Bất động sản dòng tiền: nhà đầu tư đang đổi khẩu vị ra sao?
Sau giai đoạn lướt sóng kém hiệu quả, nhà đầu tư đang ưu tiên bất động sản dòng tiền như chung cư nội đô và shophouse khối đế.
Thay vì ôm hàng chờ tăng giá, nhiều nhà đầu tư đang chuyển sang bất động sản dòng tiền — tức tài sản có thể khai thác cho thuê, tạo thu nhập thực để đi qua chu kỳ thị trường.
Vì sao “khẩu vị” nhà đầu tư thay đổi?
Trước đây, lướt sóng bất động sản từng rất phổ biến nhờ lãi suất thấp, tín dụng dễ, thanh khoản dồi dào và hiệu ứng FOMO. Không ít nhà đầu tư kỳ vọng ăn chênh 10% - 15% trong thời gian ngắn.
Nhưng từ cuối năm 2025, lãi suất bắt đầu dâng lên, thanh khoản sụt giảm. Nhiều người rơi vào thế khó: bán giá cao không có người mua, giảm giá thì lỗ, còn giữ hàng thì phải gánh chi phí vốn.
Từ đầu năm 2026, tình trạng cắt lỗ xuất hiện dày hơn, đặc biệt ở các phân khúc đầu cơ mạnh như đất nền, biệt thự - liền kề và một phần chung cư vùng ven thưa dân cư.
Ông Nguyễn Vũ Cao, Chủ tịch HĐQT Khang Land, cho rằng trong giai đoạn hiện nay, nếu phải cõng lãi vay mà tài sản không tạo ra dòng tiền thì rất khó có lời.
Phân khúc nào đang hút vốn?
Chung cư nội đô tại Hà Nội, TP. HCM đang là nhóm được quan tâm nhiều nhờ khả năng cho thuê tốt, cả dài hạn theo năm lẫn ngắn hạn theo ngày. Lợi suất cho thuê bình quân có thể đạt 5% - 6% ở giai đoạn đỉnh cao và 3% - 4% khi giá chung cư tiến vào vùng đỉnh.
Nhu cầu thuê mạnh đến từ việc dân cư - lao động liên tục bổ sung tại các thành phố lớn, cộng thêm nguồn cung dự án mới khan hiếm trong giai đoạn 2021 – 2024.
Shophouse khối đế chung cư vì sao được săn đón?
Từ thực tế đó, shophouse khối đế chung cư ở các khu đô thị đông dân cũng trở thành sản phẩm được nhà đầu tư quan tâm. Khác với shophouse liền kề phụ thuộc nhiều vào lưu lượng giao thông bên ngoài, shophouse khối đế có lợi thế từ nguồn khách ổn định là cộng đồng cư dân hiện hữu.
Nhiều nhà đầu tư hiện nay không chỉ nhìn vào mặt tiền hay diện tích, mà còn xem kỹ số lượng cư dân, mật độ lấp đầy, mức sống cộng đồng, hệ sinh thái tiện ích và khả năng hình thành thói quen chi tiêu tại chỗ.
Một shophouse tốt trong chu kỳ mới không chỉ là tài sản đẹp, mà còn phải nằm trên hành trình tiêu dùng mỗi ngày.
Thực tế tại Vinhomes Smart City
Tại khu tây Hà Nội, shophouse khối đế các tòa chung cư trong khu đô thị Vinhomes Smart City (phường Tây Mỗ - Đại Mỗ, quận Nam Từ Liêm cũ) được bán rất nhanh, gần như cứ ra hàng là hết, dù giá không hề rẻ.
Lý do là dự án này có tỷ lệ lấp đầy tốt bậc nhất khu tây Hà Nội, các tòa chung cư kín dân về ở nhanh sau bàn giao, kéo theo hoạt động thương mại ở khối đế sôi động. Giá cho thuê shophouse khối đế vì thế cũng khá tốt, bình quân đạt 1 triệu đồng/m2/tháng.
Không chỉ shophouse khối đế chung cư, shophouse khối đế của khu nhà để xe nổi (parking zone 3- 4) trong khu đô thị này cũng đã bán sạch, tạo nên một “trung tâm thương mại” thu nhỏ tương đối nhộn nhịp.
Trong khi đó, ghi nhận cho thấy shophouse liền kề quanh khu tây, xung quanh Vinhomes Smart City, vẫn có tình trạng bỏ hoang trong nhiều năm.
Khu vực nào còn dư địa?
Hiện nguồn cung tốt trên thị trường không nhiều, vì số lượng dự án chung cư mở bán mới tại Hà Nội không lớn. Không phải dự án nào cũng đáp ứng được điều kiện có khu dân cư đông đúc hoặc khả năng hình thành cộng đồng cư dân đủ lớn.
Một số khu vực được ghi nhận có shophouse khối đế chung cư tiềm năng là Nam An Khánh (Hoài Đức cũ), Dương Nội (Hà Đông cũ)… Đây là những khu đô thị có nguồn cung dự án chung cư mới từ MIK Group, Vietradico, SJ Group, Geleximco… đồng thời đã hình thành cộng đồng dân cư và có hoạt động thương mại sôi động nhờ hiệu ứng lan tỏa từ Vinhomes Smart City.
Tuy nhiên, xét tương quan, Dương Nội đang có tính cạnh tranh hơn do giá tại Nam An Khánh đã bị đẩy lên cao, với chung cư mở bán mới chạm mốc 100 triệu đồng/m2, trong khi tại Dương Nội bình quân khoảng 80 triệu đồng/m2.
Ở Dương Nội, nguồn cung mới đáng kể là cụm chung cư An Bình Homeland của Geleximco Group. Dự án nằm trên đường vành đai 3.5, hạ tầng hoàn thiện và thuộc quần thể đô thị rất đông dân như Dương Nội của Nam Cường, The Pride của Hải Phát, The Terra An Hưng của Văn Phú, Park City Hanoi, Văn Khê…
Nhà đầu tư cần nhìn vào đâu?
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc khu vực miền Nam của batdongsan.com.vn, cho rằng có 3 yếu tố quan trọng khi đầu tư shophouse khối đế chung cư:
1. Cộng đồng dân cư đủ lớn để tạo nguồn khách hàng tại chỗ.
2. Khả năng kết nối và tạo dòng người từ bên ngoài, nhất là các khu đô thị gần trục giao thông lớn hoặc khu dân cư hiện hữu.
3. Quy mô dự án, vì những khu đô thị lớn với nhiều tòa nhà và hệ thống tiện ích đồng bộ có khả năng hình thành hệ sinh thái dịch vụ tốt hơn.
Theo ông Tuấn, shophouse khối đế chung cư là phân khúc còn tiềm năng trong bối cảnh thị trường đang chuyển dịch sang các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực và khai thác kinh doanh.
Bạn đang ưu tiên bất động sản dòng tiền hay vẫn chờ chu kỳ tăng giá? Comment bên dưới nhé!