Chuyện gì đang xảy ra với đất nền vậy? Cắt lỗ sâu vẫn không bán được

Đất nền phân lô “cắt lỗ sâu” vẫn ế đang là câu chuyện được nhắc nhiều trên thị trường hiện nay. Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Tiếp thị dự án nhà ở CBRE Việt Nam, thị trường đang chứng kiến sự chấm dứt của trào lưu phân lô đối với nhiều sản phẩm đất nền.

Điều đáng chú ý là không chỉ những sản phẩm giá cao khó bán, mà ngay cả các lô đã giảm mạnh vẫn chưa cải thiện thanh khoản. Đây là tín hiệu cho thấy khẩu vị người mua đang thay đổi rất rõ.

Theo ông Kiệt, thị trường hiện đang bước vào quá trình đào thải các “tài sản chết”, đặc biệt là đất nông nghiệp, đất rừng “núp bóng” bất động sản nghỉ dưỡng. Khi bị siết chặt định danh, những tài sản này đang mất thanh khoản nhanh hơn trước.

Trong chu kỳ mới, những sản phẩm thiếu nền tảng pháp lý và không gắn với nhu cầu sử dụng thật sẽ ngày càng khó giao dịch. Đây là lý do mô hình phân lô bán nền tràn lan như giai đoạn trước không còn phù hợp.

Ông Kiệt cũng cho rằng dòng tiền đầu tư đang dịch chuyển khá rõ. Thay vì ưu tiên lướt sóng đất nền, nhà đầu tư bắt đầu quan tâm nhiều hơn tới các tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định, điển hình như bất động sản cho thuê.

Ở góc nhìn khác, ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Consulting cho rằng diễn biến hiện tại không chỉ là một nhịp điều chỉnh ngắn hạn, mà phản ánh quá trình thanh lọc của thị trường sau một chu kỳ tăng nóng.

Trong giai đoạn 2015 - 2022, đất nền là phân khúc được ưa chuộng nhờ giá trị đa dạng và tâm lý “lướt sóng” theo hạ tầng. Không ít khu đất phân lô từ đất nông nghiệp được quảng bá rầm rộ, giá có thể tăng gấp đôi, thậm chí gấp ba chỉ sau vài tháng.

Tuy nhiên, ông Thắng nhấn mạnh: tổng thể giá trị không có, vì bản chất vẫn là đất nông nghiệp, làm từ ruộng, từ đồi chè… Đây chính là điểm yếu cốt lõi khiến nhiều sản phẩm không giữ được thanh khoản khi thị trường đảo chiều.

Từ năm 2022, khi tín dụng bị siết và pháp lý được quản lý chặt hơn, thị trường lập tức điều chỉnh mạnh, đặc biệt ở phân khúc đất nền phân lô. Có những khu vực giảm 30% vẫn không có người mua. Thậm chí cắt lỗ tới 50% vẫn chưa chạm được ngưỡng giá thị trường chấp nhận.

Ông Thắng dẫn ví dụ: vào thời điểm sốt đất, có khách hàng “đu đỉnh” tới cả tỷ đồng cho một lô đất giữa rừng cà phê, xung quanh không có dân sinh sống. Trong khi đó, lô đất này vốn dĩ chỉ có giá khoảng 300 triệu đồng. Nhưng qua tay các “đầu nậu” quảng cáo ảo, giá đã bị thổi lên gấp 3 lần. Vì vậy, đến hiện tại, dù bán cắt lỗ còn 500 triệu đồng thì vẫn chưa về đúng giá thật, nên nhà đầu tư không mặn mà.

Điểm mấu chốt, theo ông Thắng, là khẩu vị đầu tư đã thay đổi. Người mua hiện nay tỉnh táo hơn, ưu tiên sản phẩm có giá trị sử dụng thực, pháp lý rõ ràng, hạ tầng hoàn thiện và khả năng chống chịu tốt trước biến động kinh tế.

Nói cách khác, thị trường đang bước qua giai đoạn mà giá có thể được đẩy lên chủ yếu bằng kỳ vọng và tâm lý đám đông. Hiện tại, người mua đòi hỏi nhiều hơn: pháp lý sạch, vị trí thật, nhu cầu ở thật hoặc khai thác thật. Nếu không đáp ứng được các tiêu chí này, việc giảm giá mạnh vẫn có thể chưa đủ để tạo thanh khoản.

Hiện tượng cắt lỗ sâu vẫn không bán được không chỉ phản ánh khó khăn của một nhóm nhà đầu tư, mà còn cho thấy sự thay đổi căn bản của thị trường bất động sản. Đây là lúc những sản phẩm có nền tảng thật mới giữ được sức hút, còn các tài sản chạy theo sóng, thiếu pháp lý và thiếu nhu cầu sử dụng thực sẽ ngày càng khó giao dịch.

Bạn đang nhìn nhận thế nào về thị trường đất nền hiện nay? Comment bên dưới nhé!