Giá nhà nội đô 500 triệu/m2, vùng ven 100 triệu/m2: Góc nhìn chuyên gia

Giá nhà nội đô có thể được đẩy lên 400-500 triệu đồng/m2, trong khi dự án vùng ven quanh 100 triệu đồng/m2 lại trở nên “dễ chịu” hơn trong mắt người mua.

Vì sao giá nhà nội đô tiếp tục bị neo cao?

Theo chuyên gia bất động sản Rich Nguyễn, mặt bằng giá chung cư nội đô tiệm cận 150 triệu đồng/m2 chưa hẳn là đỉnh nếu so với các đô thị lớn như Thâm Quyến hay Quảng Châu.

Tuy nhiên, vấn đề lớn nằm ở chỗ chỉ số giá nhà trên thu nhập tại Hà Nội đã lên khoảng 27-30 lần, cho thấy áp lực sở hữu nhà ở đang vượt xa khả năng chi trả của phần đông người dân.

Giá cao để bán hết hay để tạo mặt bằng mới?

Ông cho rằng nếu xu hướng tăng giá kéo dài, thị trường hoàn toàn có thể thiết lập những mặt bằng giá mới trước khi bước vào giai đoạn điều chỉnh phù hợp hơn.

Đáng chú ý, việc đẩy giá các dự án lõi đô thị lên mức 400-500 triệu đồng/m2 đôi khi không nhằm mục tiêu bán hết sản phẩm, mà để tạo ra một “đỉnh giá ảo”.

Khi đó, các dự án vệ tinh cách trung tâm khoảng 20km với mức giá quanh 100 triệu đồng/m2 sẽ trông “hợp lý” hơn trong cảm nhận của người mua.

Chiến lược định giá đang tác động gì đến thị trường?

Chuyên gia cho rằng đây là một cách tiếp cận tài chính thường được áp dụng trong bối cảnh nguồn cung hạn chế, giúp doanh nghiệp định vị sản phẩm và dẫn dắt kỳ vọng thị trường.

Nhưng ông cũng lưu ý nhà đầu tư cần thận trọng khi so sánh mặt bằng giá giữa các khu vực, bởi nếu thiếu cơ sở đánh giá đầy đủ, quyết định mua có thể bị chi phối nhiều bởi tâm lý hơn là giá trị thực.

Không chỉ là câu chuyện giá bán

Ở phân khúc hạng sang, có những dự án tỷ lệ lấp đầy chưa cao nhưng kết quả kinh doanh vẫn được duy trì tích cực. Một phần đến từ việc chủ đầu tư linh hoạt áp dụng các giải pháp tài chính như giao dịch trong hệ sinh thái hoặc ghi nhận doanh thu theo kế hoạch.

Việc giữ mặt bằng giá cao cũng giúp doanh nghiệp nâng giá trị tài sản đảm bảo, từ đó mở rộng khả năng tiếp cận tín dụng.

Năm 2026, thị trường sẽ tự điều chỉnh?

Theo Rich Nguyễn, thị trường bất động sản Việt Nam đang được điều tiết theo hướng thận trọng và có lộ trình, thay vì siết tín dụng đột ngột.

Ông cho rằng cơ quan quản lý hiện ưu tiên cách “nắn dòng vốn” thông qua các công cụ tài khóa và tiền tệ như điều chỉnh hệ số rủi ro hay lãi suất, giúp doanh nghiệp có thêm thời gian thích nghi và duy trì sự ổn định tương đối cho thị trường.

Ông nhìn nhận năm 2026 sẽ là thời điểm thị trường tự điều chỉnh rõ hơn, trong đó các chủ đầu tư thiếu nền tảng, chiến lược dài hạn, cũng như nhà đầu tư cá nhân phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính hay lướt sóng ngắn hạn sẽ chịu áp lực lớn hơn.

Phân khúc nào dễ chậm thanh khoản?

Thanh khoản ở một số phân khúc, đặc biệt là cao cấp và hạng sang, có xu hướng chậm lại. Thị trường cũng đã ghi nhận một số trường hợp điều chỉnh giá để cân đối dòng tiền và phù hợp hơn với nhu cầu thực.

Về dài hạn, bài toán cung - cầu vẫn cần thêm thời gian để cân bằng. Nhiều doanh nghiệp đang ưu tiên phân khúc hạng sang để tối ưu hiệu quả trên quỹ đất hạn chế, trong khi nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội vẫn gặp rào cản về lợi nhuận và thủ tục.

Người mua nên nhìn vào đâu?

Chuyên gia khuyến nghị người mua cần tỉnh táo, đánh giá các dự án cao cấp dựa trên tiêu chí cụ thể như mật độ xây dựng, vị trí, tiêu chuẩn vận hành và chất lượng xây dựng, thay vì chỉ dựa vào tên gọi.

Quan trọng hơn, cần xác định đúng nhu cầu và kiểm soát tốt dòng tiền để đi qua giai đoạn biến động an toàn hơn.

Bạn nghĩ sao về mức giá 500 triệu đồng/m2 ở nội đô và 100 triệu đồng/m2 ở vùng ven? Comment bên dưới nhé!