BĐS Hà Nội đang giảm ở đâu? Phân khúc nào xuống giá rõ nhất

Giá đang giảm ở đâu?

Thị trường Hà Nội giảm không đồng đều, mà đang phân hóa rất rõ theo từng phân khúc.

Chung cư thứ cấp: áp lực giảm rõ nhất

Đây là nơi giá đang hạ nhiệt mạnh hơn cả:

- 6th Element: giảm từ mức 145-155 triệu/m² xuống còn 120-135 triệu/m²

- Kosmo Tây Hồ: giảm từ hơn 11 tỷ xuống còn 9-10 tỷ/căn

- Ngoại Giao Đoàn: từ 110-120 triệu/m² nay chỉ còn quanh ngưỡng 100 triệu/m²

- Kim Văn - Kim Lũ: giảm từ 3,9 tỷ xuống 3,5 tỷ

- Eco Green: giảm từ 6,2 tỷ về 5,05 tỷ

- 19T Kiến Hưng: giảm gần 1 tỷ/căn (từ 4,4 tỷ xuống 3,56 tỷ)

- Khu Dương Nội, Smart City: cũng giảm khoảng 500- 700 triệu/căn

Khu Ocean City Phía Đông: Giảm rõ rệt ở phân khúc chung cư, khoảng 300 - 800 triệu/căn.

Thị trường chung cư thứ cấp Hà Nội bắt đầu đi ngang từ cuối năm 2025, thậm chí có dấu hiệu "cắt lỗ" vài trăm triệu đồng ở một số dự án vùng ven.

Cụ thể: tại Cầu Giấy, giá phổ biến tháng 3/2026 là 110,5 triệu đồng/m², giảm 2% so với tháng 12/2025; Đống Đa giảm 1,8%; Hai Bà Trưng giảm 4%.

Chung cư sơ cấp: vẫn tăng

Trái ngược với thứ cấp, chung cư sơ cấp vẫn đang tăng giá.

Đến cuối năm 2025, giá bán sơ cấp trung bình chung cư Hà Nội đã vượt 122 triệu đồng/m², tăng hơn 42% so với cùng kỳ; mức giá cao nhất lên tới gần 320 triệu đồng/m².

Trong quý I/2026, giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 94,4 triệu đồng/m², tăng 25% theo năm. Tuy nhiên, một số dự án tại khu quy hoạch mới trên 140 triệu/m² ghi nhận tốc độ bán chậm rõ rệt.

Nhà liền thổ, biệt thự và đất nền

Nhà liền thổ đang chứng kiến giai đoạn hạ nhiệt về cả thanh khoản lẫn giá sơ cấp, với chỉ 426 giao dịch thành công trong quý cuối năm 2025. Giá bán sơ cấp trung bình giảm khoảng 6,9%.

Đất nền tại Hà Nội cũng giảm: giá rao bán bình quân quý I/2026 giảm 4% so với cuối năm 2025.

Vì sao giá đang giảm?

1. Lãi suất tăng trở lại

Mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà đã tăng 1–2% từ cuối năm 2025, đưa mức phổ biến lên quanh 10%/năm, khiến giao dịch và chuyển nhượng có xu hướng giảm.

Kể từ khi lãi suất nhích lên, lượng giao dịch căn hộ thứ cấp đã giảm khoảng một nửa.

2. Áp lực trái phiếu đáo hạn

Lượng trái phiếu đáo hạn năm 2026 lên tới khoảng 99.000 tỷ đồng, tạo áp lực tái cấp vốn rất lớn cho các chủ đầu tư.

Doanh nghiệp buộc phải bán hàng để thu tiền, nhưng người mua lại thận trọng hơn — tạo ra thế bế tắc thanh khoản.

3. Nguồn cung sắp tới dồn dập

Giai đoạn 2026–2027, Hà Nội sẽ đón khoảng 46.600 căn hộ từ 43 dự án, phần lớn ngoài trung tâm — đây là yếu tố kéo mặt bằng giá chung xuống.

Giai đoạn này dự kiến có thêm khoảng 40.000 căn từ các đại đô thị quy mô lớn ở Đông Anh, Đan Phượng, Gia Lâm và Nam Từ Liêm.

4. Nhà đầu tư ngắn hạn rút lui

Thị trường căn hộ Hà Nội đang dần rời xa chu kỳ tăng trưởng nóng, khi các giao dịch mua đi bán lại ngắn hạn không còn là động lực chính.

Áp lực cắt lỗ đến từ nhóm đầu tư dùng đòn bẩy tài chính quá đà, buộc họ bán ra với giá thấp hơn trên thị trường thứ cấp.

Vì sao giá khó giảm sâu?

Dù đang hạ nhiệt, các chuyên gia cho rằng giá căn hộ sơ cấp khó giảm sâu vì chi phí đất, vật liệu và tài chính vẫn ở mức cao.

Ngoài ra, một số yếu tố nền tảng vẫn đang chống đỡ thị trường:

- Nhu cầu ở thực vẫn lớn: dân số Hà Nội tiếp tục tăng, tỷ lệ đô thị hóa cao

- Hạ tầng thúc đẩy kỳ vọng: metro, vành đai, đường ven sông Hồng liên tục được xúc tiến

- Chủ đầu tư "neo giá": khoảng 85% bên bán có tâm lý giữ nguyên giá hoặc tăng giá

- Thiếu phân khúc vừa túi tiền: thị trường hầu như không còn căn hộ dưới 55 triệu đồng/m², với 85% nguồn cung mới là hạng A và hạng sang

(Sắp tới sẽ có nhiều dự án Nhà ở xã hội, cũng sẽ giúp điều tiết thị trường hơn)

Đáy sẽ đến khi nào?

Theo góc nhìn trong bài, có 3 kịch bản:

1. Sớm (Q3–Q4/2026): Nhà nước can thiệp mạnh, lãi suất hạ, cầu ở thực hấp thụ nhanh

2. Trung bình (Cuối 2026 – đầu 2027): lãi suất ổn định, trái phiếu được xử lý, nguồn cung hấp thụ dần

3. Muộn (2027 – 2028): lãi suất tiếp tục tăng, kinh tế vĩ mô xấu, áp lực bán tháo lan rộng

Nên làm gì lúc này?

Thay vì "mua trước đón đầu" theo thông tin quy hoạch, nên quan sát kỹ tiến độ hạ tầng thực tế, khả năng kết nối và hệ thống tiện ích trước khi quyết định.

Ưu tiên sản phẩm có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín, gắn với hạ tầng metro hoặc vành đai đang hoàn thiện.

Phân khúc cần tránh trong ngắn hạn: đất nền vùng ven thông tin quy hoạch không rõ ràng, biệt thự/liền kề giá trị lớn dùng đòn bẩy cao, căn hộ thứ cấp tại các dự án kém pháp lý.

Theo bài viết, thị trường BĐS Hà Nội đang bước vào giai đoạn thanh lọc và tái cân bằng. Đáy sớm nhiều khả năng sẽ đến trong khoảng cuối 2026 đến giữa 2027, nhưng sẽ khác nhau theo từng phân khúc. Đáy thủng chắc sau 2027 nếu lãi suất vẫn cao và tăng.

Bạn đang theo dõi phân khúc nào ở Hà Nội? Comment bên dưới nhé!