Nhà Khang Điền (KDH) và “căn bệnh” âm dòng tiền suốt nhiều năm, mất quyền kiểm soát tại dự án 57.700m2, lọt “danh sách đen” của Thanh tra Chính phủ

5 năm liên tiếp âm dòng tiền

Ghi nhận tại báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026 của KDH cho thấy, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Khang Điền âm 633,7 tỷ đồng. Mặc dù đã cải thiện so với mức âm 1.316,1 tỷ đồng cùng kỳ, nhưng doanh nghiệp vẫn chưa thể tạo ra dòng tiền dương từ hoạt động cốt lõi.

Ở chiều khác, dòng tiền đầu tư âm tới 1.396,8 tỷ đồng, trong khi dòng tiền tài chính dương 3.100 tỷ đồng, chủ yếu nhờ gia tăng vay nợ.

Đáng chú ý, tình trạng này đã kéo dài nhiều năm. Năm 2025, dòng tiền kinh doanh của Khang Điền âm 3.174,7 tỷ đồng, giảm so với mức âm 3.647,5 tỷ đồng của năm 2024 nhưng vẫn đánh dấu năm thứ năm liên tiếp doanh nghiệp ghi nhận dòng tiền hoạt động âm.

Trước đó, dòng tiền kinh doanh của công ty lần lượt âm 2.010 tỷ đồng năm 2021, âm 1.047 tỷ đồng năm 2022, âm 1.543 tỷ đồng năm 2023 và âm 3.647,5 tỷ đồng năm 2024.

Ngoài dòng tiền âm, một số thông tin đáng chú ý khác tại báo cáo tài chính quý đầu năm 2026 của Khang Điền có thê kể đến như doanh thu thuần hơn 281 tỷ đồng, giảm khoảng 60% so với cùng kỳ năm trước.

Nguồn thu chủ lực đến từ chuyển nhượng bất động sản tiếp tục lao dốc mạnh. Doanh thu từ mảng này giảm từ hơn 696 tỷ đồng xuống gần 265 tỷ đồng, tương ứng mức giảm 61,9%.

Dù giá vốn hàng bán cũng được tiết giảm, lợi nhuận gộp vẫn chỉ đạt gần 183 tỷ đồng, thấp hơn hơn 40% so với cùng kỳ.

Không chỉ hoạt động bán hàng giảm tốc, doanh thu tài chính cũng thu hẹp đáng kể, từ gần 20 tỷ đồng xuống còn hơn 7 tỷ đồng. Trong khi đó, chi phí quản lý doanh nghiệp tăng lên gần 60 tỷ đồng.

Áp lực chi phí khiến lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh chỉ còn hơn 76 tỷ đồng, giảm hơn một nửa so với cùng kỳ năm trước.

Tồn kho cũng chạm đỉnh

Bên cạnh những chỉ số tài chính trên, tồn kho cũng đang là áp lực khổng lồ đối với Khang Điền.

Cụ thể, tại cuối quý 1/2026, hàng tồn kho lên tới 29.125,9 tỷ đồng, tăng thêm gần 5.866 tỷ đồng chỉ sau 3 tháng và chiếm khoảng 73% tổng tài sản.

Trong danh mục tồn kho, dự án Khang Phúc - Khu dân cư Tân Tạo vẫn là khoản mục lớn nhất với giá trị ghi sổ hơn 8.900 tỷ đồng.

Thực tế, việc tồn kho lớn không tự động là xấu với doanh nghiệp bất động sản. Nhưng với KDH, vấn đề nằm ở tốc độ tăng tồn kho đi cùng doanh thu giảm và dòng tiền kinh doanh vẫn âm. Vốn tiếp tục bị giữ tại dự án, trong khi khả năng chuyển hóa thành doanh thu chưa thể hiện rõ trong quý đầu năm.

Về nguồn vốn, tổng nợ phải trả tăng 42%, lên hơn 18.300 tỷ đồng. Riêng dư nợ vay tài chính tăng mạnh từ 10.100 tỷ đồng lên hơn 15.300 tỷ đồng, tương đương 84% tổng nợ phải trả.

“Buông” dự án dự án 57.700m2 tại Bình Trưng Đông

KDH vừa công bố chuyển nhượng phần vốn góp 51% tại Công ty TNHH Bất động sản Bình Trưng Mới với giá trị 1.743,2 tỷ đồng. Thương vụ này đồng nghĩa doanh nghiệp sẽ mất quyền kiểm soát tại dự án khu nhà ở quy mô 57.700m2 ở Bình Trưng Đông.

Cụ thể, doanh nghiệp cho biết, việc chuyển nhượng được thực hiện thông qua Công ty TNHH Đầu tư Kinh doanh Bất động sản Bình Trưng.

Theo đó, phần vốn góp chiếm 51% vốn điều lệ tại Công ty TNHH Bất động sản Bình Trưng Mới sẽ được chuyển nhượng với giá trị 1.743,2 tỷ đồng. Thương vụ dự kiến hoàn tất chậm nhất trong quý III/2026.

Được biết, Công ty Bình Trưng Mới có vốn điều lệ 3.390 tỷ đồng, do Bình Trưng nắm 99,9% vốn điều lệ. Phần vốn này được góp bằng quyền sử dụng đất của dự án khu nhà ở quy mô 57.700m2 tại Bình Trưng Đông.

Lọt “danh sách đen” của Thanh tra Chính phủ

Vừa qua, Khang Điền đã gây chú ý khi xuất hiện trong Kết luận thanh tra việc chấp hành chính sách pháp luật về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ và sử dụng nguồn tiền từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ của Thanh tra Chính phủ.

Theo Kết luận thanh tra, qua thanh tra việc chấp hành chính sách pháp luật về phát hành TPDN riêng lẻ và sử dụng nguồn tiền từ TPDN đối với 26 TCPH hoạt động trong nhiều lĩnh vực, ngành nghề khác nhau như bất động sản, năng lượng, kinh doanh chứng khoán, thương mại dịch vụ, sản xuất kinh doanh và lĩnh vực khác; căn cứ tài liệu, báo cáo của các TCPH, các cơ quan, đơn vị liên quan cho thấy vẫn còn một số tồn tại, hạn chế, khuyết điểm, vi phạm. Trong đó TTCP phát hiện tại Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền có nhiều sai phạm.

Cụ thể, Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền về thông tin cụ thể về mục đích phát hành, chưa nêu thời điểm giải ngân nguồn vốn từ phát hành trái phiếu, ngày dự kiến phát hành, thông tin về tài sản đảm bảo không đầy đủ.

Thanh tra Chính phủ phát hiện Công ty CP Đầu tư và Kinh doanh nhà Khang Điền chậm công bố thông tin định kỳ 06 tháng, hàng năm về Báo cáo tài chính, tình hình sử dụng tiền thu được từ phát hành trái phiếu, tỉnh hình thanh toán gốc lãi trái phiếu, tình hình thực hiện các cam kết của doanh nghiệp phát hành đối với người sở hữu trái phiếu.

Ngoài ra, KDH đã sử dụng số tiền thu được của một số mã trái phiếu không đúng với phương án đã được phê duyệt, công bố thông tin hoặc không đúng quy định pháp luật, chưa thực hiện đúng theo quy định tại tại khoản 1 Điều 38 Nghị định số 90/2011/NĐ-CP, khoản 2 Điều 5 Nghị định số 163/2018/NĐ-CP, khoản 2 Điều 5 Nghị định số 153/2020/NĐ-CP và trách nhiệm của TCPH trong quản lý, sử dụng theo quy định tại khoản 2 Điều 35 Nghị định số 163/2018/NĐ-CP, khoản 2 Điều 34 Nghị định số 153/2020/NĐ-CP với số tiền lên đến 100.646 triệu đồng.

Từ kết quả thanh tra và các nội dung kết luận trên, Thanh tra Chính phủ kiến nghị Thủ tướng Chính phủ Giao Bộ Tài chính chủ trì, phối hợp với các đơn vị liên quan nghiên cứu, tham mưu sửa đổi, bổ sung Nghị định của Chính phủ về phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ và ban hành các Thông tư hướng dẫn của Bộ Tài chính để khắc phục những tồn tại, hạn chế, vướng mắc, bất cập đã được chỉ ra tại Kết luận thanh tra.

Khang Điền bất ngờ “thoát án phạt”?

Liên quan đến những vi phạm về trái phiếu cua Khang Điền, Căn cứ Kết luận thanh tra số 46/KL-TTCP ngày 06/02/2026 của Thanh tra Chính phủ, UBCKNN cho biết Khang Điền có nhiều hành vi vi phạm.

Thứ nhất, công ty không đảm bảo các thông tin trong hồ sơ chào bán và phát hành trái phiếu riêng lẻ chính xác, trung thực, có thể kiểm chứng, không gây hiểu nhầm và có đầy đủ nội dung có thể ảnh hưởng đến quyết định của nhà đầu tư.

Thứ hai, Khang Điền công bố thông tin không đúng thời hạn đối với báo cáo tình hình thực hiện các cam kết với người sở hữu trái phiếu năm 2022.

Thứ ba, doanh nghiệp sử dụng nguồn tiền thu từ trái phiếu không phù hợp với phương án phát hành đã được phê duyệt cũng như nội dung công bố thông tin trước đó.

Theo cơ quan quản lý, công ty đã dùng tiền trái phiếu để trả nợ, trong khi mục đích được công bố ban đầu là tăng quy mô vốn hoạt động.

Điều đáng nói là dù có các vi phạm nêu trên, UBCKNN cho biết căn cứ điểm d khoản 1 Điều 6 Luật Xử lý vi phạm hành chính, các hành vi này đã hết thời hiệu xử phạt và thuộc trường hợp không ban hành quyết định xử phạt.

Vì vậy, UBCKNN không xử phạt vi phạm hành chính đối với các vi phạm này của KDH.

Tuy nhiên, cơ quan quản lý yêu cầu Khang Điền nghiêm túc thực hiện Kết luận thanh tra của Thanh tra Chính phủ và tiếp tục tuân thủ chặt chẽ quy định pháp luật về chào bán trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ. Nếu tiếp tục vi phạm, UBCKNN sẽ xử lý theo quy định.

Vẫn “om” 226 tỷ đồng từ chào bán ESOP chưa giải ngân

Vừa qua, KDH đã có báo cáo sử dụng vốn, số tiền thu được từ đợt phát hành cổ phiếu theo chương trình lựa chọn cho người lao động (ESOP) năm 2024 và năm 2025.

Cụ thể, ngày 18/10/2024, Nhà Khang Điền đã chào bán thành công 10,8 triệu cổ phiếu ESOP cho 233 người lao động trong công ty với giá 17.000 đồng/cổ phiếu, qua đó thu về 183,6 tỷ đồng. Theo kế hoạch, số tiền thu được sẽ được dùng để bổ sung nguồn vốn kinh doanh cho công ty.

Tính đến ngày 31/12/2025, Nhà Khang Điền đã sử dụng số tiền hơn 96,3 tỷ đồng, còn lại gần 87,3 tỷ đồng chưa được sử dụng.

Bên cạnh đó, kết thúc đợt phát hành ngày 23/7/2025, Nhà Khang Điền cũng đã hoàn tất chào bán 9,96 triệu cổ phiếu ESOP với giá 14.000 đồng/cổ phiếu, qua đó huy động thành công hơn 139,4 tỷ đồng. Doanh nghiệp dự kiến số tiền thu được để bổ sung nguồn vốn kinh doanh cho công ty.

Cũng tính đến thời điểm ngày 31/12/2025, Nhà Khang Điền chưa sử dụng số tiền thu được từ đợt phát hành cổ phiếu nêu trên.