CII: Bất động sản vẫn là điểm nghẽn dù xếp hạng vnAA-

CII vẫn được Saigon Ratings duy trì xếp hạng vnAA- với triển vọng "Ổn định", nhưng mảng bất động sản tiếp tục là điểm nghẽn trong bức tranh kinh doanh của doanh nghiệp.

Hạ tầng giao thông vẫn là điểm sáng

Saigon Ratings đánh giá hồ sơ kinh doanh của CII duy trì mức rủi ro thấp nhờ hoạt động đầu tư, kinh doanh trong lĩnh vực hạ tầng giao thông và phát triển bất động sản năm 2025 tương đối ổn định so với năm trước.

Sau 25 năm hoạt động, CII đang quản lý và vận hành hơn 125 km quốc lộ, tỉnh lộ, 55 km đường cao tốc cùng 6 trạm thu phí tại các vùng kinh tế trọng điểm phía Nam.

Doanh thu thu phí BOT năm 2025 đạt hơn 2.812 tỷ đồng, tăng khoảng 2% so với năm 2024 và được dự báo lên khoảng 3.446 tỷ đồng trong năm 2026.

Doanh nghiệp cũng đang mở rộng danh mục đầu tư qua nhiều dự án PPP/BOT quy mô lớn như mở rộng cao tốc TP.HCM - Trung Lương - Mỹ Thuận, đường trên cao dọc Quốc lộ 51, Quốc lộ 22 và nhiều dự án giao thông cửa ngõ TP.HCM.

Bên cạnh đó, Saigon Ratings ghi nhận CII đã tái cấu trúc nguồn vốn trong 3 năm qua, qua đó nâng cao hiệu quả sử dụng đòn bẩy tài chính và tối ưu dòng tiền kinh doanh. Doanh nghiệp hiện vẫn duy trì trạng thái thanh khoản tích cực, có khả năng huy động và sử dụng nhiều nguồn thanh khoản khác nhau để đảm bảo nghĩa vụ nợ trong trung và dài hạn. Chất lượng quản trị và điều hành cũng được đánh giá ở mức "Rất mạnh".

Bất động sản vì sao vẫn là điểm nghẽn?

Theo Saigon Ratings, hoạt động bất động sản vẫn tạo nhiều áp lực đối với CII. Sau giai đoạn phục hồi mạnh trong những tháng đầu năm 2026, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào giai đoạn điều chỉnh và sàng lọc: thanh khoản chậm lại, mặt bằng giá hạ nhiệt, giao dịch chưa thật sự sôi động nhưng nhu cầu ở thực vẫn duy trì.

Trong bối cảnh này, pháp lý dự án, hiệu quả khai thác dòng tiền và chất lượng tài sản trở nên quan trọng hơn so với xu hướng đầu cơ bằng đòn bẩy tài chính trước đây.

Với CII, mảng bất động sản tiếp tục chịu tác động từ các yếu tố bên ngoài, đặc biệt là việc chậm hoàn thiện hồ sơ pháp lý tại một số dự án trọng điểm, nổi bật là Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Doanh nghiệp đã huy động một lượng vốn lớn để đầu tư các dự án bất động sản, nhưng tiến độ triển khai chưa đáp ứng kế hoạch khiến chi phí tài chính duy trì ở mức cao, ảnh hưởng tiêu cực đến khả năng sinh lời.

Điều này thể hiện rõ trong kết quả kinh doanh năm 2025 khi doanh thu từ lĩnh vực bất động sản chỉ đạt 144,5 tỷ đồng, giảm 47% so với năm 2024 do không có dự án mới được bàn giao. Nguyên nhân chủ yếu là nhiều dự án bị chậm tiến độ bởi vướng mắc pháp lý, đặc biệt là dự án Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Dù tỷ lệ nợ vay điều chỉnh trên vốn chủ sở hữu của CII đã giảm xuống còn 1,53 lần trong năm 2025, Saigon Ratings lưu ý rằng do quy định ghi nhận doanh thu và lợi nhuận, chỉ tiêu EBITDA của doanh nghiệp vẫn thấp hơn năng lực thực tế. Vì vậy, khả năng bao phủ nghĩa vụ tài chính bằng EBITDA chưa phản ánh đầy đủ sức khỏe tài chính của doanh nghiệp.

Điều gì có thể tác động đến xếp hạng tín nhiệm?

Saigon Ratings tiếp tục duy trì triển vọng "Ổn định" đối với trái phiếu CII12504, phản ánh kỳ vọng doanh nghiệp sẽ giữ được hiệu quả hoạt động và thực hiện đầy đủ nghĩa vụ nợ trong ngắn và trung hạn.

Để duy trì và cải thiện xếp hạng tín nhiệm, các dự án bất động sản trọng điểm gồm Khu đô thị mới Thủ Thiêm, NBB II và NBB III cần sớm hoàn tất thủ tục pháp lý, triển khai thi công và mở bán đúng kế hoạch trong giai đoạn 2026-2027. Đồng thời, các lô trái phiếu chuyển đổi được thực hiện đúng hạn sẽ giúp doanh nghiệp tăng vốn chủ sở hữu và duy trì tỷ lệ đòn bẩy tài chính ở mức phù hợp.

Ở chiều tích cực, xếp hạng tín nhiệm của CII có thể được nâng nếu dòng tiền từ các dự án BOT trọng điểm như Trung Lương - Mỹ Thuận, Xa lộ Hà Nội và Ninh Thuận 2 tăng cao hơn dự báo hoặc các dự án bất động sản được đẩy nhanh tiến độ, mang lại doanh thu và lợi nhuận đáng kể.

Ngược lại, xếp hạng có thể chịu áp lực nếu tiến độ dự án tiếp tục kéo dài, làm chậm hoạt động thu phí hoặc bán hàng, khiến chi phí đầu tư gia tăng nhưng chưa tạo được nguồn thu mới; hoặc khi tỷ lệ đòn bẩy tài chính tăng mạnh và khả năng bảo đảm nguồn trả nợ suy giảm.

Thông tin trái phiếu CII12504

Lô trái phiếu CII12504 có quy mô 500 tỷ đồng, gồm 5.000 trái phiếu, mệnh giá 100 triệu đồng/trái phiếu, phát hành ngày 30/12/2025 và giao dịch trên hệ thống trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ từ ngày 8/4/2026.

Tính đến ngày 9/3/2026, CII đã sử dụng toàn bộ số tiền huy động từ đợt phát hành để đầu tư dự án mở rộng cao tốc TP.HCM - Trung Lương - Mỹ Thuận theo đúng phương án phát hành đã được phê duyệt. Doanh nghiệp cũng đã thanh toán đầy đủ kỳ lãi đầu tiên vào tháng 3/2026 và hiện chưa đến thời điểm thanh toán gốc đầu tiên.

Bạn nghĩ sao về việc CII có hạ tầng tốt nhưng bất động sản vẫn là điểm nghẽn? Comment bên dưới nhé!