Bất động sản quý I: nguồn cung tăng nhưng giá vẫn neo cao

Giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội đã lên khoảng 128 triệu đồng/m2, TP.HCM khoảng 112 triệu đồng/m2 — trong khi lãi suất vay mua nhà phổ biến 9-11%/năm giai đoạn đầu. Đây là lý do thị trường bất động sản quý I dù có dấu hiệu phục hồi vẫn chưa thể bứt thanh khoản mạnh.

Quý I: nguồn cung và giao dịch tăng, nhưng chưa đủ để “ấm hẳn”

Theo Bộ Xây dựng, cả nước ghi nhận 55 dự án nhà ở được chấp thuận chủ trương đầu tư với tổng vốn hơn 629.000 tỷ đồng. Hiện có hơn 1.360 dự án đang triển khai, cung ứng ra thị trường khoảng 654.000 căn nhà ở.

Tổng lượng giao dịch đạt gần 140.000, tương đương hơn 92% so với quý trước và tăng nhẹ so với cùng kỳ năm 2025. Tuy nhiên, thanh khoản vẫn ở trạng thái thận trọng vì mặt bằng giá và chi phí vốn đều đang cao.

Vì sao giá vẫn neo cao?

Bộ Xây dựng cho biết giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội khoảng 128 triệu đồng/m2, còn TP.HCM khoảng 112 triệu đồng/m2. Mức giá này không chỉ cao so với cảm nhận của người mua, mà còn là bài toán lớn so với thu nhập của phần lớn người dân đô thị.

Lý do thường được nhắc tới là chi phí đầu vào tăng, từ giá đất, chi phí xây dựng đến chi phí tài chính. Nhưng sâu hơn, thị trường vẫn đang thiếu những sản phẩm nhà ở có mức giá phù hợp với nhu cầu thực.

Bà Nguyễn Ly, Quản lý bộ phận Nghiên cứu thị trường của C&W Việt Nam, cho biết trong vòng 10 năm, giá căn hộ tại Hà Nội đã tăng tới gần 300%, một phần quan trọng đến từ sự thiếu hụt nguồn cung nhà ở giá phải chăng. Khi lệch pha cung - cầu kéo dài, mặt bằng giá mới hình thành và trở nên khó điều chỉnh trong ngắn hạn.

Lãi suất đang tác động thế nào đến người mua nhà?

Bộ Xây dựng cũng thừa nhận lãi suất tăng đã tạo áp lực đáng kể lên nhóm khách hàng phải vay vốn, qua đó ảnh hưởng trực tiếp đến thanh khoản thị trường.

Hiện mặt bằng lãi suất vay mua nhà phổ biến từ 9-11%/năm trong giai đoạn đầu. Sau thời gian ưu đãi, lãi suất thả nổi thường rơi vào khoảng 11-15%/năm và có thể cao hơn.

Với một căn hộ giá từ 3-4 tỷ đồng, nếu người mua phải vay phần lớn giá trị, chỉ cần lãi suất tăng thêm vài điểm phần trăm, tổng chi phí lãi vay trong suốt vòng đời khoản vay có thể tăng thêm hàng trăm triệu, thậm chí cả tỷ đồng. Vì vậy, quyết định mua nhà giờ không chỉ là nhu cầu ở, mà là một cam kết tài chính dài hạn.

Chính sự kết hợp giữa giá cao và lãi suất cao đang tạo thành thế “gọng kìm”, khiến thị trường không giảm sâu nhưng cũng chưa thể phục hồi mạnh.

Người mua đang thận trọng hơn

Những thay đổi từ vĩ mô đang phản ánh rất rõ qua hành vi người mua.

Trong một buổi mở bán căn hộ thương mại tại TP.HCM, anh Minh (36 tuổi, nhân viên CNTT) dành gần cả buổi sáng để tìm hiểu dự án, xem mặt bằng, hỏi pháp lý và tiến độ. Anh gần như đã sẵn sàng xuống tiền sau hơn 5 năm tìm kiếm, nhưng cuối cùng vẫn ra về mà không đặt cọc.

Lý do không nằm ở chất lượng dự án, mà ở bài toán tài chính. Với mức giá khoảng 3,2 tỷ đồng, anh cần vay gần 2 tỷ vì gia đình chỉ có hơn 1 tỷ đồng. Trong bối cảnh lãi suất hiện tại, số tiền phải trả hàng tháng lên tới gần 30 triệu đồng.

Ở chiều ngược lại, vẫn có người mua xuống tiền trong giai đoạn lãi suất cao, nhưng chọn rất kỹ. Chị Hương, một chủ cửa hàng kinh doanh, đã mua căn hộ gần 4 tỷ đồng ở khu Đông TP.HCM vì dự án đã hoàn thiện, có thể vào ở ngay, pháp lý rõ ràng và có chính sách thanh toán giãn tiến độ.

Chị chấp nhận chi phí vốn cao hơn trong ngắn hạn để đổi lấy sự yên tâm dài hạn, đồng thời có thể khai thác cho thuê.

Một cặp vợ chồng trẻ quê Thanh Hóa đang sống và làm việc tại TP.HCM cũng từng đặt cọc mua căn hộ từ cuối năm 2024, nhưng đến đầu năm 2026 đã quyết định bỏ cọc khi ngân hàng điều chỉnh lãi suất, khiến khoản trả hàng tháng vượt khả năng chi trả.

Thanh khoản không biến mất, nhưng chọn lọc hơn

Điều này cho thấy lãi suất không còn là yếu tố phụ trợ, mà đã trở thành biến số trung tâm định hình hành vi người mua. Trong tổng số gần 140.000 giao dịch của toàn thị trường, riêng phân khúc nhà ở (căn hộ, nhà riêng lẻ) chỉ ghi nhận hơn 30.800 giao dịch.

Người mua vẫn hiện diện, nhưng không còn ra quyết định nhanh và cũng không dễ chấp nhận rủi ro như trước. Thanh khoản vì thế chuyển sang trạng thái có chọn lọc hơn.

Thị trường đang bước vào chu kỳ mới?

Ông Sử Ngọc Khương, Giám đốc Cấp cao Savills Việt Nam, cho rằng dòng vốn trên thị trường khu vực đang có xu hướng dịch chuyển vào các tài sản có khả năng tạo dòng tiền ổn định và gắn với nhu cầu thực. Tại Việt Nam, nền tảng vĩ mô tích cực và động lực hạ tầng vẫn là điểm đến hấp dẫn, nhưng dòng tiền đã chọn lọc hơn nhiều.

Theo ông, sự rõ ràng của chính sách và cải thiện dòng vốn là hai yếu tố then chốt trong giai đoạn hiện nay. Điều đó cũng đồng nghĩa thị trường sẽ không còn vận hành theo logic cũ, nơi dòng tiền rẻ có thể dễ dàng đẩy giá lên cao.

Ở góc độ chính sách, ông Nguyễn Hoàng, chuyên gia bất động sản độc lập, nhận định thị trường muốn ổn định cần hệ thống pháp lý đầy đủ và nhất quán, đặc biệt là trong phân loại tín dụng cho từng phân khúc BĐS. Khi các loại hình BĐS bị đánh đồng trong chính sách tín dụng, dòng vốn có thể bị hạn chế ngay cả ở những phân khúc đáng ra cần được khuyến khích như nhà ở vừa túi tiền hay nhà ở xã hội.

Doanh nghiệp đang phải thích nghi ra sao?

Khi giá bán khó giảm do áp lực chi phí nhưng thanh khoản không đủ mạnh để duy trì mức giá cao, nhiều doanh nghiệp đang đưa ra các chính sách tài chính chưa từng có hoặc tái cơ cấu danh mục sản phẩm.

Ưu tiên hiện nay là các dự án có pháp lý rõ ràng và phù hợp nhu cầu thực. Trong bối cảnh này, việc kỳ vọng thanh khoản sớm quay lại mức sôi động như các chu kỳ trước có lẽ là điều thiếu thực tế.

Thị trường đang cần thời gian để cân bằng giữa giá bán, chi phí vốn và thu nhập của người mua. Những sản phẩm phù hợp, pháp lý minh bạch và đáp ứng nhu cầu thực sẽ tiếp tục có giao dịch, còn sản phẩm lệch pha sẽ ngày càng khó tìm người mua.

Nói cách khác, thị trường không thiếu người mua, mà đang thiếu sự cân bằng giữa khả năng chi trả và mức giá.

Bạn nghĩ sao về mặt bằng giá hiện nay? Comment bên dưới nhé!