Giá chung cư Hà Nội chạm 91 triệu/m²: đang đi ngang hay nén chờ bung?

Giá chung cư Hà Nội đã chạm mốc trung bình 91 triệu đồng/m² nhưng chưa có dấu hiệu giảm, trong khi nguồn cung tăng nhanh và giao dịch lại sụt mạnh. Thị trường đang đứng trước một nghịch lý khá rõ: hàng ra nhiều hơn, nhưng người mua vẫn chờ.

Nghịch lý: Cung tăng mạnh, giao dịch giảm sâu

Theo báo cáo thường kỳ quý 1/2026 của Bộ Xây dựng, cả nước có 42 dự án hoàn thành với hơn 7.800 sản phẩm chỉ trong 3 tháng đầu năm.

Đáng chú ý, lượng bất động sản đủ điều kiện bán nhà hình thành trong tương lai cũng tăng mạnh. Ông Tô Anh Hùng - Giám đốc REFI, cố vấn tài chính cộng đồng cố vấn tài chính Việt Nam – VWA - cho biết số sản phẩm đủ điều kiện mở bán đã tăng từ khoảng 5.572 sản phẩm ở quý I/2024 lên 34.315 sản phẩm ở quý I/2026, tức gấp hơn 6 lần sau 2 năm.

Ông Hùng cho biết, đà phục hồi nguồn cung đã diễn ra liên tục trong suốt năm 2025, khi mỗi quý đều đạt trên 30.000 sản phẩm.

Nhưng nguồn cung tăng không đồng nghĩa thị trường sôi động hơn. Thanh khoản thực tế đang giảm rõ:

- Phân khúc chung cư và nhà ở riêng lẻ: giảm 23,59% so với cùng kỳ 2025 và giảm 32,23% so với quý liền trước.
- Đất nền: giao dịch giảm hơn 20%, tương đương mất đi 1/5 quy mô thị trường chỉ sau một quý.

Vì sao người mua đang chờ?

Theo ông Tô Anh Hùng, thị trường đang chịu tác động đồng thời của lãi suất và tâm lý chờ đợi. Người mua nhà lẫn nhà đầu tư đều có xu hướng đứng ngoài quan sát, nhất là khi lãi suất huy động vẫn ở mức cao và chưa có tín hiệu giảm rõ ràng.

Bên cạnh đó, biến động địa chính trị và áp lực lạm phát cũng khiến dòng tiền thận trọng hơn.

91 triệu/m²: đỉnh hay nền mới?

Điểm đáng chú ý nhất là mặt bằng giá vẫn chưa điều chỉnh tương ứng với thanh khoản. Theo CBRE, giá chung cư sơ cấp tại thị trường Hà Nội, bao gồm cả khu vực lân cận như Văn Giang - Hưng Yên, đã chạm mức trung bình 91 triệu đồng/m².

Nguyên nhân đến từ việc các đại đô thị phía Tây và phía Đông liên tục tung ra thị trường các phân khúc cao cấp và hạng sang.

Ông Hùng nhìn lại giai đoạn 2015 - 2019: khi nguồn cung duy trì mức 30.000 căn, giá chung cư khá ổn định quanh mức 30 triệu/m². Nhưng từ năm 2024 đến nay, nguồn cung sụt giảm đã đẩy giá tăng mạnh. Đến khi chạm ngưỡng 91 triệu vào đầu năm 2026, thị trường bắt đầu có dấu hiệu đi ngang.

Với nguồn cung dự kiến đạt 33.000 căn trong năm 2026, mặt bằng giá sơ cấp và thứ cấp được dự báo khó tăng thêm, nhiều khả năng chuyển sang trạng thái đi ngang để chờ sức mua hồi phục.

Nút thắt lớn nhất: pháp lý

Theo Bộ Tài chính, hiện có khoảng 3,3 triệu tỷ đồng đang nằm đóng băng tại các dự án đầu tư đất đai dở dang trên cả nước. Đây được xem là điểm nghẽn quan trọng ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản thị trường.

Tại Hà Nội, các chủ đầu tư dự án chậm tiến độ phải báo cáo trước ngày 30/04/2026. Trường hợp chây ỳ sẽ bị thu hồi đất, chấm dứt dự án và chuyển giao cho nhà đầu tư có năng lực tài chính mạnh hơn.

Ông Tô Anh Hùng cho rằng việc xử lý dự án treo và tháo gỡ pháp lý cho hơn 1.750 dự án đang ách tắc sẽ tạo ra vòng quay mới cho dòng tiền. Khi các căn hộ phân khúc vừa túi tiền được phép ra hàng, dòng tiền từ người mua ở thực sẽ chảy vào doanh nghiệp và lan tỏa sang nền kinh tế.

Thị trường đang nén chờ bung?

Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản quý 1/2026 không hẳn là một bong bóng sắp vỡ, mà giống như một chiếc lò xo đang bị nén bởi giá cao và tâm lý chờ đợi của nhà đầu tư.

Sự can thiệp từ Chính phủ trong việc kiểm soát lãi suất và xử lý sai phạm dự án sẽ là yếu tố quan trọng để hạ nhiệt giá nhà, đưa thị trường về đúng giá trị thực và tạo cơ hội cho người có nhu cầu ở thật.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá 91 triệu đồng/m² ở Hà Nội? Comment bên dưới nhé!