Giá “neo cao”, căn hộ bình dân tiếp tục “vắng bóng” tại TP Hồ Chí Minh

Vắng bóng căn hộ bình dân

Báo cáo của Sở Xây dựng TP HCM cho thấy đến hết tháng 5, thành phố có 20 dự án nhà ở thương mại đủ điều kiện huy động vốn với nhà ở hình thành trong tương lai, cung cấp khoảng 16.328 căn với tổng diện tích sàn hơn 1,63 triệu m2.

Trong số này, phân khúc cao cấp chiếm 14.637 căn, tương đương gần 90% tổng nguồn cung. Phân khúc trung cấp có 1.691 căn, còn nhà ở bình dân không ghi nhận dự án mới nào.

Hiện TP HCM có 96 dự án nhà ở đang triển khai với quy mô hơn 95.400 căn, gồm khoảng 87.200 căn hộ chung cư và hơn 8.100 căn nhà thấp tầng. Cùng kỳ, thành phố đã chấp thuận chủ trương đầu tư và lựa chọn nhà đầu tư cho 11 dự án nhà ở và khu đô thị với tổng diện tích hơn 434 ha, vốn đầu tư khoảng 118.786 tỷ đồng. Phần lớn các dự án đang và sắp triển khai đều được định vị ở phân khúc trung và cao cấp.

Diễn biến trên cho thấy thị trường bất động sản TP HCM đang có sự phục hồi về nguồn cung nhưng cơ cấu sản phẩm vẫn mất cân đối. Phần lớn dự án mới tập trung ở nhóm trung và cao cấp, trong khi phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực của số đông người dân ngày càng khan hiếm.

Xu hướng tương tự cũng được ghi nhận với các đơn vị nghiên cứu như Savills, CBRE và JLL Việt Nam. Hầu hết báo cáo của các đơn vị trên đều chỉ ra, 80-90% nguồn cung mở bán mới tại TP HCM trong nửa đầu năm nay chủ yếu là nhà cao cấp, giá bình quân trên 75 triệu đồng mỗi m2. Ngay cả ở những thị trường mới sáp nhập là Bình Dương cũ, mặt bằng giá chung cư hiện trung bình từ 56 triệu đồng mỗi m2, thuộc loại hình trung - cao cấp.

Bà Cao Thị Thanh Hương, Phó giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills TP HCM, cho biết phân khúc vừa túi tiền tiếp tục khan hiếm khi tỷ trọng trên nguồn cung mới hiện chỉ khoảng 12-15%. Con số này được dự báo giảm xuống còn 5% trong những năm tới.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng ghi nhận xu hướng "cao cấp hóa" ngày càng rõ nét trên thị trường bất động sản tại các đô thị lớn. Tại Hà Nội và TP HCM, khoảng 85% nguồn cung căn hộ mở bán từ năm ngoái đến nay là nhà cao cấp, giá trên 80 triệu đồng mỗi m2, gần như không còn dòng sản phẩm bình dân dưới 35 triệu đồng mỗi m2.

Giá chung cư thiết lập mặt bằng giá mới

Theo số liệu của Savills Việt Nam, giá bán sơ cấp căn hộ tại TPHCM đã thiết lập mặt bằng mới, đạt trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2.

Báo cáo thị trường quý I/2026 của đơn vị này cho hay nguồn cung nhà ở mới tại TPHCM tiếp tục hạn chế, trong khi nhu cầu vẫn duy trì ổn định, tạo áp lực tăng giá trong ngắn và trung hạn. Người mua ngày càng ưu tiên các dự án có pháp lý rõ ràng và tiến độ xây dựng đảm bảo.

Xu hướng dịch chuyển sang các khu vực ngoài trung tâm đang diễn ra rõ nét khi mặt bằng giá tại lõi đô thị đã tăng lên mức cao. Tuy nhiên, với những khu vực đã đô thị hóa gần như hoàn chỉnh, quỹ đất phát triển dự án mới ngày càng khan hiếm, khiến nguồn cung căn hộ bổ sung không còn dồi dào.

Dữ liệu từ DKRA Group cũng cho thấy mặt bằng giá sơ cấp tiếp tục tăng nhẹ khoảng 3 -5% so với cuối năm 2025, chủ yếu do chi phí phát triển dự án, giá đất và chi phí tài chính gia tăng. Tuy nhiên, mức tăng này không còn mạnh như giai đoạn trước, phản ánh xu hướng neo giá, thay vì bứt phá.

Theo Cushman & Wakefield, việc giá bán liên tục leo thang trong khi thiếu hụt sản phẩm phù hợp với khả năng tài chính của đại bộ phận người dân đã khiến tâm lý người mua trở nên thận trọng hơn. Bên cạnh đó, chi phí vay vốn tăng cao và các chính sách kiểm soát tín dụng cũng làm giảm khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều khách hàng.

Trong bối cảnh đó, dòng tiền đang có xu hướng dịch chuyển mạnh sang các đô thị vệ tinh. Thống kê cho thấy Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu ghi nhận hơn 7.000 căn hộ mở bán mới cùng hơn 6.100 giao dịch thành công trong quý đầu năm. Riêng Bình Dương tiếp tục dẫn dắt thị trường với nguồn cung lớn và mặt bằng giá cạnh tranh hơn đáng kể so với khu vực trung tâm TPHCM.

Bà Lê Hoàng Lan Như Ngọc, Giám đốc cấp cao, Trưởng bộ phận Tư vấn chiến lược Cushman & Wakefield Việt Nam, nhận định thị trường căn hộ TPHCM đang bước vào giai đoạn phát triển theo hướng đa cực.

"Trong khi khu vực lõi vẫn được săn đón và duy trì mặt bằng giá cao, áp lực về khả năng chi trả cùng sự hạn chế về đa dạng sản phẩm đang thúc đẩy người mua tìm kiếm các lựa chọn xa trung tâm hơn. Điều này tạo động lực cho các khu vực vệ tinh, nơi có nguồn cung mới, hạ tầng kết nối ngày càng hoàn thiện và mức giá phù hợp hơn với nhu cầu hiện tại" - bà Ngọc cho biết.