Giá bất động sản Hà Nội từ nay đến cuối năm 2026 sẽ ra sao?

Thanh khoản giảm dưới áp lực lãi suất

Số liệu của CBRE cho thấy trong quý 2 năm 2026 Hà Nội ghi nhận 12.000 đến 16.000 căn hộ mở bán mới, tương đồng với diễn biến của năm 2025. Giá bán sơ cấp vẫn tăng và đến cuối quý 2 năm 2026 đạt trung bình 95 triệu đồng/m2, cao hơn so với quý 4 năm 2025 và quý 1 năm 2026.

Điểm thay đổi lớn nhất nằm ở thanh khoản. Nếu giai đoạn 2024 - 2025, tỷ lệ hấp thụ thường đạt 85% đến 90%, thì sang quý 1 và quý 2 năm 2026 đã giảm xuống dưới 70%.

Vì sao người mua chần chừ?

Nguyên nhân chính đến từ mặt bằng lãi suất bắt đầu tăng từ cuối năm 2025. Khi chi phí vốn cao hơn, nhà đầu tư và người mua tiềm năng đều thận trọng hơn trước khi xuống tiền. Xu hướng này kéo dài từ đầu năm 2026 đến giữa năm nay.

Bên cạnh đó, nguồn cung mới tại Hà Nội vẫn duy trì ở mức rất dồi dào từ cuối năm 2024, xuyên suốt năm 2025 đến nay. Khi nguồn cung dồi dào gặp đúng lúc chi phí vốn tăng, tốc độ bán hàng chậm lại là điều dễ hiểu. Người mua cũng cần nhiều thời gian hơn để so sánh dự án.

Thị trường thứ cấp lần đầu giảm giá sau nhiều quý

Ở thị trường thứ cấp, giá chào bán đến giữa năm 2026 đã giảm 2% so với quý trước. Đây là lần đầu tiên sau 6 đến 8 quý, cụ thể từ cuối năm 2022, thị trường ghi nhận mức giảm theo quý.

Trước đó, giá thứ cấp từng tăng rất mạnh trong quý 3 và quý 4 năm 2025, với mức tăng lên tới 25% so với năm trước đó. Đến quý 2 năm 2026, mức tăng giá so với cùng kỳ năm 2025 đã chậm lại còn khoảng 13%.

Dù vậy, bà Nguyễn Hoài An cho rằng chưa thể kết luận thị trường đổ vỡ, vì mặt bằng giá hiện tại vẫn cao hơn 13% so với cùng kỳ năm ngoái. Thị trường cần thêm vài quý để xác định mức cân bằng mới.

Dòng tiền đang dịch chuyển về đâu?

Hiện dòng tiền không còn nghiêng mạnh về bất động sản dòng tiền hay đầu cơ ngắn hạn như 3 năm trước. Khi giá bất động sản tăng quá nhanh nhưng tiền thuê tăng chậm, nhóm đầu tư kỳ vọng dòng tiền đều đặn gần như vắng bóng. Nhà đầu tư lướt sóng cũng rút bớt khỏi thị trường vì chi phí vốn cao và dư địa tăng giá không còn nhiều.

Thay vào đó, dòng tiền đang tập trung vào những dự án có giá trị thực - tức là sản phẩm có thể khai thác, sử dụng ngay trong ngắn hạn, phục vụ nhu cầu ở thực hoặc đầu tư có tiến độ rõ ràng trong vòng 2 đến 3 năm tới.

Thị trường sẽ sàng lọc chủ đầu tư bằng năng lực thực thi

Trong bối cảnh cạnh tranh hiện tại, thị trường đang sàng lọc mạnh các chủ đầu tư, nhưng trọng tâm không còn chỉ ở pháp lý như 10 - 15 năm trước. Sự khác biệt hiện nay nằm ở năng lực phát triển sản phẩm và tính cạnh tranh thực tế của dự án.

Một dự án đủ sức cạnh tranh không chỉ là căn hộ bên trong bốn bức tường, mà còn là cả một hệ sinh thái cho cư dân: điện, nước, thang máy, dịch vụ quản lý, sân chơi, chỗ đỗ xe, cảnh quan và hạ tầng giao thông kết nối xung quanh.

Thị trường cũng sẽ nhìn vào việc chủ đầu tư có bàn giao đúng tiến độ, đúng cam kết trong hồ sơ bán hàng hay không. Khi có sự cố phát sinh, cách xử lý và trách nhiệm với cư dân sẽ là yếu tố quyết định uy tín doanh nghiệp.

Giá nhà Hà Nội từ nay đến cuối 2026 sẽ ra sao?

CBRE dự báo trong 6 tháng cuối năm 2026, giá nhà ở Hà Nội vẫn tiếp tục đi lên do giá sơ cấp đang neo ở mức 95 triệu đồng/m2. Dù thị trường thứ cấp có điều chỉnh nhẹ trong quý 2, mặt bằng chung vẫn cao hơn cùng kỳ năm ngoái 13%.

Từ năm 2026 trở đi, tốc độ tăng giá của cả sơ cấp và thứ cấp được dự báo sẽ thoải hơn, không còn dốc như giai đoạn 2023 - 2025. Trong các năm tiếp theo, mặt bằng giá được kỳ vọng tăng ổn định khoảng 3% đến 5% mỗi năm.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá căn hộ Hà Nội hiện tại? Comment bên dưới nhé!