Đất nền Hà Nội chững giá, thanh khoản giảm mạnh vì sao?

Đất nền Hà Nội đang chững giá nhưng thanh khoản lại giảm rõ rệt. Trong quý I/2026, mức độ quan tâm với phân khúc này giảm khoảng 23% so với quý IV/2025.

Vì sao giao dịch giảm nhưng giá chưa giảm sâu?

Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy dòng tiền đang thận trọng hơn, chuyển sang các sản phẩm có giá trị sử dụng thực và khả năng khai thác ổn định. Những sản phẩm mang tính đầu cơ cao như đất nền vì thế bớt hấp dẫn.

Theo bà Đỗ Thị Ngọc Ánh, các thông tin về quy hoạch hay hạ tầng có thể tạo sóng quan tâm ngắn hạn, nhưng khi xuất hiện yếu tố bất lợi như áp lực lãi suất, nhu cầu giao dịch sẽ giảm rất nhanh.

Giá đất nền Hà Nội hiện ra sao?

Nghịch lý của thị trường là thanh khoản giảm mạnh nhưng mặt bằng giá không điều chỉnh sâu. Trong quý I/2026, giá rao bán trung bình đạt khoảng 81 triệu đồng/m², chỉ giảm nhẹ so với mức 82 triệu đồng/m² của quý trước, và vẫn cao hơn mức 75 triệu đồng/m² cùng kỳ năm 2025.

Tại các khu vực từng là “điểm nóng” như Đông Anh, Hoài Đức hay Gia Lâm (cũ), giao dịch đã giảm mạnh so với giai đoạn cao điểm. Nhiều lô đất rao bán kéo dài hàng tháng nhưng vẫn chưa có người mua.

Mức giá ở từng khu vực

Long Biên (cũ): 70 – 130 triệu đồng/m², giảm khoảng 2 – 4%.

Gia Lâm (cũ): 40 – 90 triệu đồng/m², giảm 3 – 5%.

Đông Anh (cũ): 35 – 80 triệu đồng/m², giảm 4 – 7%.

Hoài Đức (cũ): 45 – 90 triệu đồng/m², giảm 3 – 6%.

Ở các khu vực xa trung tâm như Đan Phượng, Thanh Oai hay Thường Tín (cũ), giá phổ biến 25 – 35 triệu đồng/m², giảm khoảng 5 – 8%. Tuy nhiên, mức giảm này vẫn chưa đủ để kích thích giao dịch.

Thanh khoản giảm vì đâu?

Chị Trinh Trần, môi giới tại khu vực Đông Anh, cho biết nhiều chủ đất đã hạ vài trăm triệu mỗi lô nhưng vẫn chưa có khách chốt. Người mua đi xem nhiều nhưng chủ yếu để tham khảo, so sánh và chờ thêm.

Lượng tin rao “cắt lỗ” tăng mạnh nhưng hiệu quả bán hàng không cải thiện. Người mua kỳ vọng giảm sâu hơn, trong khi người bán chưa sẵn sàng, nên rất khó gặp nhau.

Tâm lý nhà đầu tư đã đổi chiều

Nếu trước đây là tâm lý “sợ bỏ lỡ cơ hội”, thì hiện tại thị trường chuyển sang “sợ mua đỉnh”. Đây là thay đổi rất lớn, khiến bên mua kéo dài thời gian ra quyết định và làm thanh khoản tiếp tục bị nén lại.

MB cho rằng mặt bằng lãi suất duy trì ở mức cao và kiểm soát tín dụng bất động sản đang tạo áp lực kép lên thị trường. Chủ đầu tư thận trọng hơn, còn người mua dùng đòn bẩy tài chính cũng dè dặt hơn.

Ai đang nắm giữ đất nền lúc này?

Phần lớn người giữ đất nền hiện nay là nhà đầu tư cá nhân tham gia trong giai đoạn sốt đất 2021 – 2022. Theo các môi giới, tại Hoài Đức, Thanh Oai hay Đan Phượng (cũ), khoảng 60 – 70% chủ đất vẫn chọn giữ tài sản thay vì bán ra.

Anh Hà Tuấn Đức, một nhà đầu tư ở xã Hoài Đức (thuộc thị trấn Trạm Trôi cũ), cho biết anh đã mua từ năm 2022 với mức giá cao. Nếu bán lúc này sẽ lỗ vài trăm triệu nên anh chọn giữ hàng.

Một bộ phận nhà đầu tư đã chấp nhận giảm giá để thu hồi vốn, nhưng mức điều chỉnh chủ yếu chỉ 5 – 10%. Các trường hợp cắt lỗ sâu từ 15 – 25% chủ yếu mang tính cục bộ, thường rơi vào nhóm dùng đòn bẩy tài chính hoặc chịu áp lực dòng tiền.

Thị trường sẽ đi về đâu?

Theo ông Nguyễn Quốc Anh, đất nền vẫn là kênh đầu tư tiềm năng trong dài hạn, nhưng sẽ không còn tăng nóng mà bước vào giai đoạn phân hóa mạnh. Chỉ những sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt và gắn với nhu cầu thực mới duy trì được thanh khoản.

Ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt cho rằng thị trường đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ khi các quy định pháp lý mới được áp dụng đồng bộ. Những yếu tố như mã định danh bất động sản, bảng giá đất sát thực tế hay quy định hạn chế phân lô bán nền sẽ giúp minh bạch hóa thị trường và loại bỏ đầu cơ thiếu bền vững.

Với bối cảnh hiện nay, nhà đầu tư sẽ phải thay đổi chiến lược từ chạy theo sóng ngắn hạn sang lựa chọn kỹ hơn, dài hạn hơn và có cơ sở hơn.

Bạn nghĩ sao về mức giá và thanh khoản của đất nền Hà Nội hiện nay? Comment bên dưới nhé!