Dư nợ BĐS vượt 2,2 triệu tỷ đồng: Ngân hàng đang rót vốn vào đâu?

Dư nợ tín dụng bất động sản đã vượt hơn 2,2 triệu tỷ đồng tính đến 28/2/2026, tăng khoảng 11,7% so với quý IV/2025 và tăng 43% so với cùng kỳ năm trước. Điểm đáng chú ý là dòng vốn đang tập trung mạnh vào nhóm dự án khu đô thị, nhà ở.

BĐS vẫn là trụ cột, nhưng vốn đang được chọn lọc hơn

Theo số liệu Bộ Xây dựng dẫn từ Ngân hàng Nhà nước, trong cơ cấu tín dụng bất động sản, dư nợ cho các dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, phát triển nhà ở đạt gần 784.000 tỷ đồng, chiếm tỷ trọng lớn nhất.

Tiếp theo là:

• Cho vay mua quyền sử dụng đất: 255.352 tỷ đồng
• Các dự án khu công nghiệp, khu chế xuất: hơn 139.000 tỷ đồng
• Các dự án khu du lịch, sinh thái, nghỉ dưỡng: 84.281 tỷ đồng

Nhóm khu đô thị và nhà ở hiện chiếm khoảng 35% tổng dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản, tăng 24,1% so với quý IV/2025.

Ngân hàng nói gì tại đại hội cổ đông 2026?

Tại đại hội đồng cổ đông thường niên 2026, lãnh đạo nhiều ngân hàng đều khẳng định bất động sản vẫn là một trụ cột quan trọng của nền kinh tế. Tuy nhiên, điều cốt lõi không phải là “có hay không” cho vay, mà là rót vốn đúng phân khúc.

VPBank: Nhu cầu nhà ở còn lớn

Đại diện VPBank cho rằng tỷ lệ đô thị hóa của Việt Nam hiện mới dưới 40%, thấp hơn đáng kể so với khoảng 77% của Trung Quốc. Vì vậy, nhu cầu nhà ở trong 10 - 20 năm tới vẫn còn rất lớn. Nhà ở cũng tiếp tục là tài sản tích lũy quan trọng nhất của phần lớn người dân.

Techcombank: BĐS sẽ còn là động lực tăng trưởng

Chủ tịch HĐQT Techcombank Hồ Hùng Anh nhận định bất động sản đã và sẽ tiếp tục đóng vai trò động lực tăng trưởng trong trung và dài hạn, ít nhất trong 5 - 10 năm tới.

Ngân hàng này nhấn mạnh nguyên tắc thận trọng: chỉ tài trợ cho dự án có pháp lý hoàn chỉnh, khả năng thanh khoản tốt, không cấp vốn cho dự án thiếu pháp lý hoặc nằm ở khu vực kém thanh khoản.

Ngân hàng đang ưu tiên phân khúc nào?

Vietcombank: Ưu tiên nhu cầu thực

Vietcombank cho biết định hướng tín dụng được phân loại rõ ràng, ưu tiên dự án nhà ở phục vụ nhu cầu thực với mức giá hợp lý, đồng thời kiểm soát chặt các khoản vay mang tính đầu cơ.

Ba trụ cột chính gồm:

• Khu công nghiệp - chế xuất gắn với FDI và xuất khẩu
• Du lịch - nghỉ dưỡng gắn với động lực kinh tế địa phương
• Nhà ở xã hội, văn phòng tại các đô thị lớn

Đáng chú ý, nhà ở xã hội còn được xác định là một mục tiêu trong chiến lược ESG, gắn với an sinh cho người thu nhập thấp và công nhân.

VPBank: Tập trung nhà ở xã hội và trung cấp

VPBank cho biết ngân hàng ưu tiên vốn cho các phân khúc có nhu cầu thực như nhà ở xã hội và nhà ở trung cấp, đồng thời hạn chế cấp tín dụng cho bất động sản nghỉ dưỡng hoặc phân khúc siêu cao cấp.

Techcombank: Chỉ giải ngân khi thấy dòng tiền thực

Tổng Giám đốc Jens Lottner cho biết ngân hàng kiểm soát chặt dòng tiền, chỉ giải ngân khi xác định rõ người mua cuối cùng, mục đích sử dụng vốn và mức độ phù hợp với nhu cầu thực của thị trường. Những dự án không chứng minh được dòng tiền hoặc sức cầu sẽ bị từ chối tài trợ.

Điều này có ý nghĩa gì với thị trường?

Diễn biến trên cho thấy dù NHNN đã phát đi tín hiệu kiểm soát chặt dòng vốn vào bất động sản, lĩnh vực này vẫn tiếp tục là “điểm hút” tín dụng trong hai tháng đầu năm 2026. Tuy nhiên, dòng tiền đang có xu hướng nghiêng về nhà ở nhu cầu thực, nhà ở xã hội, khu công nghiệp và các dự án có pháp lý rõ ràng.

Bạn nghĩ sao về hướng “rót vốn” này của ngân hàng? Comment bên dưới nhé!