Dòng vốn tín dụng BĐS chảy mạnh sang xây dựng

Tín dụng xây dựng tăng 67% so với cùng kỳ trong quý I/2026, trong khi cho vay chủ đầu tư bất động sản chỉ tăng 21%. SSI Research cho biết dòng vốn đang dịch chuyển rõ nét từ BĐS sang xây dựng ở một số ngân hàng.

Tín dụng tiếp tục bứt tốc

Tại tọa đàm sáng 8/5, bà Phạm Thị Thanh Tùng, Phó Vụ trưởng Vụ tín dụng các ngành kinh tế, NHNN cho biết tính đến ngày 28/4/2026, dư nợ cho vay nền kinh tế đạt trên 19,4 triệu tỷ đồng, tăng 4,42% so với cuối năm 2025 và tăng 18,26% so với cùng kỳ năm 2025.

Theo báo cáo tài chính quý I, tính đến 31/3/3026, tổng dư nợ cho vay khách hàng của 27 ngân hàng niêm yết trên sàn chứng khoán đạt hơn 14,16 triệu tỷ đồng, tăng 3,6% so với đầu năm. Có tới 25 ngân hàng ghi nhận tăng trưởng dư nợ cho vay.

Ngân hàng nào đang cho vay nhiều nhất?

Ở nhóm ngân hàng quốc doanh, BIDV dẫn đầu với dư nợ cho vay gần 2,4 triệu tỷ đồng, tăng 2,4% so với đầu năm. Theo sau là VietinBank với hơn 2 triệu tỷ đồng và Vietcombank với 1,75 triệu tỷ đồng, lần lượt tăng 1,8% và 4,9% so với đầu năm.

Ở nhóm ngân hàng TMCP tư nhân, MB tiếp tục đứng đầu với dư nợ cho vay khách hàng đạt 1,12 triệu tỷ đồng trong quý I. Tiếp đến là VPBank với 1,04 triệu tỷ đồng, tăng 10,3% so với đầu năm.

Các ngân hàng còn lại trong top 10 gồm Techcombank (796,8 nghìn tỷ đồng), ACB (709 nghìn tỷ đồng), SHB (628,1 nghìn tỷ đồng), Sacombank (626,9 nghìn tỷ đồng) và HDBank (601,1 nghìn tỷ đồng).

Xét về tốc độ tăng trưởng, NCB là ngân hàng có mức tăng trưởng cho vay khách hàng cao nhất quý I, đạt 19,8%, dù dư nợ chỉ ở mức 116,8 nghìn tỷ đồng. VPBank và HDBank cũng tăng mạnh lần lượt 10,3% và 10%, một phần nhờ được cấp hạn mức tín dụng cao sau khi nhận chuyển giao ngân hàng yếu kém. Ngược lại, PGBank giảm 4,2% và ABBank giảm 2,9%.

Vốn dịch chuyển từ BĐS sang xây dựng

Trong mùa Đại hội đồng cổ đông năm nay, nhiều lãnh đạo ngân hàng đã nhấn mạnh chiến lược cho vay theo hướng an toàn tài chính và chọn lọc khách hàng, thay vì chỉ chạy theo tăng trưởng.

Với cho vay bất động sản, lãnh đạo Techcombank, MB và VPBank đều cho biết chỉ giải ngân cho các dự án có pháp lý hoàn thiện, chủ đầu tư uy tín và dòng tiền rõ ràng. Các ngân hàng cũng ưu tiên nhu cầu nhà ở thực thay vì dự án đầu cơ hoặc nghỉ dưỡng cao cấp.

SSI Research nhận định trong giai đoạn 2023 - 2025, các ngân hàng đẩy mạnh cho vay đối với chủ đầu tư bất động sản, nhưng hiện dòng vốn tín dụng đã chuyển dần sang xây dựng.

Trong quý I/2026, tín dụng xây dựng, bao gồm hạ tầng như dự án BT và triển khai dự án bất động sản, tăng 67% so với cùng kỳ và tăng 16,2% tính từ đầu năm. Mức này cao hơn đáng kể so với cho vay chủ đầu tư bất động sản, tăng 21% so với cùng kỳ và tăng 7,1% tính từ đầu năm.

“Trong bối cảnh nhu cầu vay mua nhà bị hạn chế bởi lãi suất cao, sự dịch chuyển tín dụng chủ yếu được dẫn dắt bởi mảng xây dựng, trong khi sự phục hồi của mảng cho vay mua nhà sẽ phụ thuộc rất nhiều vào mặt bằng lãi suất”, SSI Research nhận định.

Vì sao không phải ngân hàng nào cũng giống nhau?

SSI Research cho rằng mức độ dịch chuyển tín dụng không đồng đều giữa các ngân hàng, phản ánh vị thế khác nhau trong chu kỳ dự án hơn là một xu hướng đồng loạt.

Cụ thể, Techcombank giảm dư nợ cho vay chủ đầu tư bất động sản 2,1% so với quý trước, trong khi tín dụng xây dựng tăng mạnh 69,3%, cho thấy sự dịch chuyển sang giai đoạn triển khai dự án và/hoặc các dự án BT.

Trong khi đó, MB và HDBank có cơ cấu cân bằng hơn giữa cho vay chủ đầu tư và xây dựng. Còn VPBank và TPBank tiếp tục ghi nhận tăng trưởng mạnh ở mảng chủ đầu tư bất động sản và cho vay mua nhà, phản ánh sự tập trung vào các dự án giai đoạn đầu và khác biệt về cơ cấu khách hàng vay.

Với thị trường BĐS, dòng vốn đang đổi hướng rất rõ. Bạn nghĩ xu hướng này sẽ tác động thế nào đến các dự án đang triển khai? Comment bên dưới nhé!