Giá chung cư Hà Nội tăng cao: Gỡ cùng lúc nhiều nút thắt

Giá chung cư Hà Nội đang tiếp tục leo thang, với nhiều dự án mở bán vượt ngưỡng 100 triệu đồng/m2, thậm chí có nơi lên tới 200-250 triệu đồng/m2. Theo chuyên gia, muốn hạ nhiệt giá nhà thì không thể chỉ trông vào một giải pháp đơn lẻ.

Nguồn cung lệch pha, giá bị đẩy lên cao

Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, giá căn hộ mở bán tại Hà Nội hiện đạt trung bình khoảng 128 triệu đồng/m2, mức cao nhất cả nước và là kỷ lục mới của thị trường bất động sản.

Dữ liệu từ CBRE cho thấy quý I vừa qua là quý thứ ba liên tiếp giá chung cư sơ cấp tại Hà Nội duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng/m2, với mức trung bình khoảng 102 triệu đồng/m2, tăng gần 30% so với cùng kỳ năm trước.

Trong khi đó, Cushman & Wakefield ghi nhận hơn 6.500 căn hộ mở bán mới trong quý I, tăng hơn 23% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, phần lớn nguồn cung mới lại tập trung tại các khu vực ngoại thành như Đông Anh, Gia Lâm, Hoài Đức, Hà Đông.

Cơ cấu sản phẩm trên thị trường vẫn nghiêng mạnh về phân khúc trung cấp, cao cấp và hạng sang. Phân khúc trung cấp chiếm khoảng 55% nguồn cung mới, còn căn hộ hạng sang chiếm tới 39%. Nhà ở bình dân gần như “biến mất” khỏi thị trường sơ cấp.

Thực tế hiện nay, rất nhiều dự án mới đều có giá từ 90 triệu đồng/m2 trở lên. Một số dự án tại Tây Hồ hay khu vực Nguyễn Trãi vừa mở bán với mức giá lên tới 150-250 triệu đồng/m2.

Vì sao giá chung cư Hà Nội tăng mạnh?

Theo các chuyên gia, giá chung cư tăng mạnh đến từ nhiều nguyên nhân như chi phí đất đai, vật liệu xây dựng, giải phóng mặt bằng liên tục leo thang, trong khi quỹ đất nội đô ngày càng khan hiếm.

Tuy nhiên, yếu tố quan trọng nhất vẫn là sự mất cân đối cung - cầu kéo dài nhiều năm.

Ông Phạm Đức Toản - Tổng Giám đốc EZ Property - cho rằng, nguồn cung nhà ở thương mại giá thấp gần như không còn trên thị trường, trong khi nhu cầu nhà ở tại Hà Nội luôn ở mức rất lớn. Chính điều này khiến mặt bằng giá bị đẩy lên cao.

Theo ông Toản, dù nhà ở xã hội đang được thúc đẩy mạnh nhưng đa số dự án vẫn cần thêm thời gian để hoàn thiện thủ tục và xây dựng nên chưa thể tạo tác động ngay tới giá bán.

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cũng cho rằng nguồn cung mới thời gian qua chủ yếu nằm ở phân khúc trung và cao cấp, trong khi căn hộ bình dân gần như biến mất. Điều này khiến người mua ở thực ngày càng khó tiếp cận nhà ở.

Làm gì để giảm giá chung cư?

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - cho rằng giải pháp quan trọng nhất hiện nay là tăng mạnh nguồn cung nhà ở phù hợp với khả năng chi trả của người dân, đặc biệt là nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá trung bình.

Khi thị trường xuất hiện thêm lượng lớn căn hộ phục vụ nhu cầu ở thực, áp lực lên phân khúc thương mại sẽ giảm bớt, qua đó giúp mặt bằng giá dần hạ nhiệt.

Tuy nhiên, để làm được điều này, trước tiên cần tháo gỡ hàng loạt “điểm nghẽn” pháp lý đang khiến nhiều dự án chậm triển khai suốt nhiều năm.

Hiện nay, không ít dự án phải mất thời gian dài để hoàn tất các thủ tục về giao đất, xác định giá đất, phê duyệt quy hoạch hay cấp phép xây dựng. Quá trình kéo dài khiến chi phí vốn của doanh nghiệp tăng mạnh và cuối cùng được tính vào giá bán nhà.

Ông Phạm Đức Toản cũng cho rằng cần rút ngắn đáng kể thời gian làm thủ tục dự án để giảm áp lực chi phí cho doanh nghiệp. Nếu dự án bị kéo dài, doanh nghiệp sẽ phải gánh thêm lãi vay, chi phí tài chính và chi phí cơ hội, khiến giá nhà khó có thể giảm.

Hạ tầng và kiểm soát đầu cơ có vai trò gì?

Bên cạnh câu chuyện nguồn cung, ông Toản nhấn mạnh vai trò của hạ tầng giao thông trong việc hạ nhiệt giá bất động sản. Hà Nội cần tiếp tục đầu tư mạnh vào các tuyến vành đai, metro và hạ tầng kết nối liên vùng nhằm giãn dân khỏi khu vực nội đô.

Khi hệ thống giao thông thuận tiện hơn, người dân có thể chấp nhận sinh sống xa trung tâm với mức giá phù hợp hơn thay vì phải dồn về khu vực lõi đô thị vốn đã quá đắt đỏ.

Một vấn đề khác được nhiều đơn vị nghiên cứu chỉ ra là tình trạng đầu cơ bất động sản vẫn diễn ra phổ biến. Không ít nhà đầu tư sở hữu nhiều căn hộ nhưng không đưa vào sử dụng hoặc cho thuê, khiến nguồn cung thực tế bị thu hẹp và giá nhà bị đẩy lên cao.

Nhiều ý kiến đề xuất cần xây dựng chính sách thuế phù hợp đối với người sở hữu nhiều bất động sản hoặc các giao dịch mua bán ngắn hạn nhằm hạn chế đầu cơ, đưa giá nhà về gần hơn với giá trị thực.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá chung cư Hà Nội hiện nay? Comment bên dưới nhé!