Doanh nghiệp bất động sản vượt gió ngược đón chu kỳ mới

Pháp lý, dòng tiền, khả năng vận hành và giá trị thực đang trở thành những yếu tố quyết định trong chu kỳ mới của bất động sản, theo các chuyên gia và doanh nghiệp tại hội thảo ngày 12/5 ở TP. Hồ Chí Minh.

Doanh nghiệp bất động sản đang cạnh tranh bằng gì?

Tại Hội thảo “Thị trường bất động sản 2026: Vượt gió ngược, đón chu kỳ mới” do Báo Tài chính- Đầu tư tổ chức, nhiều ý kiến cho rằng thị trường đã bước sang một giai đoạn khác: không còn chỉ nhìn vào giá bán hay vị trí, mà quan tâm sâu hơn đến chất lượng sống và khả năng vận hành lâu dài.

Ông Ngô Quang Phúc – Tổng Giám đốc Phú Đông Group cho rằng, hạ tầng giao thông đang tạo lực đẩy rõ rệt cho thị trường, đặc biệt ở các khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh. Xu hướng giãn dân ra phía Đông, phía Tây hay phía Bắc TP. Hồ Chí Minh đang diễn ra rõ nét nhờ hệ thống giao thông ngày càng hoàn thiện.

Nhà ở vừa túi tiền vẫn “khát” nguồn cung

Theo ông Phúc, phân khúc nhà ở vừa túi tiền có nhu cầu ở thực cao nhưng nguồn cung đang rất hạn chế. Nếu trước đây mức giá được xem là vừa túi tiền là 1 - 3 tỷ đồng thì hiện nay mặt bằng đã thay đổi, dao động khoảng 2 - 5 tỷ đồng.

Ông cũng cho biết doanh nghiệp gặp khó trong việc tạo lập quỹ đất phù hợp, dù quỹ đất vùng ven còn nhiều. Vấn đề nằm ở chỗ tìm được khu đất vừa phù hợp quy hoạch, vừa có giá thành hợp lý, lại đủ điều kiện phát triển dự án không hề dễ.

Pháp lý tiếp tục là điểm nghẽn lớn, khi thủ tục của phân khúc vừa túi tiền vẫn tương tự các phân khúc khác, thậm chí thời gian hoàn thiện còn kéo dài hơn.

Người mua nhà giờ quan tâm điều gì?

Bà Thi Anh Đào, Giám đốc Khối Marketing Masterise Group, cho rằng thị trường đang bước vào cuộc cạnh tranh mới, nơi người mua chú trọng hơn đến chất lượng sống và khả năng vận hành dài hạn của dự án.

Người mua hiện nay không chỉ cân nhắc khoảng cách vào trung tâm, mà còn nhìn vào trường học cho con, bệnh viện, siêu thị và các nhu cầu sinh hoạt hằng ngày. Đôi khi tiết kiệm được vài phút di chuyển mỗi ngày cũng tạo ra khác biệt rất lớn về chất lượng sống.

Đáng chú ý, thế hệ trẻ mua nhà không còn chỉ tìm một nơi để ở, mà muốn ngôi nhà phản ánh phong cách sống, cá tính và hỗ trợ trải nghiệm sống toàn diện hơn. Họ quan tâm con mình sẽ chơi với ai, cộng đồng cư dân như thế nào, môi trường sống có gắn kết hay không.

“Thị trường bất động sản trong chu kỳ mới sẽ không còn cạnh tranh đơn thuần bằng vị trí hay giá bán, mà bằng khả năng kiến tạo môi trường sống, hệ sinh thái tiện ích và chất lượng sống bền vững cho cư dân”, bà Đào nhấn mạnh.

Chu kỳ 2026 - 2030 sẽ thuộc về ai?

Bà Trần Diễm My, Phó Chủ tịch HĐQT Five Star Group, nhận định chu kỳ mới của bất động sản sẽ là cuộc chơi của giá trị thật. Sau giai đoạn thanh lọc, thị trường đang bước vào một chu kỳ phát triển khác, nơi pháp lý, dòng tiền, khả năng vận hành và giá trị thực trở thành yếu tố quyết định.

Theo bà My, chu kỳ 2026 - 2030 thuộc về những chủ đầu tư làm thật hơn, giữ cam kết dài hạn hơn và tạo được niềm tin bền vững với khách hàng. Vì vậy, doanh nghiệp cần kiểm soát pháp lý ngay từ đầu, từ lựa chọn quỹ đất, quy hoạch, nghĩa vụ tài chính cho đến cấp phép xây dựng, mở bán, bàn giao và cấp sổ.

Pháp lý không chỉ là điều kiện để bán hàng, mà còn là giấy thông hành của dòng tiền, là nền móng của niềm tin và là thước đo năng lực thật của chủ đầu tư.

Cần tháo gỡ gì để tăng nguồn cung?

Theo TS. Cấn Văn Lực, thị trường bất động sản đang thiếu hụt nguồn cung nhà ở trung cấp cho người có thu nhập 20-40 triệu đồng/tháng. Vì vậy, cần tháo gỡ pháp lý, có chính sách hỗ trợ cho doanh nghiệp và người mua để kéo giảm giá nhà.

Ông đề xuất tiếp tục hoàn thiện khung pháp lý, tập trung sửa đổi và đồng bộ các quy định của Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Đồng thời, cần sớm đưa Quỹ nhà ở quốc gia và các quỹ đầu tư tín thác vào vận hành để tạo thêm nguồn lực cho thị trường.

Về tín dụng, ông cho rằng cần điều hành hợp lý, với mức tăng trưởng tín dụng bất động sản dự kiến khoảng 15% trong năm 2026. Bên cạnh đó, phải cải cách mạnh thủ tục hành chính, rút ngắn thời gian phê duyệt dự án và áp dụng linh hoạt bảng giá đất mới để tránh làm chi phí đầu vào tăng quá cao.

Ông Lực cũng nhấn mạnh việc sớm hoàn thiện cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai và bất động sản theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP nhằm tăng tính minh bạch của thị trường.

Phân khúc nào đang được ưu tiên?

Theo TS. Cấn Văn Lực, cần ưu tiên phát triển phân khúc nhà ở trung cấp phù hợp với thu nhập hiện nay của người dân. Nhóm khách hàng có nhu cầu ở thực rất lớn nhưng đang ở thế “lưng chừng”: không đủ khả năng mua nhà cao cấp, nhưng cũng chưa chạm được tới nhà ở xã hội.

Ông đề xuất phát triển các dự án có diện tích căn hộ khoảng 70-100m2, giá dao động từ 3-7 tỷ đồng/căn tùy từng địa phương, phù hợp cho người có thu nhập từ 20-40 triệu đồng/tháng.

Tuy nhiên, để làm được điều này, điểm nghẽn lớn nhất vẫn là thủ tục pháp lý và quy trình cấp phép dự án. Muốn tăng nguồn cung và kéo giảm giá nhà, trước hết phải cải thiện quy trình cấp phép, đơn giản hóa thủ tục hành chính và rút ngắn thời gian triển khai dự án.

Bạn nghĩ sao về chu kỳ mới của bất động sản: sẽ là cuộc chơi của giá trị thật? Comment bên dưới nhé!