện tích đất còn lại (phần diện tích này không được hưởng ưu đãi).

So với quy định trước đây phải nộp toàn bộ 100% chênh lệch, mức ưu đãi này giúp giảm đáng kể nghĩa vụ tài chính cho người dân.

Quy định “hồi tố” có gì đáng chú ý?

Điểm đáng chú ý của Nghị quyết 254 và Nghị định số 50/2026/NĐ-CP là cơ chế chuyển tiếp cho phép tính lại tiền sử dụng đất với hồ sơ phát sinh trước ngày 1/1/2026.

Nếu cơ quan thuế chưa ra thông báo nộp tiền, tiền sử dụng đất sẽ được tính lại theo mức ưu đãi mới. Nếu đã có thông báo nhưng người dân chưa nộp, người dân có quyền đề nghị tính lại. Nếu đã nộp một phần hoặc toàn bộ, cơ quan thuế vẫn phải tính lại tiền sử dụng đất.

Trường hợp số tiền sau khi tính lại thấp hơn số đã nộp, người dân sẽ được hoàn trả phần chênh lệch thông qua bù trừ nghĩa vụ tài chính khác hoặc hoàn trả trực tiếp bằng tiền.

Về thủ tục, khoản 2 Điều 12 Nghị định số 50 quy định người dân phải nộp văn bản đề nghị tính lại tiền sử dụng đất theo quy định mới đến bộ phận một cửa liên thông, chậm nhất trước ngày 1/1/2027.

Sau đó, bộ phận một cửa liên thông cấp giấy tiếp nhận hồ sơ và hẹn trả kết quả, chuyển văn bản đến UBND cấp xã nơi có đất. UBND cấp xã xác định hạn mức giao đất ở và chuyển thông tin đến cơ quan thuế. Cơ quan thuế sẽ tính lại tiền sử dụng đất, ra thông báo nộp tiền hoặc thông báo điều chỉnh thông báo nộp tiền gửi cho người dân, đồng thời gửi thông tin đến UBND cấp xã.

Vì sao quy định rõ nhưng thực tế vẫn “tắc”?

Trên thực tế, một số địa phương đang phát sinh vướng mắc do chưa ban hành quy trình nội bộ để xử lý thủ tục tính lại tiền sử dụng đất.

Trường hợp ông Trần M.Đ ở Hà Nội là ví dụ điển hình. Ông Đ sở hữu thửa đất trồng cây lâu năm diện tích 100 m2, có nguồn gốc là đất vườn gắn liền với đất ở nhưng đã được tách ra để chuyển nhượng từ trước.

Năm 2024, thửa đất được bố mẹ ông Đ tặng cho và đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Theo Nghị quyết 254, đây là trường hợp đủ điều kiện được giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sang đất ở.

Tháng 11/2025, ông Đ nộp hồ sơ xin chuyển mục đích sang đất ở và đã nộp 50% tiền sử dụng đất theo thông báo. Sang đầu năm 2026, ông tiếp tục nộp đơn đề nghị tính lại để hưởng mức giảm, nhưng lại được phản hồi rằng Trung tâm phục vụ hành chính công chưa thể tiếp nhận hồ sơ vì địa phương chưa ban hành quy trình giải quyết thủ tục tương ứng.

Điều đáng nói là cơ quan thuế đã hướng dẫn người dân nộp hồ sơ tại bộ phận một cửa, nhưng bộ phận tiếp nhận lại từ chối vì thiếu quy trình nội bộ. Sự thiếu thống nhất này khiến thủ tục kéo dài nhiều tháng.

Trong khi đó, thời hạn nộp tiền sử dụng đất chỉ là 90 ngày, nên người dân có nguy cơ phải chịu tiền chậm nộp dù nguyên nhân không xuất phát từ họ.

Người dân cần làm gì để không bị thiệt?

Về hướng xử lý, các bộ ngành liên quan cần sớm có văn bản hướng dẫn cụ thể để thống nhất cách thực hiện tại địa phương. UBND các tỉnh, thành phố cũng cần khẩn trương ban hành quy trình nội bộ để thủ tục vận hành thông suốt.

Ở góc độ pháp lý, thủ tục tính lại tiền sử dụng đất theo Nghị định số 50 nên được coi là một bước trong thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất, thay vì tách thành một thủ tục hành chính độc lập.

Quan trọng hơn, việc chậm ban hành quy trình nội bộ không thể là lý do để từ chối giải quyết quyền lợi hợp pháp của người dân, nhất là khi văn bản cấp trung ương đã quy định rõ.

Bên cạnh đó, cơ quan thuế cũng nên xem xét tạm dừng tính tiền chậm nộp đối với các hồ sơ đã có đơn đề nghị tính lại tiền sử dụng đất, để tránh tình trạng người dân phải chịu “thiệt hại kép”.

Chính sách giảm tiền sử dụng đất khi chuyển sang đất ở là một bước đi tích cực và nhân văn. Nhưng để đi vào thực tế, điều quan trọng không chỉ là quy định mà còn là sự thông suốt trong khâu thực thi.

Bạn nghĩ sao về vướng mắc này? Comment bên dưới nhé!