Giá nhà lập đỉnh, lãi vay tăng tốc: Thị trường BĐS 2026 ra sao?

Giá nhà tiếp tục neo cao, lãi vay mua nhà có thể tăng thêm khoảng 3-4% trong năm 2026, trong khi tín dụng bất động sản bị kiểm soát chặt hơn. Theo VIS Rating, thị trường nhà ở Việt Nam đang bước vào một chu kỳ tái cấu trúc sâu rộng, phân hóa rõ giữa các doanh nghiệp.

Thị trường 2026: cuộc thanh lọc bắt đầu

VIS Rating cho rằng sau giai đoạn phục hồi mạnh trong năm 2025, bất động sản nhà ở sẽ không còn tăng trưởng theo kiểu “nóng” như trước. Nhóm doanh nghiệp có dự án sạch pháp lý, dòng tiền ổn định và bán hàng tốt sẽ giữ lợi thế, còn các đơn vị phụ thuộc vốn vay hoặc mắc kẹt ở dự án nghỉ dưỡng sẽ chịu áp lực lớn về thanh khoản.

Một điểm đáng chú ý là định hướng điều hành chính sách đang chuyển sang thúc đẩy nhà ở vừa túi tiền và tăng tính minh bạch của thị trường, thay vì chỉ tập trung tháo gỡ pháp lý như giai đoạn trước.

Tỷ lệ hấp thụ căn hộ năm 2025 đã giảm xuống còn 95%, thấp hơn mức 106% của năm 2024.

Nhà ở xã hội tăng mạnh, giá phù hợp được chú ý trở lại

Theo VIS Rating, số lượng dự án nhà ở xã hội trong năm 2025 đã tăng tới 161% so với cùng kỳ, cao hơn nhiều so với tốc độ tăng 13% của năm trước. Đây là tín hiệu cho thấy phân khúc phục vụ nhu cầu ở thực đang dần được ưu tiên trở lại.

Đáng chú ý, một nghị quyết mới liên quan đến phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp được kỳ vọng sẽ tạo cú hích cho thị trường. Theo định hướng được VIS Rating đề cập, chính sách này có thể giảm chi phí tiền sử dụng đất cho doanh nghiệp, đồng thời giới hạn biên lợi nhuận của chủ đầu tư ở mức khoảng 15%.

Song song đó, việc áp dụng mã định danh cho bất động sản theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ giúp thị trường minh bạch hơn, hỗ trợ kiểm soát đầu cơ, tranh chấp pháp lý và hạn chế rủi ro giao dịch.

Sức ép đến thanh khoản và giao dịch

Dù nguồn cung mới đang cải thiện, môi trường kinh doanh năm 2026 vẫn nhiều áp lực. Nguyên nhân lớn nhất đến từ việc giá nhà tiếp tục cao trong khi chi phí vay vốn tăng.

Theo thống kê của VIS Rating, giá căn hộ tại Hà Nội và TP. HCM tăng khoảng 20% so với cùng kỳ, trong khi nguồn cung mới tại hai đô thị này tăng khoảng 22% nhờ thủ tục pháp lý được cải thiện. Tuy nhiên, phần lớn sản phẩm mới vẫn là trung - cao cấp hoặc cao cấp ở khu vực vùng ven, khiến khoảng cách giữa nhu cầu ở thực và khả năng chi trả tiếp tục nới rộng.

VIS Rating dự báo lãi suất vay mua nhà bình quân trong năm 2026 có thể tăng thêm khoảng 3-4% do mặt bằng lãi suất huy động đi lên và định hướng kiểm soát tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước.

Áp lực tài chính gia tăng sẽ làm tốc độ giao dịch chậm lại, đồng thời khiến đà tăng giá bất động sản không còn mạnh như giai đoạn trước. Nhiều chủ đầu tư vì thế có thể phải điều chỉnh chiến lược, chuyển hướng sang phân khúc giá thấp hơn để mở rộng tệp khách hàng và cải thiện thanh khoản.

Cấu trúc huy động vốn của doanh nghiệp đang đổi chiều

Một thay đổi đáng chú ý khác là cấu trúc huy động vốn của doanh nghiệp bất động sản đang dịch chuyển rất nhanh. Sau khi tín dụng bất động sản tăng mạnh tới 36% trong năm 2025, Ngân hàng Nhà nước đã phát tín hiệu siết chặt hơn, hướng tăng trưởng tín dụng về mức tương đương toàn hệ thống khoảng 15% trong năm 2026.

Điều này khiến việc tiếp cận vốn vay ngân hàng khó khăn hơn đáng kể. Trong bối cảnh đó, trái phiếu doanh nghiệp tiếp tục là kênh huy động vốn chủ lực.

Theo VIS Rating, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản năm 2025 đạt khoảng 129 nghìn tỷ đồng, tăng 40% so với cùng kỳ. Lượng trái phiếu đáo hạn trong năm 2026 lên tới khoảng 99 nghìn tỷ đồng, tăng 74% so với năm trước, tạo áp lực tái cấp vốn rất lớn cho doanh nghiệp.

Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp địa ốc cũng tăng tốc huy động vốn qua thị trường chứng khoán và M&A. Trong năm 2025, vốn FDI đăng ký vào lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 7,1 tỷ USD, tăng 13% so với cùng kỳ, trong khi giá trị phát hành cổ phiếu tăng 34%.

Doanh nghiệp nào sẽ giữ lợi thế?

VIS Rating nhận định năm 2026 sẽ là giai đoạn phân hóa mạnh về sức khỏe tài chính của doanh nghiệp bất động sản. Những chủ đầu tư có thể bàn giao đúng tiến độ, pháp lý thuận lợi và dòng tiền bán hàng ổn định sẽ tiếp tục duy trì vị thế tốt hơn.

Ngược lại, các doanh nghiệp vướng pháp lý hoặc phụ thuộc lớn vào bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục chịu áp lực lớn về dòng tiền và khả năng trả nợ.

Nhìn tổng thể, thị trường đang dịch chuyển về các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực. Nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và các dự án có pháp lý minh bạch nhiều khả năng sẽ trở thành tâm điểm trong những năm tới.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá và lãi vay 2026? Comment bên dưới nhé!