Doanh nghiệp địa ốc "tiến thoái lưỡng nan": Pháp lý gỡ nhưng tiền chưa thông
Pháp lý dự án đang được tháo gỡ nhưng nhiều DN địa ốc vẫn đang loay hoay với dòng tiền: Hơn 2,2 triệu tỷ đồng vẫn chảy vào BĐS, trong khi nhiều doanh nghiệp tiếp tục chậm trả lãi trái phiếu.
Trong bối cảnh lãi suất cho vay neo cao, thanh khoản chậm lại và áp lực triển khai dự án ngày càng lớn, thì nhiều doanh nghiệp BĐS lại đang kẹt về dòng tiền, mặc dù dự án đã được tháo gỡ pháp lý.
Hiện tại, một thực tế là nhóm các DN bất động sản đang phải tìm đến kênh trái phiếu để huy động vốn bởi mặt bằng lãi suất cho vay ở nhiều ngân hàng vẫn đang ở mức cao. Trong 25 ngân hàng thương mại đã công bố lãi suất huy động và cho vay bình quân tháng 4/2026, có tới 15 ngân hàng tăng lãi suất cho vay so với tháng 3.
Lãi suất cho vay bất động sản hiện dao động từ 8,5 - 11% trong thời gian ưu đãi, thường chỉ 6 tháng đến một năm đầu, sau đó thả nổi với mức biến động khoảng 3 - 5%.
Tín dụng vào BĐS vẫn tăng mạnh
Theo báo cáo của Bộ Xây dựng, đến hết tháng 2/2026, đã có hơn 2,2 triệu tỷ đồng tín dụng chảy vào bất động sản, tăng gần 12% so với quý cuối năm 2025 và tăng 43% so với cùng kỳ.
Tuy nhiên, nhu cầu vốn của doanh nghiệp vẫn vượt khả năng cung ứng từ ngân hàng, buộc nhiều đơn vị phải xoay sang các kênh khác như trái phiếu, dù lãi suất cao và rủi ro lớn.
Trái phiếu trở thành kênh hút vốn chính
Theo thống kê của Chứng khoán MBS, riêng tháng 4/2026, nhóm bất động sản chiếm gần 60% tổng giá trị phát hành trái phiếu mới toàn thị trường, tương đương khoảng 30.400 tỷ đồng.
Lũy kế 4 tháng đầu năm 2026, giá trị phát hành của nhóm địa ốc khoảng 54.400 tỷ đồng, chiếm 58,3% toàn thị trường và tăng tới 278% so với cùng kỳ năm ngoái.
Một số thương vụ đáng chú ý gồm: Công ty cổ phần Đầu tư Minh An phát hành 7.500 tỷ đồng trái phiếu với lãi suất 10 - 10,5%/năm; Vinhomes phát hành 7.500 tỷ đồng trái phiếu trong tháng 4 với lãi suất lên tới 12,5%, trước khi tiếp tục tung thêm hai lô trái phiếu trị giá 3.000 tỷ đồng vào giữa tháng 5/2026.
Trong tháng 4/2026, Công ty TNHH Phát triển Bất động sản An Gia Hưng cũng phát hành lô trái phiếu gần 1.065 tỷ đồng, kỳ hạn 36 tháng, lãi suất 11%/năm. Văn Phú Invest phát hành lô trái phiếu 150 tỷ đồng kỳ hạn 36 tháng, đáo hạn tháng 4/2029, lãi suất 11,5%/năm. CTCP Bất động sản Bcons PS huy động 276 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn bốn năm với mức lãi suất tương tự.
Trước đó, trong tháng 3/2026, Công ty CP Thời Đại Mới T&T huy động 8.000 tỷ đồng trái phiếu kỳ hạn 48 tháng, lãi suất 10,5%/năm.
Nợ vay tăng, chậm trả lãi trái phiếu xuất hiện nhiều hơn
Thực tế, nhiều doanh nghiệp đã rơi vào tình trạng chậm thanh toán lãi trái phiếu:
• Công ty CP Đầu tư Địa ốc Phương Đông chậm thanh toán hàng chục tỷ đồng tiền lãi trái phiếu đến hạn trong năm 2026.
• Công ty CP Sài Gòn Capital chậm thanh toán hàng chục tỷ đồng lãi trái phiếu cho lô trái phiếu 4.000 tỷ đồng phát hành quý IV/2023 để tài trợ cho dự án Hưng Ngân Riverside.
• Công ty TNHH Bất động sản Gia Phú, chủ đầu tư dự án The Sun Avenue, chậm thanh toán 125 tỷ đồng nợ gốc và khoảng 39,7 tỷ đồng tiền lãi.
• Công ty cổ phần Hưng Thịnh Land chậm thanh toán 48,3 tỷ đồng tiền lãi cho lô trái phiếu 1.800 tỷ đồng.
Nhu cầu vốn phát triển dự án lại đang ở trở ngại khá lớn với nhiều DN địa ốc, mặc dù pháp lý dự án bây giờ không phải là vấn đề lớn:
-Khác với trước đây, trở ngại lớn với DN địa ốc là pháp lý của dự án nhưng nay điều đó không còn là điểm nghẽn duy nhất. Với các chính sách hỗ trợ từ phía Nhà nước như Nghị định 147 vừa qua sẽ giải quyết dứt điểm hàng trăm, hàng nghìn dự án BĐS đã tồn đọng nhiều năm nay. Nhiều dự án đóng băng cả thập kỹ sẽ được hồi sinh nhanh chóng.
Nhưng để được xét duyệt, doanh nghiệp phải chứng minh năng lực triển khai, lập phương án phân kỳ đầu tư và báo cáo tổng mức đầu tư rõ ràng. Quan trọng hơn, sau khi có chấp thuận, doanh nghiệp phải nhanh chóng thỏa thuận nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất với người dân.
Với các dự án khu đô thị lớn, chi phí đền bù, giải phóng mặt bằng và nhận chuyển nhượng có thể lên tới hàng nghìn, thậm chí hàng chục nghìn tỷ đồng.
Trong khi đó, Luật Đất đai 2024 và dự thảo Luật sửa đổi dự kiến có hiệu lực từ ngày 1/3/2027 đang siết mạnh trách nhiệm sử dụng đất. Doanh nghiệp buộc phải triển khai nếu không muốn bị thu hồi dự án.
Người mua ngày càng thận trọng hơn với pháp lý dự án, tiến độ xây dựng, năng lực tài chính của chủ đầu tư và giá bán thực tế. Nhà đầu tư cũng không còn dễ chấp nhận câu chuyện “mua hôm nay, mai tăng giá” khi chi phí vốn cao và thanh khoản thứ cấp chưa phục hồi đồng đều.
Bạn nghĩ sao về áp lực vốn của doanh nghiệp địa ốc hiện nay? Comment bên dưới nhé!