Căn hộ chung cư 60 triệu đồng/m2 ở Hà Nội đang biến mất

Căn hộ chung cư Hà Nội dưới 60 triệu đồng/m2 gần như đã “biến mất” khỏi thị trường trong quý I/2026. Dữ liệu từ CBRE Việt Nam cho thấy, lần đầu tiên Hà Nội không ghi nhận nguồn cung có giá bán trung bình dưới ngưỡng này.

Giá chung cư Hà Nội tiếp tục leo thang

Trong quý I/2026, hơn 60% nguồn cung mới tại Hà Nội tập trung ở mức 60 - 80 triệu đồng/m2, chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu.

Nếu chỉ tính khu vực nội thành và các vùng phụ cận như Gia Lâm, Đông Anh, không bao gồm các đại đô thị tại Văn Giang, giá sơ cấp trung bình đã lên tới 102 triệu đồng/m2, tăng 29% so với cùng kỳ năm ngoái.

Đáng chú ý, mức này còn cao hơn TP. Hồ Chí Minh (cũ), nơi ghi nhận giá trung bình 91 triệu đồng/m2 trong cùng kỳ.

Giá chung cư Hà Nội đã vượt 100 triệu đồng/m2 từ khi nào?

CBRE cho biết, từ quý III/2025, mặt bằng giá sơ cấp trung bình tại Hà Nội đã duy trì trên ngưỡng 100 triệu đồng/m2. Nếu tính cả các dự án tại các đại đô thị ở Văn Giang, giá trung bình căn hộ toàn thị trường đạt 84 triệu đồng/m2, tăng gần 8% theo quý và 13% theo năm.

Tại các khu vực vùng ven như Gia Lâm và Đông Anh, nơi từng được xem là phân khúc tầm trung, hiện đã xuất hiện các dự án mở bán với mức giá vượt 100 triệu đồng/m2, thậm chí tiệm cận 150 triệu đồng/m2.

Riêng tại các đại đô thị ở Văn Giang, quý này cũng không ghi nhận dự án nào có giá bán trung bình dưới 60 triệu đồng/m2.

Thị trường thứ cấp đang chững lại

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình căn hộ chung cư tại Hà Nội duy trì ở mức 62 triệu đồng/m2, gần như không đổi so với quý trước.

Khác với thị trường sơ cấp, xu hướng giá thứ cấp đã điều chỉnh từ cuối quý IV/2025. Trong quý I/2026, hơn полов số dự án thống kê trên thị trường thứ cấp có mức giá chào giảm hoặc không đổi so với quý trước.

So với 4 quý liền trước đó, khi số dự án có giá chào thấp hơn quý trước chỉ chiếm dưới 5%, đây là sự thay đổi khá rõ.

Tốc độ tăng giá thứ cấp theo năm cũng giảm từ mức đỉnh 26% tại quý III/2025. Một phần nguyên nhân là mặt bằng giá đã tăng mạnh qua nhiều quý, khiến khả năng chi trả của người mua thực bị thử thách.

Mặt khác, lãi suất tăng đang tạo áp lực thanh khoản lên một bộ phận chủ nhà hết ân hạn nợ gốc, nhất là ở các dự án còn trong thời gian xây dựng, khiến họ phải hạ giá chào để đẩy thanh khoản.

Nguồn cung dịch chuyển ra vùng ven, thanh khoản giảm

Trong quý vừa qua, Hà Nội ghi nhận 8.010 căn hộ chung cư mới mở bán - mức cao nhất trong quý đầu năm kể từ 2021, và gấp đôi cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, con số này vẫn thấp hơn 46% so với quý trước, khi các chủ đầu tư đẩy mạnh mở bán cuối năm.

Cơ cấu nguồn cung tiếp tục cho thấy xu hướng dịch chuyển ra vùng ven. Trong đó, 42% lượng mở bán mới đến từ các đại đô thị tại Văn Giang, Hưng Yên, còn 37% nguồn cung phân bổ tại các khu vực ngoại thành Hà Nội như Hoài Đức, Gia Lâm và Đông Anh.

Tổng lượng căn hộ bán được trong quý I đạt 5.382 căn, giảm 60% so với quý trước do gián đoạn kỳ nghỉ Tết, nhưng vẫn cao hơn 33% so với cùng kỳ năm ngoái.

Vì sao tỷ lệ hấp thụ giảm?

Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao chi nhánh CBRE Hà Nội, biến động tăng của lãi suất thời gian qua đã tác động đến khả năng tiếp cận tài chính của khách hàng và nhà đầu tư.

Điều này thể hiện rõ ở tỷ lệ hấp thụ: các dự án mở bán lần đầu trong quý ghi nhận mức hấp thụ trung bình khoảng 50%, thấp hơn mức 70% ở các quý liền trước.

Để kích cầu, nhiều chủ đầu tư đã đưa ra các chính sách hỗ trợ tài chính như cam kết ổn định lãi suất vay trong thời gian dài hoặc kéo dài thời gian ân hạn gốc, nhằm hỗ trợ khách hàng điều tiết dòng tiền giai đoạn đầu.

Năm 2026 thị trường Hà Nội sẽ ra sao?

Theo CBRE, tổng nguồn cung căn hộ chung cư tại Hà Nội trong năm 2026 dự kiến đạt khoảng 36.000 căn, tương đương năm 2025. Trong đó, hơn 35% đến từ các đại đô thị tại Văn Giang (Hưng Yên).

Với nguồn cung mới dồi dào và áp lực lãi suất tăng, thị trường được dự báo sẽ vận hành theo hướng chọn lọc hơn. Người mua sẽ có nhiều lựa chọn hơn, thời gian ra quyết định dài hơn và yêu cầu với sản phẩm cũng khắt khe hơn.

Trong bối cảnh đó, lợi thế sẽ nghiêng về các dự án có chất lượng sản phẩm tốt, chiến lược giá phù hợp và chính sách tài chính sát nhu cầu thực.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá chung cư Hà Nội hiện tại? Comment bên dưới nhé!