Căn hộ dự án Thu Thiem Eco Smart City có thể có giá lên tới 300 triệu đồng/m2?

Thu Thiem Eco Smart City tại phân khu chức năng 2A, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, đang được nhìn nhận như một tổ hợp đa chức năng quy mô lớn với khả năng tạo doanh thu từ nhà ở, văn phòng, thương mại và khách sạn.

Trên quỹ đất khoảng 7,45 ha, dự án dự kiến phát triển hơn 11 tòa tháp, tổng diện tích sàn xây dựng khoảng hơn 680.000 m². Đây là điểm khiến dự án không chỉ là một khu nhà ở, mà còn là một mô hình khai thác tài chính dài hạn.

Quy mô doanh thu từ phần nhà ở

Thủ Thiêm hiện là một trong những khu vực có mặt bằng giá bất động sản cao cấp nổi bật tại TP.HCM. Theo dữ liệu rao bán thứ cấp, nhiều căn hộ cao cấp tại khu vực này đang được chào bán trong vùng giá từ khoảng 180 triệu đồng/m² đến gần 400 triệu đồng/m².

Đây không phải mức giá của Thu Thiem Eco Smart City, nhưng là cơ sở để hình dung biên độ giá trị của bất động sản cao cấp tại khu vực.

Nếu lấy kịch bản thận trọng với diện tích thương phẩm nhà ở khoảng 180.000 - 250.000 m² và giá bán bình quân khoảng 200 - 300 triệu đồng/m², quy mô doanh thu giả định của riêng phần căn hộ có thể đạt khoảng 36.000 - 75.000 tỷ đồng.

Trong kịch bản tích cực hơn, với giá bán bình quân khoảng 300 - 400 triệu đồng/m², doanh thu giả định từ phần nhà ở có thể đạt khoảng 54.000 - 100.000 tỷ đồng.

Các con số trên chỉ mang tính giả định, phụ thuộc vào diện tích được phê duyệt, cơ cấu sản phẩm, thời điểm mở bán, chính sách giá, tiến độ triển khai và điều kiện thị trường.

Dòng tiền dài hạn từ văn phòng, thương mại và khách sạn

Điểm khác biệt của dự án nằm ở cấu trúc đa chức năng. Thay vì chỉ bán nhà ở một lần, Thu Thiem Eco Smart City còn có thể khai thác dài hạn từ văn phòng, thương mại – dịch vụ và khách sạn hạng sang.

Khối văn phòng

Nếu giả định dự án có khoảng 100.000 - 150.000 m² diện tích cho thuê, giá thuê bình quân 35 - 45 USD/m²/tháng và tỷ lệ lấp đầy ổn định khoảng 80% - 90%, doanh thu thuê văn phòng gộp hằng năm có thể đạt khoảng 850 - 1.900 tỷ đồng/năm.

Khối thương mại – dịch vụ

Nếu giả định diện tích thương mại khai thác khoảng 40.000 - 70.000 m², giá thuê bình quân 40 - 60 USD/m²/tháng và tỷ lệ lấp đầy khoảng 85%, doanh thu cho thuê mặt bằng thương mại gộp có thể đạt khoảng 350 - 1.200 tỷ đồng/năm.

Mức này chưa tính thêm nguồn thu từ phí dịch vụ, vận hành, quảng cáo, sự kiện, bãi đậu xe, ẩm thực và các hoạt động tiêu dùng khác.

Khách sạn hạng sang

Nếu giả định khách sạn có khoảng 300 phòng, giá phòng bình quân khoảng 200 - 300 USD/đêm và công suất khai thác khoảng 60 - 70%, doanh thu lưu trú phòng có thể đạt khoảng 350 - 600 tỷ đồng/năm.

Nếu tính thêm ẩm thực, hội nghị, sự kiện và dịch vụ cao cấp, tổng doanh thu vận hành khách sạn có thể cao hơn đáng kể.

Như vậy, riêng các cấu phần văn phòng, thương mại và khách sạn đã có thể tạo ra dòng doanh thu khai thác thường niên khoảng 1.550 - 3.700 tỷ đồng/năm.

Nếu tính thêm chu kỳ khai thác 10 năm theo kịch bản tham chiếu, tổng doanh thu tiềm năng của dự án có thể đạt khoảng 51.500 - 137.000 tỷ đồng, bao gồm doanh thu nhà ở và dòng doanh thu vận hành gộp từ văn phòng, thương mại, khách sạn.

Vì sao dự án này được chú ý?

Không chỉ nằm ở quy mô tài chính, Thu Thiem Eco Smart City còn có thể tạo ra sức sống đô thị rõ nét khi kết hợp nhiều nhóm chức năng trong cùng một dự án.

Nếu giả định có khoảng 1.500 - 2.000 căn hộ, với bình quân 2 - 4 người/căn, riêng cộng đồng cư dân có thể đạt khoảng 3.000 - 8.000 người.

Nếu khối văn phòng khai thác khoảng 100.000 - 150.000 m², với mật độ sử dụng 8 - 10 m²/người, dự án có thể phục vụ khoảng 10.000 - 18.000 người làm việc.

Bên cạnh đó là khách lưu trú, khách hội nghị, khách mua sắm, khách ăn uống và người sử dụng dịch vụ. Trong một kịch bản vận hành tích cực, dự án có thể hoạt động như một lõi đô thị thu nhỏ, với dòng người và hoạt động kéo dài từ giờ làm việc đến buổi tối, từ ngày thường đến cuối tuần.

Thu Thiem Eco Smart City vì vậy không chỉ đáng chú ý ở quỹ đất 7,45 ha hay vị trí trung tâm, mà còn ở khả năng tạo ra nhiều lớp giá trị từ phát triển và khai thác vận hành lâu dài.

Bạn nghĩ sao về tiềm năng của dự án này? Comment bên dưới nhé!