Ai đang “thao túng” thị trường chung cư?

Cung tăng, cầu giảm nhưng giá chung cư vẫn leo thang — đó là nghịch lý đang diễn ra ở Hà Nội và TP.HCM trong quý I/2026, khiến nhiều người phải hỏi: thị trường này đang trong tay ai?

Nhìn nhanh bức tranh nguồn cung

Theo báo cáo của Avison Young được dẫn trên Diaocnet.vn, riêng quý I/2026, Hà Nội có hơn 10.000 căn hộ chào bán. TP.HCM còn cao hơn với gần 15.000 căn, nguồn cung trải rộng từ nội đô đến các điểm nóng như Bình Dương.

Những cái tên xuất hiện nhiều là Masterise Homes, Sunshine Group, MIK Group, Sun Group, BRG...

Vì sao nguồn cung tăng mà giá vẫn không giảm?

Điểm khiến thị trường gây chú ý là giá không đi theo logic thông thường. Giá chung cư sơ cấp ở Hà Nội hiện quanh 3.950 USD/m2, tương đương hơn 100 triệu/m2, tăng gần 30% so với cùng kỳ.

Ngay cả vùng ven cũng không còn quá “dễ thở”, nhiều khu đã chạm mức 60–70 triệu/m2. Phân khúc hạng sang lên tới 6.000 USD/m2 là chuyện bình thường. Trong khi đó, căn dưới 2.200 USD/m2 ngày càng hiếm.

Thanh khoản đang chậm lại

Dù cung tăng mạnh, thị trường không còn cảnh “cháy hàng” như trước. Tỷ lệ hấp thụ hiện chỉ quanh 40%, tức 10 căn mở bán thì bán được khoảng 4 căn.

Điều này cho thấy giao dịch đã chậm lại rõ rệt, dù không thể gọi là ế hàng.

Người mua đang chờ gì?

Lãi suất nhích lên, áp lực vay lớn hơn, còn thu nhập chưa theo kịp giá nhà. Người mua ở thật phải cân nhắc kỹ, còn nhà đầu tư lướt sóng cũng dè chừng vì mua xong chưa chắc thoát hàng nhanh.

Chủ đầu tư vì sao chưa giảm giá?

Ở chiều ngược lại, các chủ đầu tư lớn vẫn có vốn, quỹ đất và khả năng chia nhỏ từng phase để bán. Họ giữ nhịp tăng khoảng 3% mỗi đợt mở bán, dù thanh khoản chậm hơn.

Nói cách khác, mặt bằng giá hiện tại không chỉ phản ánh cung - cầu tức thời, mà còn gắn với chi phí vốn, chi phí đất và kỳ vọng dài hạn của chủ đầu tư.

Thị trường đang trong tay ai?

Không hẳn là người mua, vì họ đang giữ tiền và phòng thủ. Cũng chưa hoàn toàn là người bán, vì bán chậm thì áp lực dòng tiền vẫn còn.

Thực tế, thị trường đang nằm trong tay những chủ đầu tư lớn, tài chính mạnh, đủ sức đi đường dài. Bên nào chờ được lâu hơn sẽ có lợi thế hơn.

Hiện tại là thế: một bên giữ giá, một bên giữ tiền. Kịch bản tiếp theo sẽ phụ thuộc vào việc bên nào đuối trước.

Điều gì có thể xảy ra tiếp theo?

Nếu người giữ tiền bắt đầu sốt ruột, thị trường có thể nóng trở lại. Nhưng nếu lãi suất còn cao, thu nhập chưa cải thiện kịp, thì câu chuyện giá tăng nhưng giao dịch chậm rất có thể còn kéo dài.

Đây không còn là thị trường của số đông, mà đang dần trở thành một cuộc chơi chọn lọc. Người mua giờ hỏi kỹ hơn về pháp lý, uy tín chủ đầu tư và khả năng giữ giá của dự án trong 2–3 năm tới.

Ở chiều ngược lại, chủ đầu tư nào có nền tảng tài chính tốt, sản phẩm khác biệt vẫn bán được, dù chậm hơn. Còn những dự án chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá hoặc tâm lý FOMO sẽ bắt đầu gặp khó.

Nói ngắn gọn: thị trường không yếu đi, nhưng khó tính hơn. Và khi thị trường khó tính, tăng giá chưa chắc đã là lợi thế nếu thanh khoản không đi cùng.

Bạn nghĩ sao về bức tranh chung cư hiện tại? Comment bên dưới nhé!