Cấp sổ đỏ đất mua bằng giấy viết tay giai đoạn 2014-2024

Bộ Nông nghiệp và Môi trường đề xuất cấp sổ đỏ cho đất mua bằng giấy viết tay trong giai đoạn từ sau ngày 1/7/2014 đến 1/8/2024 để gỡ vướng pháp lý cho người dân.

Vì sao đề xuất này được chú ý?

Theo luật sư Nguyễn Doãn Hồng, Giám đốc Công ty Luật Quốc tế Đà Nẵng, đề xuất này vừa bảo đảm quyền lợi của người dân, vừa phù hợp với luật dân sự.

Tuy vậy, ông cũng lưu ý quá trình thực hiện có thể phát sinh nhiều vướng mắc vì trên thực tế vẫn còn rất nhiều giao dịch chuyển nhượng đất đai theo hình thức “giấy tay”, chỉ có chữ ký hai bên, không qua công chứng, chứng thực.

Trường hợp nào dễ phát sinh tranh chấp?

Ông Hồng nêu rõ: nếu hai bên cùng còn sống, hoặc nếu đã mất nhưng người thân vẫn thừa nhận giao dịch thì còn dễ xử lý. Nhưng nếu cả hai cùng mất, chữ ký không được xác thực thì rất dễ dẫn đến tranh chấp, khởi kiện, khi đó cần giám định chữ ký để tránh lạm dụng.

Hiện theo Luật Đất đai 2024, hợp đồng chuyển nhượng phải công chứng hoặc chứng thực, nếu không sẽ vô hiệu, trừ trường hợp đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ và được tòa án công nhận theo khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015.

Vì sao vẫn có nhiều giấy tay?

Luật sư cho biết, trên thực tế giấy mua bán đất bằng viết tay thường xuất phát từ 3 lý do.

Thứ nhất, đất chưa có sổ. Nhiều thửa đất khai hoang, đất nông nghiệp xen kẹt, đất phân lô trước 2014 không đủ điều kiện tách thửa, người dân vẫn mua bán để ở.

Thứ hai, do chi phí và thủ tục. Công chứng đòi hỏi sổ gốc, đo đạc, nộp thuế. Khi bên bán mất, đi nước ngoài hoặc cố tình né thuế thì bên mua đành giữ giấy tay.

Thứ ba, vì nhu cầu ở thực. Ở đô thị lớn, giá đất tăng cao, người thu nhập thấp thường mua đất giá rẻ bằng giấy tay để tạm an cư, chấp nhận rủi ro pháp lý.

Đề xuất mới khác gì quy định hiện hành?

Luật sư Trương Quốc Hòe - Trưởng Văn phòng luật sư Interla, Đoàn luật sư TP Hà Nội - nhận xét khung pháp lý đã “mở cửa” cho giấy tay trước 1/8/2024. Đề xuất mới lần này chỉ là mở rộng thêm giai đoạn 2014 - 2024, khi Luật Đất đai 2013 đã yêu cầu công chứng rất chặt.

Ông Hòe dẫn chứng: điều 137 Luật Đất đai 2024 cho phép cấp sổ lần đầu nếu người đang sử dụng có giấy tờ cũ mang tên người khác, kèm giấy tờ chuyển quyền, sử dụng ổn định trước 1/8/2024 và không tranh chấp.

Nghị định 101/2024 cũng quy định cơ quan tiếp nhận không được yêu cầu nộp hợp đồng công chứng đối với các trường hợp này.

Nghị định 151/2025 tiếp tục cụ thể hóa: người nhận chuyển nhượng không đúng quy định nhưng có chữ ký các bên, chưa có sổ thì được làm thủ tục cấp mới lần đầu mà không phải làm thủ tục chuyển quyền.

Đất có sổ sẽ “sống” lại như thế nào?

GS.TS Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường - cho rằng đề xuất mới cởi mở hơn, có lợi cho người dân, nhất là người ít am hiểu luật hoặc từng khó khăn nên phải mua đất bằng giấy tay.

Theo ông, khi không có sổ đỏ, người dân không thể vay ngân hàng, con cái không thể đăng ký hộ khẩu ổn định, tranh chấp thừa kế kéo dài. Việc cấp sổ đỏ sẽ biến tài sản “chết” thành tài sản “sống”.

Ông cũng cho rằng khi đất được cấp sổ, Nhà nước thu được tiền sử dụng đất, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân. Vì vậy, nếu được thông qua, đề xuất này có lợi cho cả người dân và Nhà nước.

Làm gì để ngăn trục lợi?

Các chuyên gia đồng tình với việc cấp sổ đỏ cho đất mua bán bằng giấy viết tay, nhưng cũng nhấn mạnh cần giải pháp để tránh nguy cơ trục lợi như ký lùi ngày, làm giả giấy viết tay...

GS.TS Đặng Hùng Võ cho rằng cần lọc ra những trường hợp có thể lợi dụng quy định ngay từ đầu, đặc biệt ở cấp xã, nơi việc xác minh thời điểm giao dịch 2016 hay 2025 chủ yếu dựa vào lời khai và giấy tay, rất khó kiểm chứng.

Ông đề xuất đối chiếu dữ liệu thuế, dữ liệu dân cư, ảnh viễn thám theo mốc thời gian, không nên chấp nhận duy nhất giấy viết tay. Nếu không chứng minh được giao dịch trước 1/8/2024 thì từ chối cấp sổ đỏ.

Ông cũng nói người được cấp sổ đỏ phải nộp tiền sử dụng đất theo giá thị trường tại thời điểm cấp. Danh sách hồ sơ xin cấp theo diện giấy tay cần niêm yết trực tuyến 30 ngày để người dân khiếu nại. Nếu cán bộ ký sai phải chịu trách nhiệm cá nhân.

Luật sư Nguyễn Doãn Hồng thì cho rằng cơ quan chức năng cần kiểm tra, đánh giá điều kiện thực chất của thửa đất, lô đất chứ không chỉ kiểm tra hồ sơ, giấy tờ.

Cần xác minh những gì trước khi cấp sổ?

Theo ông Hồng, phải xác định đất sử dụng ổn định, liên tục, không tranh chấp, có xác nhận của khu dân cư và UBND xã qua các thời kỳ. Đất cũng phải phù hợp quy hoạch sử dụng đất, không lấn chiếm hành lang, không phải đất công.

Ngoài ra, cần có chứng cứ thực hiện nghĩa vụ tài chính như biên lai thuế đất, hóa đơn điện nước mang tên người mua từ trước 2024 thì mới được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để tránh trục lợi.

Luật sư Trương Quốc Hòe cũng khuyến cáo cơ quan chức năng phải xác minh nguồn gốc của thửa đất. Về nguyên tắc, người bán phải chứng minh nguồn gốc sử dụng, không tranh chấp, không lấn chiếm.

Ông nhấn mạnh, dù bán bằng giấy viết tay thì người bán phải là chủ sở hữu và đất không có tranh chấp. Trường hợp đất không có nguồn gốc, người bán không phải là chủ sở hữu thì không thể cấp được.

Đề xuất này theo bạn có tháo gỡ được vướng mắc cho người dân không? Comment bên dưới nhé!