Bất động sản tăng huy động vốn trái phiếu, áp lực đáo hạn 2026

Bất động sản tiếp tục là nhóm dẫn đầu thị trường trái phiếu doanh nghiệp trong tháng 4/2026, chiếm khoảng một nửa tổng lượng phát hành toàn thị trường. Tuy nhiên, đi cùng dòng vốn là chi phí vốn cao hơn và áp lực đáo hạn lớn trong nửa cuối năm 2026.

Phát hành trái phiếu bất động sản chiếm một nửa thị trường

Theo số liệu của VNDIRECT, trong tháng 4/2026 có 20 đợt phát hành TPDN thành công, tổng giá trị hơn 41.300 tỷ đồng, tăng 52% so với tháng trước đó. Lũy kế 4 tháng đầu năm, tổng giá trị phát hành trái phiếu doanh nghiệp riêng lẻ đạt hơn 68.800 tỉ đồng, tăng gần 50% so với cùng kỳ năm trước.

Xét theo nhóm ngành, bất động sản dẫn đầu với 7 đợt phát hành, tổng giá trị hơn 20.600 tỉ đồng, chiếm khoảng một nửa tổng lượng phát hành toàn thị trường.

Một số lô phát hành đáng chú ý

Công ty CP Đầu tư và phát triển bất động sản Minh An đã phát hành 2 lô trái phiếu tổng giá trị 7.500 tỉ đồng với lãi suất 10 - 10,5%/năm.

Công ty CP Đầu tư xây dựng Thái Sơn hoàn tất phát hành lô trái phiếu trị giá 2.000 tỉ đồng, kỳ hạn 36 tháng, lãi suất 12,5%/năm.

Công ty TNHH Phát triển bất động sản An Gia Hưng cũng huy động gần 1.065 tỉ đồng trái phiếu với lãi suất 11%/năm.

Ngoài ra, Văn Phú Invest, Bcons, Khải Hoàn Land hay Công ty CP Thời Đại Mới T&T cũng liên tiếp phát hành ra thị trường với các lô trái phiếu có lãi suất dao động từ khoảng 10 - 13,5%/năm.

Vì sao chi phí vốn đang tăng?

FiinRatings cho biết, lãi suất tăng mạnh thời gian qua đã ảnh hưởng đến chi phí vốn của trái phiếu và sẽ tiếp tục tác động trong thời gian tới, tùy vào hồ sơ từng doanh nghiệp.

Trong quý I/2026, lãi suất phát hành bình quân trên thị trường sơ cấp của nhóm bất động sản đạt 10,79%, tăng nhẹ so với mức 10,39% cùng kỳ năm trước. Ở thị trường thứ cấp, lãi suất giao dịch của nhóm này đạt 7,74%, cũng tăng nhẹ so với mức 7,34%.

FiinRatings đánh giá, mặt bằng lãi suất biến động đã tác động rõ rệt đến thị trường TPDN, thể hiện qua việc cả lãi suất coupon và lợi suất giao dịch (YTM) đều gia tăng ở hai nhóm chính là tổ chức tín dụng và bất động sản.

Doanh nghiệp đang thận trọng hơn khi huy động vốn

Trong bối cảnh lãi suất tăng, các tổ chức phát hành đã phải chấp nhận mức coupon cao hơn khi phát hành trái phiếu, phản ánh chi phí vốn tăng lên. Trên thị trường thứ cấp, lợi suất bình quân cũng diễn biến tương ứng, cho thấy nhà đầu tư đang yêu cầu mức bù rủi ro cao hơn trước áp lực thanh khoản các kỳ hạn gần.

Điều này khiến nhiều doanh nghiệp có kế hoạch huy động vốn trở nên thận trọng hơn, thậm chí trì hoãn phát hành.

Tuy vậy, FiinRatings cho rằng trong bối cảnh tín dụng kinh doanh bất động sản vẫn bị kiểm soát, kênh TPDN sẽ tiếp tục đóng vai trò bù đắp cho tín dụng ngân hàng. Đây vẫn là kênh vốn chiến lược giúp doanh nghiệp chủ động hơn về kỳ hạn và cấu trúc tài sản.

Với các dự án đủ pháp lý, doanh nghiệp có uy tín tốt và xếp hạng tín nhiệm cao có thể đàm phán mức biên độ lãi suất thấp hoặc cấu trúc lãi suất bậc thang để có lợi thế chi phí vốn so với lãi vay ngân hàng hiện tại.

Áp lực đáo hạn đang dồn về quý II và III/2026

Ở góc độ trái phiếu có vấn đề và đáo hạn, thị trường ghi nhận 12.800 tỷ đồng trái phiếu có vấn đề trong 3 tháng đầu năm, tăng 6,3%. Trong đó, 54,6% giá trị đến từ nhóm bất động sản, 43,4% từ ngành năng lượng, phần còn lại thuộc thương mại, dịch vụ.

Một điểm tích cực là tỷ lệ trái phiếu có vấn đề phát sinh mới đã giảm từ năm 2024, cho thấy khả năng trả nợ và năng lực tài chính của các tổ chức phát hành đã cải thiện đáng kể.

Tuy nhiên, mặt bằng lãi suất tăng mạnh trong quý I và có khả năng duy trì trong các quý tiếp theo có thể gây áp lực lên khả năng trả nợ, đặc biệt với các lô trái phiếu lãi suất thả nổi. Doanh nghiệp có thể phải cân đối tài chính hoặc đàm phán với trái chủ để giãn hoãn, chuyển đổi nghĩa vụ nợ.

Áp lực đáo hạn thời gian tới rơi vào khoảng 42.200 tỷ trong quý II và 73.30 tỷ đồng trong quý III, với ngành bất động sản chiếm tới hơn 57% giá trị đáo hạn.

Bạn nghĩ sao về áp lực vốn và đáo hạn của bất động sản trong 2026? Comment bên dưới nhé!