Chủ tịch Cen Land Nguyễn Trung Vũ: Đầu tư BĐS đâu phải cứ ôm nhiều đất là ngon

Giá vật liệu tăng, tiền sử dụng đất tăng, giá nhà tiếp tục neo cao trong khi thu nhập của đa số người dân chưa theo kịp. Theo Chủ tịch Cen Land Nguyễn Trung Vũ, lúc này mua nhà hay đầu tư BĐS không còn là cuộc chơi dễ dãi.

Vì sao Cen Land tung chương trình “Săn nhà thông minh”?

Ông Nguyễn Trung Vũ cho biết ý tưởng đến từ chữ “hiểu” và chữ “phải”: hiểu nỗi khó của người lao động trẻ chưa đủ tiền mua nhà, và phải làm gì đó khi rất nhiều toà nhà, khu đô thị hoàn thiện đẹp nhưng đang bỏ trống.

Ông nhấn mạnh, chi phí cấu thành giá nhà đang đội lên từ thuế đất, vật liệu, nhân công, trong khi thu nhập người dân không tăng tương ứng. Cùng lúc đó, thị trường những năm tới sẽ còn rất nhiều nguồn cung.

Chương trình này giúp gì cho người mua?

Theo ông, “Săn nhà thông minh” là câu chuyện Edutainment – giáo dục kết hợp giải trí. Mục tiêu là hướng dẫn người dân chọn dự án theo từng hoàn cảnh tài chính, cách vay ngân hàng, và kiểm tra tính pháp lý của chủ đầu tư đã được kiểm chứng hay chưa.

Ông cho rằng như vậy sẽ giúp người mua giảm áp lực và bớt nỗi sợ bị lừa đảo.

Làm sao để kéo giá nhà về gần hơn với người mua?

Ông Nguyễn Trung Vũ nói Nhà nước cần thu ngân sách từ đất, doanh nghiệp cần dòng vốn, người dân cần nhà, nên muốn hài hòa thì phải cắt bỏ các chi phí lãng phí.

Vấn đề lớn nhất của môi giới là chi phí đi tìm khách hàng, còn chủ đầu tư là chi quá nhiều cho truyền thông, quảng cáo nhưng hiệu quả thấp. Giải pháp mà Cen Land đang làm là ký kết với BIDV Home và một số ngân hàng như MB Bank, VietinBank…

Ngân hàng có tệp khách hàng gửi tiền, Cen Land có giỏ hàng dự án đã được “verify” sạch sẽ và đội ngũ môi giới. Khi ghép hai nền tảng này, chi phí trung gian truyền thông có thể được triệt tiêu bớt, đồng thời nhân sự hai bên cùng tư vấn chéo cho khách hàng.

Ông nói Cen Land chấp nhận chia sẻ lợi ích với ngân hàng: lợi nhuận ít đi một chút nhưng giá trị mang đến cho xã hội thực chất hơn, môi giới đỡ cực, khách hàng mua được nhà với giá và chính sách ưu đãi hơn.

Vì sao bây giờ phải “săn” nhà thay vì chỉ “mua”?

Ông cho rằng trong bối cảnh nhiều lựa chọn, hành vi mua thông thường không còn đủ mạnh. Người mua phải đi “săn” để tìm đúng nền tảng, đúng sản phẩm và đúng mức ưu đãi.

Ông ví dụ như chuyện áo dài ngày xưa may đo cầu kỳ, còn nay nhờ công nghệ và nền tảng trực tuyến thì giá rẻ hơn nhiều. Bất động sản cũng vậy: nếu tối ưu được chi phí trung gian, người mua hoàn toàn có thể tìm được mức giá và ưu đãi bất ngờ.

Giá nhà có giảm được không?

Quan điểm của ông là hy vọng giá nhà giảm là không thực tế. Giá xi măng, cát, thép, nhân công và tiền sử dụng đất đều tăng, nên giá khó giảm. Chủ đầu tư muốn bán rẻ để thu hồi vốn trả ngân hàng nhưng phần lớn đã hết “room” giảm giá, trừ một vài dự án cá biệt.

Ông cũng nhắc lại nhận định từ 1 năm trước: 1-2 năm tới là giai đoạn bùng nổ nguồn cung, và thực tế thị trường đang ngập trong nguồn cung.

Vùng ven như Cần Giờ, Hà Nam cũ: khó hay là bài toán dài hạn?

Theo ông, người thấy khó là vì chỉ nhìn trong ngắn hạn. Còn nhà hoạch định đã tính 5 năm, 10 năm nữa, khi trung tâm quá tải thì buộc phải dạt ra ven đô. Ông cho rằng không thể giẫm chân lên nhau ở nội đô mãi.

Ông lấy ví dụ Hà Nam: sáng làm việc ở trung tâm Hà Nội, tối có thể bắt tàu cao tốc, tàu điện ngầm về Hà Nam ngủ. Với Cần Giờ, ông nói không nên nhìn việc đi lại hiện tại rồi vội kết luận, vì đã có trong đầu những câu chuyện như đường sắt ra Cần Giờ hay cầu nối sang Vũng Tàu.

Đầu tư BĐS nên giữ bao lâu?

Ông nhấn mạnh chiến lược đầu tư mới là điều cốt lõi. Nếu mua ở Hà Nam mà kỳ vọng sang năm lướt sóng chốt lời thì có thể là “mồ chôn”. Nhưng nếu giữ 5-7 năm, khi hạ tầng hoàn thiện và dân cư kéo về, đó có thể là “mỏ vàng”.

Ông cho rằng đầu tư BĐS lúc này giống như mua cổ phiếu, tức là đang mua cái tương lai. Có người mua xác định 20 năm sau mới bán hoặc để lại cho con cháu thì không đặt nặng thanh khoản ngắn hạn.

Với ông, không có sản phẩm thừa, chỉ có người mua sai phân khúc.

Đầu tư BĐS: có dòng tiền mới cần dòng người

Ông cho rằng phải xác định tệp khách hàng: second home hay first home, người ở thực hay nhà đầu tư. Không chủ đầu tư nào làm đại dự án hàng nghìn ha mà không định vị rõ khách hàng.

Ông lấy ví dụ Cần Giờ hiện đi mất 3 tiếng đồng hồ nhưng những người làm chiến lược không chỉ nhìn cái khó trước mắt. Họ đầu tư cho tương lai và chấp nhận bỏ 1 đồng để sau này có thể thu về 9-10 đồng.

Ông cũng cảnh báo các chủ đầu tư giữ tư duy cũ, làm manh mún sẽ rất nguy hiểm. Ví dụ khu Láng - Hòa Lạc, nếu ôm dự án khoảng 20 ha rồi chia lô biệt thự 300-400 mét vuông, mỗi căn 20-30 tỷ, thì liệu có cạnh tranh nổi với các ông lớn hàng nghìn ha sắp đổ bộ không?

“Đừng tưởng cứ ôm nhiều đất trong tay là ngon.” Theo ông, cuộc chơi sắp tới cực kỳ khốc liệt và hoàn toàn khác biệt.

Người mua ở thực và nhà đầu tư nên làm gì?

Ông nói khi người mua ở thực đã được hướng dẫn thông minh hơn thì nhà đầu tư cũng bắt buộc phải bám sát nhu cầu thực. Không thể mua xong vứt hoang rồi chờ tăng giá như trước nữa.

Thời cung thiếu cầu thừa đã qua. Bây giờ nguồn cung ra nhiều, ai cũng phải thông minh hơn. Người muốn bán được hàng phải sành sỏi hơn người mua, vì đang muốn ăn lời trên tiền của người khác.

Làm sao để không bị rối giữa quá nhiều nguồn cung?

Ông ví thị trường như uống một cốc nước: muốn uống cốc thứ hai thì phải tiêu hóa được cốc thứ nhất. Đầu cơ mà không có nhu cầu ở thực thì cuối cùng cũng không bền.

Ông cho rằng muốn gỡ từ gốc phải đi từ quy hoạch, chính sách hỗ trợ đến lãi suất ngân hàng. Giá cả và chi phí có thể tăng trong ngắn hạn, nhưng cuối cùng vẫn phải điều chỉnh theo quy luật cung - cầu.

Ông cũng nhấn mạnh rằng ở Việt Nam, hạ tầng đô thị vẫn còn sơ khai và nhu cầu nâng cấp chỗ ở còn rất lớn, nên chưa thể nói thị trường đã “thừa mứa” nhà ở.

Người mua nhà trẻ cần trang bị gì?

Ông khuyên người trẻ phải có 2 “vũ khí”: năng lực thẩm định dự án và biết sử dụng đòn bẩy tài chính thông minh.

Không thể chỉ nghe lời hứa hẹn suông hay mua theo cảm tính. Vay mượn cũng cần tính để dòng tiền an toàn, vì đó là bài toán rất khó.

Đầu tư là dùng đầu để tư duy

Ông Nguyễn Trung Vũ nói thẳng: đầu tư không phải là mang cục tiền ném vào một chỗ. “Đầu tư là dùng ĐẦU để TƯ DUY.”

Ông từng trả giá đắt khi có nhiều tiền nhưng đầu tư sai, để rồi nhận ra tiền không phải tất cả. Nếu tư duy đúng và đánh giá sắc bén, ngay cả khi không có nhiều vốn vẫn có thể thuyết phục nhà đầu tư rót tiền. Ngược lại, nhiều tiền nhưng để cảm xúc chi phối thì núi tiền cũng có thể bốc hơi.

Cen Land sẽ đi theo hướng nào?

Ông ví công ty mình như Arsenal: cần thời gian xây nền tảng thay vì nóng vội đốt tiền giành thành tích tức thì. Cen Land sẽ tái cấu trúc theo 3 trụ cột cốt lõi:

1. Phát triển, khai thác và vận hành bất động sản: hợp nhất từ đầu tư đến quản lý vận hành để tạo chuỗi giá trị khép kín và tối ưu dòng tiền bền vững.

2. Dịch vụ và nền tảng công nghệ bất động sản: kết hợp dữ liệu, hệ sinh thái tài chính và năng lực bán hàng để tối ưu vận hành và kết nối khách hàng.

3. Đào tạo và cung ứng nguồn nhân lực chất lượng cao: xây dựng đội ngũ tinh nhuệ không chỉ phục vụ Cen mà còn đóng góp cho toàn thị trường.

Ông cho biết Cen Land sẽ chuyển mình mạnh mẽ, hoạt động theo mô hình tập đoàn là hệ sinh thái BĐS toàn diện để thích nghi với thị trường mới và đón đầu cơ hội trong kỷ nguyên mới.

Ngoài ra, ông còn dự định ra mắt dự án “Cộng đồng tuổi bạc” – hệ thống chăm sóc người lớn tuổi, tập trung ở Hà Nội, TP.HCM, Phú Quốc, Hà Tĩnh hoặc những nơi có biển, có hồ, cảnh quan đẹp.

Ông nói Việt Nam hiện có 16 triệu người cao tuổi, trong khi hiện chưa có nổi 100 cơ sở dưỡng lão, nên đây là một nỗi đau xã hội rất lớn cần được giải quyết.

Bạn nghĩ sao về quan điểm “đầu tư BĐS là dùng đầu để tư duy”? Comment bên dưới nhé!