"Cuộc chơi" bất động sản của ái nữ Nguyễn Ngọc Mỹ nhà Alphanam

Trong hệ sinh thái Alphanam, Nguyễn Ngọc Mỹ là một trong những gương mặt tiêu biểu của thế hệ kế cận. Sinh năm 1991, cô đi du học từ năm 14 tuổi, hoàn thành chương trình phổ thông và đại học tại Mỹ trước khi tiếp tục theo học bậc thạc sĩ tại Anh.

Năm 2016, Nguyễn Ngọc Mỹ về nước và chính thức làm việc tại Tập đoàn Alphanam. Cô ghi danh với hàng loạt giải thưởng như: Top 10 doanh nhân nữ kế cận (Forbes Vietnam, 2017), một trong những gương mặt ảnh hưởng của du lịch Việt Nam (Timeout, 2018), nữ doanh nhân Việt Nam trẻ nhất nhận Cúp Bông hồng vàng năm 2021.  Hiện cô đang đảm nhiệm chức vụ Phó Chủ tịch Hội đồng Quản trị Tập đoàn Alphanam.

Trong giai đoạn thế hệ F2 tham gia điều hành, Alphanam tiếp tục mở rộng phát triển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng và du lịch, đồng thời đẩy mạnh hợp tác quốc tế với những thương hiệu khách sạn danh tiếng như Marriott International và InterContinental Hotels Group.

Nhiều công trình nổi bật đã được triển khai và vận hành hiệu quả, trở thành điểm nhấn kiến trúc tại các địa phương như Khách sạn Four Points by Sheraton Đà Nẵng, Khách sạn Courtyard by Marriott Đà Nẵng Han River, Altara Suites Đà Nẵng, Altara Serviced Residences Quy Nhơn hay các tổ hợp đô thị tại Sa Pa đều mang đậm dấu ấn tư duy toàn cầu của cô.

Tuy nhiên, chu kỳ khó khăn của thị trường bất động sản nghỉ dưỡng những năm gần đây khiến bài toán tăng trưởng không còn đơn thuần là phát triển dự án hay đưa thương hiệu quốc tế về Việt Nam.

Khi thanh khoản thị trường suy giảm và chi phí vốn duy trì ở mức cao, các doanh nghiệp bất động sản buộc phải điều chỉnh danh mục đầu tư, tái cấu trúc tài sản và tìm kiếm thêm dư địa tài chính để duy trì tiến độ dự án.

Trong bối cảnh đó, hệ sinh thái liên quan đến Alphanam cũng ghi nhận nhiều biến động về cấu trúc sở hữu và huy động vốn.

Chấp nhận thoái vốn khỏi những dự án từng mang nhiều kỳ vọng 

Một trong những trường hợp đáng chú ý là dự án King Palace tại số 108 Nguyễn Trãi (quận Thanh Xuân, Hà Nội). Dự án từng được kỳ vọng hội tụ đầy đủ những giá trị sống đẳng cấp nhất làm nên chốn an cư lạc nghiệp lý tưởng dành cho giới thượng lưu.

Về pháp lý, dự án do Công ty Cổ phần Bất động sản Hoa Anh Đào làm chủ đầu tư. Doanh nghiệp được thành lập ngày 23/9/2009 tại quận Thanh Xuân, Hà Nội với cơ cấu cổ đông sáng lập gồm Công ty Cổ phần Địa ốc Alphanam, Công ty TNHH Hoàng Tử và ông Nguyễn Tuấn Hải. 

Tháng 1/2018, vốn điều lệ doanh nghiệp đạt 210 tỷ đồng. Trong đó, Công ty TNHH Hoàng Tử sở hữu 45%, Công ty Cổ phần địa ốc Alphanam thoái toàn bộ vốn tại đây, trong khi đó ông Nguyễn Tuấn Hải nắm giữ 0,1% vốn doanh nghiệp.

Tháng 3/2020, vốn điều lệ CTCP Bất động sản Hoa Anh Đào ghi nhận đạt 400 tỷ đồng, song cơ cấu cổ đông không được tiết lộ. Dữ liệu đăng ký doanh nghiệp cho thấy trong giai đoạn 2018 - 2023, doanh nghiệp nhiều lần điều chỉnh vốn điều lệ và biến động cơ cấu sở hữu. 

Đến cuối năm 2024, CTCP Tập đoàn Đầu tư Thăng Long (TIG) hoàn tất việc nâng tỷ lệ sở hữu lên 80% tại Bất động sản Hoa Anh Đào, qua đó tiếp nhận quyền phát triển tổ hợp cao tầng trên khu đất 108 Nguyễn Trãi. 

Dự án 58 Bạch Đằng và "đòn bẩy" tài chính của Địa ốc Foodinco

Nếu như TIG chọn cách thâu tóm đất vàng tại Hà Nội, thì ở diễn biến khác, siêu dự án tại 58 Bạch Đằng, Đà Nẵng lại được Alphanam sử dụng làm đòn bẩy huy động vốn. Dự án do Công ty Cổ phần Địa ốc Foodinco phát triển. 

Cụ thể, công ty Cổ phần Địa ốc Foodinco là thành viên thuộc Tập đoàn Alphanam được thành lập ngày 7/1/2016 tại Đà Nẵng. Nguyễn Ngọc Mỹ thời điểm đó là Tổng giám đốc và là người đại diện pháp luật. Tháng 7/2023 vốn điều lệ của doanh nghiệp này được nâng lên đạt 1.200 tỷ đồng. 

Song song với câu chuyện tăng vốn, dự án trọng điểm M Landmark Residences Đà Nẵng (Tổ hợp khách sạn, căn hộ dịch vụ Marriott và nhà ở để bán) tại khu đất vàng 58 Bạch Đằng, quận Hải Châu do Foodinco làm chủ đầu tư là cái tên xuất hiện ngày càng rõ nét trong cấu trúc huy động vốn của nhóm Alphanam. 

Cuối năm 2023, HĐQT Công ty CP Alphanam E&C thông qua phương án sử dụng tín dụng của Công ty tại ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín Sacombank Thăng Long với tổng hạn mức vay tối đa 507 tỷ đồng. Khoản vay nhằm bổ sung vốn lưu động phục vụ hoạt động sản xuất kinh doanh, thời hạn vay tối đa 12 tháng. 

Đáng chú ý, để bảo đảm cho nghĩa vụ tín dụng này, Alphanam E&C sử dụng nhiều nhóm tài sản, trong đó có toàn bộ tài sản và quyền tài sản thuộc dự án tổ hợp khách sạn, căn hộ dịch vụ Marriott và nhà ở để bán tại số 58 Bạch Đằng.

Chỉ vài tháng sau, tháng 3/2024, Alphanam E&C tiếp tục điều chỉnh phương án tín dụng theo nâng hạn mức tín dụng vay vốn, cầm cố, thế chấp tài sản tại ngân hàng TMCP Sài Gòn Thương Tín. Theo nghị quyết HĐQT ngày 29/2/2024, doanh nghiệp tăng thêm 150 tỷ đồng hạn mức tín dụng, đưa tổng hạn mức tại Sacombank lên 657 tỷ đồng.

Song hành với việc tăng hạn mức, phạm vi tài sản bảo đảm tiếp tục được mở rộng bằng chính dự án 58 Bạch Đằng. Tài sản bổ sung bao gồm toàn bộ quyền sử dụng khu đất 2.442,7 m², tài sản hình thành trong tương lai, hệ thống máy móc thiết bị và các quyền tài sản phát sinh từ hoạt động đầu tư, kinh doanh và khai thác dự án như quyền đòi nợ, quyền yêu cầu thanh toán, khoản phải thu và doanh thu liên quan. 

Thực tế, đây cũng không phải lần đầu dự án 58 Bạch Đằng xuất hiện trong các giao dịch bảo đảm. Trước đó, theo hợp đồng thế chấp ký tháng 5/2022 giữa Công ty CP Địa ốc Foodinco và Sacombank - Chi nhánh Đà Nẵng, doanh nghiệp đã sử dụng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai tại dự án tổ hợp khách sạn, căn hộ dịch vụ Marriott và nhà ở để bán tại số 58 Bạch Đằng làm tài sản bảo đảm cho nghĩa vụ tín dụng.

Hợp đồng thế chấp ký tháng 5/2022 giữa Công ty CP Địa ốc Foodinco và Sacombank - Chi nhánh Đà Nẵng (Nguồn: Hợp đồng số 001760)

Đáng chú ý, tổng nghĩa vụ gốc được bảo đảm tại một thời điểm theo hợp đồng lên tới tối đa 1.800 tỷ đồng, trong khi tài sản bảo đảm nêu trong hợp đồng được định giá hơn 2.279 tỷ đồng.

Những động thái này phần nào cho thấy, dự án 58 Bạch Đằng giữ vai trò đáng kể trong cấu trúc bảo đảm tín dụng từ khá sớm, trước khi tiếp tục xuất hiện trong các kế hoạch vay vốn của Alphanam E&C vào giai đoạn 2023 - 2024. 

Bài toán vốn cho đại dự án nghỉ dưỡng 

Nếu dự án 58 Bạch Đằng cho thấy cách hệ sinh thái Alphanam sử dụng tài sản bất động sản làm “điểm tựa” cho các kế hoạch tín dụng, thì tại Sa Pa, bài toán không còn dừng ở tài sản thế chấp mà mở rộng sang việc huy động vốn để nuôi một đại dự án nghỉ dưỡng dài hơi. 

Trong chiến lược mở rộng mảng bất động sản nghỉ dưỡng gắn với tên tuổi Nguyễn Ngọc Mỹ, Quần thể nghỉ dưỡng quốc tế Alphora Mường Hoa được xem là một trong những dự án mang dấu ấn rõ nét nhất. Dự án nằm tại thung lũng Mường Hoa (thị xã Sa Pa, tỉnh Lào Cai), quy mô khoảng 83 ha, định vị phát triển theo mô hình nghỉ dưỡng - lưu trú cao cấp gắn với các thương hiệu quốc tế. 

Vừa qua BIDV Hà Nội và Công ty Cổ phần Đầu tư Công viên Văn hóa Mường Hoa (Công ty thành viên của Tập đoàn Alphanam) đã ký kết Hợp đồng tín dụng tài trợ Dự án The Residences at InterContinental Sapa Resort và dự án InterContinental Sapa Resort nằm trong phân khu InterContinental Resort & Residences thuộc Quần thể nghỉ dưỡng quốc tế Alphora Muong Hoa. Tổng mức đầu tư của 2 dự án khoảng 5000 tỷ đồng và được Ngân hàng BIDV tài trợ gần 2300 tỷ đồng.

Tại sự kiện, Nguyễn Ngọc Mỹ - Phó chủ tịch Hội đồng Quản trị Tập đoàn Alphanam chia sẻ, hiếm có điểm đến nào tại Việt Nam hội tụ cùng lúc các thương hiệu khách sạn quốc tế hàng đầu như Marriott International, InterContinental Hotels & Resorts (IHG) và Accor Group - những tên tuổi đã khẳng định vị thế trên toàn cầu và cùng đặt niềm tin vào tiềm năng phát triển của Sa Pa.  

Theo dữ liệu đăng ký doanh nghiệp, Công ty CP Đầu tư Công viên văn hóa Mường Hoa được thành lập ngày 16/3/2017 với vốn điều lệ là 790 tỷ đồng. Thời điểm này, cổ đông lớn nhất là Công ty CP đầu tư Alphanam khi nắm giữ 70% vốn điều lệ; 30% còn lại chia đều cho các cổ đông: Đỗ Thị Minh Anh, Nguyễn Minh Nhật và Nguyễn Ngọc Mỹ. Ông Nguyễn Minh Nhật và bà Nguyễn Ngọc Mỹ là 2 người con của Chủ tịch Nguyễn Tuấn Hải và bà Đỗ Thị Minh Anh. Người đại diện pháp luật lúc ấy là giám đốc Bùi Văn Chiến. 

Sau nhiều lần điều chỉnh, theo đăng ký thay đổi gần đây nhất (10/2025), vốn điều lệ của Công ty CP Đầu tư Công viên văn hóa Mường Hoa đã tăng lên mức hơn 3.259 tỷ đồng.  

Tuy nhiên, bên cạnh vốn chủ sở hữu và tín dụng truyền thống, hồ sơ giao dịch bảo đảm cho thấy dự án Mường Hoa còn được triển khai cùng một cấu trúc huy động vốn nhiều tầng. 

Cụ thể, theo thông tin trên Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm, ngày 21/4/2025, CTCP Đầu tư Công viên Văn hóa Mường Hoa đã thế chấp tài sản để bảo đảm cho khoản vay có giá trị hơn 1.112 tỷ đồng tại Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank). 

Tài sản bảo đảm là toàn bộ quyền đòi nợ, các khoản phải thu, quyền thụ hưởng bảo hiểm, các khoản đền bù, bồi thường, các khoản phí mà Bên thế chấp thu được trong quá trình đầu tư, phát triển, xây dựng, khai thác Dự án đầu tư thuộc Dự án đầu tư xây dựng nhà ở khu nhà ở căn hộ No02 thuộc Dự án Khu căn hộ No02. Dự án nằm trong Khu đô thị Mường Hoa Sa Pa tại Tổ 2 phường Cầu Mây, thị xã Sa Pa, tỉnh Lào Cai.

Không chỉ pháp nhân dự án, một mắt xích khác trong hệ sinh thái là Alphanam E&C cũng nhiều lần sử dụng quyền đòi nợ phát sinh từ các hợp đồng thi công tại Mường Hoa làm tài sản bảo đảm tại ngân hàng. 

Theo thông tin trên Cục Đăng ký giao dịch bảo đảm, tại ngày 3/11/2020, CTCP Alphanam E&C đã ký hợp đồng giao dịch bảo đảm tại Ngân hàng TMCP Sài Gòn - Hà Nội (SHB). Tài sản bảo đảm là quyền đòi nợ phát sinh từ Hợp đồng thi công xây dựng giữa CTCP Alphanam E&C và CTCP Delta Việt Nam, liên quan đến gói thầu thi công xây dựng công trình thuộc dự án “Công viên văn hóa Mường Hoa” tại xã Lao Chải, huyện Sa Pa, tỉnh Lào Cai.

Sang năm 2022, các giao dịch tiếp tục được mở rộng. Tháng 2/2022, doanh nghiệp tiếp tục thế chấp quyền đòi nợ hình thành trong tương lai từ hợp đồng cung cấp và thi công hạng mục thiết bị điện nhẹ cho dự án. Đến tháng 10 cùng năm, tài sản bảo đảm tiếp tục được bổ sung bằng quyền đòi nợ phát sinh từ hợp đồng thi công hạ tầng kỹ thuật toàn khu tại dự án Khu đô thị Mường Hoa – Sa Pa. 

Bước sang năm 2023 và đầu năm 2024, tần suất đăng ký giao dịch bảo đảm tiếp tục dày hơn. Trong vòng chưa đầy một năm, Alphanam E&C liên tiếp sử dụng các quyền tài sản phát sinh từ nhiều gói thầu khác nhau tại dự án để bảo đảm nghĩa vụ tín dụng tại SHB. 

Các hạng mục được đưa vào cấu trúc bảo đảm trải dài từ thi công hệ thống cơ điện (MEPF), tường rào và công trình phụ trợ, kết cấu thép khu villa, hạ tầng kỹ thuật, hệ thống trang trí nội khu cho đến sản xuất – lắp dựng sàn Deck và cung cấp vật tư cho khu Altara thuộc Khu đô thị Mường Hoa. 

Việc sử dụng quyền đòi nợ từ hợp đồng thi công làm tài sản bảo đảm không phải nghiệp vụ hiếm trong ngành xây dựng - bất động sản. Tuy nhiên, việc các giao dịch xuất hiện liên tục trong nhiều năm và phủ trên nhiều hạng mục khác nhau phần nào cho thấy dự án Mường Hoa được triển khai theo mô hình huy động vốn dựa đáng kể vào dòng tiền hình thành trong tương lai.

Về tình hình tài chính, theo báo cáo tài chính hợp nhất Quý I/2026 Alphanam E&C ghi nhận doanh thu thuần đạt hơn 1.459 tỷ đồng, tăng trưởng ấn tượng gần 30% so với con số 1.124 tỷ đồng của cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận gộp của doanh nghiệp cải thiện rõ rệt, đạt hơn 55,2 tỷ đồng, tăng mạnh so với mức 36,9 tỷ đồng ở quý I/2025.  

Tuy nhiên, tăng trưởng doanh thu chưa chuyển hóa tương xứng thành lợi nhuận. Trong kỳ, doanh thu hoạt động tài chính sụt giảm sâu 62,8% chỉ còn hơn 566 triệu đồng. Ở chiều ngược lại, chi phí tài chính (toàn bộ là chi phí lãi vay) lại vọt lên mức 40,5 tỷ đồng, tăng 49% so với cùng kỳ năm trước. Lợi nhuận thuần từ hoạt động kinh doanh của công ty bị thu hẹp về mức 1,99 tỷ đồng.

Sau khi khấu trừ các khoản lỗ khác và nghĩa vụ thuế thu nhập hiện hành, Alphanam E&C khép lại quý đầu năm với khoản lợi nhuận sau thuế hợp nhất vỏn vẹn 1,14 tỷ đồng.