Đại gia BĐS Novaland, Khang Điền, Kinh Bắc...ông hàng tồn kho lớn

Tồn kho bất động sản tại nhiều doanh nghiệp trên sàn đang chiếm quá nửa tổng tài sản, thậm chí có nơi lên tới 76%. Dữ liệu quý I/2026 cho thấy phần lớn lượng hàng này nằm ở nhóm phát triển nhà ở.

Tồn kho bất động sản tăng ở nhiều doanh nghiệp lớn

Dữ liệu của Bộ Xây dựng cho thấy, lượng tồn kho bất động sản trong quý đầu năm khoảng 29,860 căn/nền. Trong đó, tồn kho chung cư 10,496 căn và đất nền 8,890 nền, lần lượt giảm 4% và 27% so với cuối năm 2025. Ngược lại, tồn kho nhà ở riêng lẻ tăng 7%, lên 10,474 căn.

Trong khi đó, giá bán căn hộ sơ cấp tại các đô thị lớn vẫn chưa hạ nhiệt. Tại Hà Nội, giá bán trung bình căn hộ mới mở bán đã lên tới 128 triệu đồng/m2, còn TPHCM ở mức 112 triệu đồng/m2.

Những doanh nghiệp nào đang ôm tồn kho lớn?

Dựa trên báo cáo tài chính hợp nhất quý I/2026, lượng hàng tồn kho tại nhiều doanh nghiệp bất động sản tiếp tục “phình to”.

Novaland đang dẫn đầu thị trường với hơn 154.608 tỷ đồng tồn kho tính đến 31/3/2026, tăng nhẹ 1% so với đầu năm và chiếm 61% tổng tài sản.

Phần lớn giá trị này nằm ở bất động sản để bán đang xây dựng, hơn 146.229 tỷ đồng, cùng gần 8.700 tỷ đồng sản phẩm đã hoàn thành.

Đáng chú ý, tại thời điểm 31/03/2026, doanh nghiệp đã sử dụng lượng tồn kho làm tài sản bảo đảm cho các khoản vay trị giá 64.158 tỷ đồng; tổng nợ vay tài chính gần 69.000 tỷ đồng, tăng 2% so với đầu năm.

Kinh Bắc cũng ghi nhận tồn kho cao kỷ lục với hơn 29.521 tỷ đồng, tập trung chính ở dự án Tràng Cát với hơn 17.300 tỷ đồng, chiếm khoảng 40% tổng tài sản của doanh nghiệp.

Phát Đạt (PDR) còn gần 15.100 tỷ đồng hàng tồn kho, giảm 10% so với đầu năm nhưng vẫn chiếm tới 57% tổng tài sản. Trong đó, tập trung lớn tại dự án The EverRich 2 gần 6.000 tỷ, Tropicana Bến Thành Long Hải gần 2.000 tỷ đồng, dự án Thuận An 1 và Thuận An 2 gần 1.600 tỷ đồng.

Tại Khang Điền (KDH), tính đến 31/3/2026, tổng tài sản tăng 17% so với đầu năm, tương ứng tăng thêm 5.787 tỷ đồng, lên hơn 39.861 tỷ đồng. Hàng tồn kho ghi nhận hơn 29.125 tỷ đồng, tăng 25% so với đầu năm, chiếm tới 73% tổng tài sản.

Hàng tồn kho của Khang Điền tập trung ở các dự án như Khang Phúc - Khu dân cư Tân tạo hơn 8.900 tỷ đồng; An Lập - Bình Trưng Đông hơn 5.440 tỷ đồng; Bình Trưng - Bình Trưng Đông hơn 4.880 tỷ đồng;... Các dự án này đều đang thế chấp tại ngân hàng.

Trong khi đó, Hudland (HLD) có hàng tồn kho chiếm tới 76% tổng tài sản, tương ứng hơn 2.100 tỷ đồng, giảm nhẹ 2% so với đầu năm.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp khác cũng có tồn kho chiếm trên 50% tổng tài sản như CTCP Tập đoàn CIC với hơn 3.370 tỷ đồng, chiếm 69% tổng tài sản; CTCP Regal Group chiếm 69% tổng tài sản, tương ứng hơn 3.757 tỷ đồng; CTCP Đầu tư PVR Hà Nội có hơn 692 tỷ đồng hàng tồn kho, chiếm đến 71% tổng tài sản.

Tồn kho bất động sản: Áp lực hay lợi thế?

Ở chiều ngược lại, một số doanh nghiệp lại ghi nhận tồn kho giảm mạnh. Sonadezi Long Bình (HNX: SZB) giảm tới 94%, về còn gần 400 triệu đồng, do không còn ghi nhận chi phí sản xuất kinh doanh dở dang tại khu dân cư Trảng Bom.

Khu Công nghiệp Nam Tân Uyên (HOSE: NTC) cũng giảm 37%, còn gần 800 triệu đồng. Sunshine Homes (UPCoM: SSH) còn hơn 300 tỷ đồng hàng tồn kho, giảm 33%.

Theo các chuyên gia, năm 2026, doanh nghiệp bất động sản không chỉ đặt kế hoạch kinh doanh tham vọng mà còn điều chỉnh chiến lược để thích ứng với bối cảnh mới. Trong đó, hàng tồn kho, đặc biệt là các dự án đang xây dựng dở dang, được xem là một lợi thế lớn cho giai đoạn tăng trưởng tới.

Khác với các giai đoạn trước khi tồn kho chủ yếu là sản phẩm đã hoàn thành nhưng khó tiêu thụ, hiện nay phần lớn là sản phẩm đang trong quá trình xây dựng, bao gồm nhiều dự án hình thành trong tương lai đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận giao dịch khả quan.

Nhóm phân tích Công ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) dự báo từ năm 2026, khi nguồn cung có triển vọng cải thiện, hoạt động kinh doanh của các doanh nghiệp địa ốc sẽ tăng trưởng tích cực. Số lượng dự án được phê duyệt mới có thể gia tăng, thủ tục được rút gọn, các dự án tồn đọng pháp lý sớm được triển khai và mở bán trở lại.

Bên cạnh đó, các dự án hạ tầng giao thông được triển khai dự kiến sẽ giúp tăng giá trị sản phẩm tại các dự án bất động sản. Việc mở rộng và nâng cấp hạ tầng giao thông giúp gia tăng mức độ thuận tiện trong sinh hoạt và khả năng khai thác thực tế của bất động sản, từ đó nâng mặt bằng giá và tạo tiền đề để các chủ đầu tư triển khai dự án mới.

Vietcap cho rằng mặt bằng lãi suất cao hơn chủ yếu ảnh hưởng đến nhóm người mua sử dụng đòn bẩy cao, nhà đầu tư mang tính đầu cơ và thị trường thứ cấp. Ngược lại, thị trường sơ cấp được kỳ vọng vẫn chống chịu tốt trong năm 2026, đặc biệt với các dự án của chủ đầu tư có nền tảng vững mạnh và chủ động phối hợp với ngân hàng thương mại để triển khai các gói hỗ trợ lãi suất trong 1-3 năm đầu.

Bạn nghĩ sao về lượng tồn kho này của các doanh nghiệp bất động sản? Comment bên dưới nhé!