Chung cư Hà Nội, TP.HCM 2026 vẫn nóng nhờ gỡ vướng pháp lý
Nguồn cung mới tăng, nhưng giá căn hộ Hà Nội và TP.HCM vẫn neo cao. Lãi suất tăng và tín dụng siết sẽ khiến thị trường sàng lọc mạnh hơn.
**Chung cư Hà Nội, TP.HCM năm 2026** được dự báo vẫn tiếp tục “nóng” khi hàng loạt nút thắt **pháp lý** được tháo gỡ, kéo nguồn cung mới tăng lên rõ rệt.
Tuy vậy, **giá nhà neo cao**, lãi suất vay mua nhà tăng và tín dụng bị kiểm soát sẽ khiến thị trường bước vào giai đoạn sàng lọc sâu hơn.
Nguồn cung cải thiện, giá căn hộ vẫn chưa hạ
Sau giai đoạn trầm lắng từ năm 2022 đến 2024, thị trường bất động sản Việt Nam đang bước vào chu kỳ phục hồi mới nhờ tiến độ phê duyệt pháp lý được đẩy nhanh.
Theo VIS Rating, nguồn cung căn hộ mới tại Hà Nội và TP.HCM trong năm 2025 đã tăng khoảng **22%**.
Hà Nội ghi nhận khoảng **36.000 căn**, tăng hơn **16%** so với cùng kỳ. Trong khi đó, TP.HCM có hơn **24.000 căn hộ mới**, tăng tới **155%** sau nhiều năm khan hiếm nguồn hàng.
Dù nguồn cung cải thiện, giá căn hộ tại hai đô thị lớn nhất cả nước vẫn tăng khoảng **20%** trong năm 2025 và được dự báo tiếp tục duy trì ở mức cao trong năm 2026.
Vì sao nguồn cung tăng mà giá chưa giảm?
Nguyên nhân là phần lớn dự án mới hiện vẫn thuộc phân khúc trung - cao cấp hoặc đại đô thị vùng ven. Trong khi đó, phân khúc nhà ở vừa túi tiền vẫn thiếu hụt nghiêm trọng.
VIS Rating cho biết một nghị quyết sắp ban hành về phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp có thể giúp giảm chi phí tiền sử dụng đất và giới hạn biên lợi nhuận của chủ đầu tư quanh mức **15%**, từ đó kéo giá bán về hợp lý hơn.
Bên cạnh đó, việc áp dụng mã định danh bất động sản theo Nghị định 357/2025/NĐ-CP được kỳ vọng sẽ minh bạch hóa dữ liệu thị trường, hạn chế đầu cơ và giảm rủi ro tranh chấp pháp lý.
Lãi suất tăng, thị trường bước vào giai đoạn “thanh lọc”
VIS Rating và Công ty Chứng khoán Shinhan Việt Nam nhận định năm 2026 sẽ không còn là giai đoạn tăng trưởng “nóng” của bất động sản.
Áp lực lớn nhất đến từ mặt bằng giá nhà quá cao và xu hướng tăng trở lại của lãi suất vay mua nhà.
Dữ liệu từ Shinhan Securities Vietnam cho thấy nhiều ngân hàng đã điều chỉnh tăng mạnh lãi suất vay mua nhà trong quý I.2026, phản ánh giai đoạn “tiền rẻ” đang dần kết thúc.
VIS Rating dự báo lãi suất vay mua nhà bình quân năm 2026 có thể tăng thêm khoảng **3-4%** do lãi suất huy động đi lên và định hướng kiểm soát chặt tín dụng bất động sản của Ngân hàng Nhà nước.
Áp lực chi phí vốn tăng lên đang ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản. Tỷ lệ hấp thụ căn hộ năm 2025 giảm còn **95%**, thấp hơn mức **106%** của năm 2024.
Doanh nghiệp địa ốc sẽ xoay vốn ra sao?
Sau khi tín dụng bất động sản tăng tới **36%** trong năm 2025, cơ quan quản lý đang phát tín hiệu kiểm soát chặt hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng trong năm nay.
Điều này buộc doanh nghiệp phải đẩy mạnh huy động vốn qua trái phiếu, chứng khoán và hoạt động mua bán - sáp nhập (M&A).
Theo VIS Rating, giá trị phát hành trái phiếu bất động sản năm 2025 đạt khoảng **129.000 tỉ đồng**, tăng **40%** so với cùng kỳ. Trong khi đó, lượng trái phiếu đáo hạn năm 2026 lên tới khoảng **99.000 tỉ đồng**, tạo áp lực tái cấp vốn rất lớn.
Nhà ở vừa túi tiền trở thành trọng tâm mới
Trong bối cảnh giá nhà liên tục lập mặt bằng mới, xu hướng dịch chuyển sang phân khúc nhà ở vừa túi tiền và nhà ở xã hội đang rõ rệt hơn.
VIS Rating cho biết số lượng dự án nhà ở xã hội được cấp phép trong năm 2025 tăng tới **161%** so với cùng kỳ.
Shinhan Việt Nam cũng cho biết đến cuối năm 2025, cả nước đã hoàn thành khoảng **170.000 căn** nhà ở xã hội; hơn **134.000 căn** đang xây dựng và khoảng **354.000 căn** đã được chấp thuận chủ trương đầu tư.
Nhiều doanh nghiệp lớn cũng đã bắt đầu chuyển hướng sang phân khúc này để đón nhu cầu ở thực ngày càng lớn.
Các chuyên gia nhận định chu kỳ bất động sản mới sẽ ưu tiên những doanh nghiệp có quỹ đất sạch, pháp lý minh bạch, năng lực triển khai thực tế và dòng tiền ổn định.
Trong ngắn hạn, Hà Nội và TP.HCM vẫn có khả năng là tâm điểm tăng giá của thị trường căn hộ. Nhưng tốc độ tăng sẽ phụ thuộc lớn vào việc mở rộng nguồn cung nhà ở vừa túi tiền và diễn biến lãi suất thời gian tới.
Bạn đang quan tâm phân khúc nào: chung cư Hà Nội, TP.HCM hay nhà ở vừa túi tiền? Comment bên dưới nhé!