Cổ phiếu bất động sản hụt hơi vì lãi suất?

Chỉ 3/20 cổ phiếu bất động sản tăng giá từ đầu năm 2026 đến hết phiên 11/05, trong khi nhiều mã giảm sâu. Sau giai đoạn hồi phục tích cực năm 2025, nhóm này đang cho thấy dấu hiệu hụt hơi khá rõ trong nửa đầu năm 2026.

Thị trường tăng, nhưng cổ phiếu địa ốc không đi cùng nhịp

Trong nửa đầu tháng 5/2026, VN-Index đã lập kỷ lục mới tại 1,927 điểm và vẫn neo quanh vùng 1,900 điểm, chủ yếu nhờ lực kéo từ nhóm cổ phiếu thuộc hệ sinh thái Vingroup.

Tuy nhiên, bức tranh phía sau lại kém tích cực hơn nhiều với phần lớn cổ phiếu bất động sản trên sàn.

Tính đến hết phiên 11/05, chỉ có 3/20 mã ghi nhận mức tăng dương, gồm HHS (+0.024%), NVL (+25.8%) và VHM (+29.8%).

Trong khi đó, nhiều mã điều chỉnh sâu như SCR (-24.7%), KDH (-24.6%), CKG (-20.1%), HDC (-18.3%), CEO (-18%), DIG (-13.7%), NTL (-13.4%) hay PDR (-13%).

Vì sao năm 2026 kém sôi động hơn 2025?

Diễn biến này trái ngược với năm 2025, khi mặt bằng lãi suất thấp hơn đáng kể và dòng tiền quay trở lại mạnh với nhóm địa ốc. Trong cả năm 2025, có tới 15/20 mã trong danh sách tăng giá.

Hiện tại mới đi qua hơn 5 tháng của năm 2026 nhưng phần lớn cổ phiếu đã quay đầu. Điều đó cho thấy biến số lãi suất đang bắt đầu ảnh hưởng trực tiếp tới nhóm cổ phiếu vốn nhạy cảm với tín dụng và dòng tiền như bất động sản.

Dù thị trường địa ốc được đánh giá đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất về pháp lý và thanh khoản, áp lực chi phí vốn tăng trở lại vẫn khiến kỳ vọng tăng trưởng bị thu hẹp đáng kể.

Lãi suất tăng đang tạo thêm áp lực gì?

Theo VIS Rating, triển vọng ngành bất động sản nhà ở năm 2026 đang đối mặt nhiều thách thức hơn so với giai đoạn phục hồi trước đó.

VIS Rating cho biết nguồn cung mới tại Hà Nội và TP.HCM tăng khoảng 22% trong năm 2025 nhờ môi trường pháp lý cải thiện. Tuy nhiên, mặt bằng giá bất động sản tiếp tục neo cao, trong khi lãi suất vay mua nhà được dự báo tăng thêm khoảng 3-4% so với cùng kỳ trong năm 2026.

Đơn vị này đánh giá tỷ lệ hấp thụ căn hộ đã giảm xuống 95% trong năm 2025, thấp hơn mức 106% của năm trước đó. Điều này cho thấy người mua đang thận trọng hơn khi chi phí vốn gia tăng và giá nhà vẫn ở vùng cao.

VIS Rating cũng nhận định tín dụng bất động sản sẽ bị kiểm soát chặt hơn theo định hướng của Ngân hàng Nhà nước. Trong bối cảnh đó, các chủ đầu tư sẽ phải phụ thuộc nhiều hơn vào kênh trái phiếu, huy động vốn cổ phần và M&A để đáp ứng nhu cầu vốn triển khai dự án.

Doanh nghiệp nào chịu áp lực nhiều hơn?

VIS Rating cho rằng thị trường sẽ phân hóa mạnh về sức khỏe tài chính và hồ sơ tín nhiệm giữa các doanh nghiệp địa ốc.

Những doanh nghiệp có khả năng triển khai và bàn giao dự án tốt vẫn có thể duy trì thanh khoản tích cực trong năm 2026 nhờ dòng tiền bán hàng và bàn giao dự án.

Ngược lại, nhóm còn vướng mắc pháp lý hoặc phụ thuộc nhiều vào bất động sản nghỉ dưỡng sẽ tiếp tục chịu áp lực lớn về tái cấp vốn và dòng tiền hoạt động.

VIS Rating lưu ý hồ sơ tín nhiệm của một số doanh nghiệp như NVL, API hay NRC vẫn ở mức yếu do dòng tiền kinh doanh âm kéo dài, lượng tiền mặt hạn chế và tiến độ dự án đình trệ.

Góc nhìn từ chuyên gia: VN-Index vượt 1,900 điểm cần nhìn thận trọng

Ông Nguyễn Văn Trúc - Giám đốc Trung tâm Phân tích - Chứng khoán Quốc gia (NSI) cho rằng việc VN-Index vượt ngưỡng 1,900 điểm trong tháng 5 cần được nhìn nhận thận trọng hơn thay vì quá hưng phấn.

Theo ông, đà tăng của chỉ số hiện tại chưa phản ánh sự đồng thuận rộng của nền kinh tế hay mặt bằng cổ phiếu, mà chủ yếu đến từ tác động của nhóm vốn hóa lớn.

Ông Trúc nhấn mạnh riêng hệ sinh thái Vingroup đã đóng góp hơn 150 điểm trong tổng mức tăng của chỉ số.

Vị chuyên gia cũng khuyến cáo nhà đầu tư cần đặc biệt thận trọng với các doanh nghiệp có nợ vay ngắn hạn lớn sắp đáo hạn, nhất là trong bối cảnh tín dụng đang bị siết lại.

Bạn nghĩ sao về diễn biến nhóm cổ phiếu bất động sản hiện tại? Comment bên dưới nhé!