38 triệu tỷ đồng vốn đầu tư đang mở ra chu kỳ mới cho BĐS

38 triệu tỷ đồng nhu cầu vốn đầu tư trong giai đoạn tới đang được TS. Võ Trí Thành xem là một trong những động lực lớn mở ra chu kỳ phát triển mới cho bất động sản, cùng với quy hoạch mới, hạ tầng chiến lược và các cơ chế đặc thù.

Giai đoạn 2026-2031: Bất động sản bước vào chu kỳ mới?

Tại hội thảo “Nhận diện xu hướng tài chính bất động sản 2026”, TS. Võ Trí Thành cho rằng giai đoạn 2026-2031 sẽ mở ra một chu kỳ phát triển mới cho thị trường bất động sản. Động lực đến từ quy hoạch phát triển không gian, đầu tư hạ tầng quy mô lớn và hàng loạt cơ chế chính sách đặc thù đang được triển khai.

Ông nhấn mạnh thị trường những năm tới sẽ chịu tác động sâu sắc từ 3 nhóm yếu tố: xu hướng chiến lược của nền kinh tế, định hướng chính sách mới và các thách thức cần đặc biệt lưu ý.

Bất động sản không chỉ là nhà ở

Theo TS. Võ Trí Thành, bất động sản có vai trò rất lớn với nền kinh tế khi đóng góp khoảng 13-14% GDP, đồng thời gắn trực tiếp với chất lượng sống của người dân.

Trong bối cảnh Việt Nam chuyển sang giai đoạn phát triển chất lượng cao, thị trường bất động sản không chỉ cần đáp ứng nhu cầu nhà ở mà còn phải tạo ra môi trường sống chất lượng, văn minh và bền vững.

Ông cũng cho rằng bất động sản ở Việt Nam không chỉ là nơi ở mà còn là kênh tích lũy tài sản và đầu tư, tương tự như nhiều quốc gia châu Á.

Quy hoạch mới và hạ tầng chiến lược sẽ tạo dư địa lớn

Một trong những xu hướng quan trọng nhất hiện nay là các địa phương đồng loạt rà soát, điều chỉnh và xây dựng lại quy hoạch phát triển. Khác với các giai đoạn trước, quy hoạch lần này được tiếp cận theo hướng quy hoạch không gian phát triển, trong đó hạ tầng và bất động sản là hai cấu phần cốt lõi.

Ông cho rằng việc tái định hình không gian phát triển sẽ tạo ra nhiều cơ hội cho thị trường bất động sản trong dài hạn.

Đi cùng quy hoạch là hàng loạt dự án hạ tầng chiến lược quốc gia đang được thúc đẩy mạnh mẽ. Không chỉ là giao thông truyền thống, hệ thống hạ tầng tương lai còn gồm hạ tầng số, hạ tầng ngầm, hạ tầng biển và không gian trên không.

TOD, đường sắt đô thị, đường sắt xuyên vùng có gì đáng chú ý?

Theo TS. Võ Trí Thành, các dự án quy mô lớn như mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD), hệ thống đường sắt đô thị tại Hà Nội và TP.HCM hay các tuyến đường sắt xuyên vùng trong tương lai sẽ không chỉ tạo động lực cho thị trường bất động sản mà còn góp phần hình thành các ngành công nghiệp và dịch vụ mới.

Bên cạnh đó, các chính sách liên kết vùng, quy hoạch siêu đô thị tại TP.HCM và việc tổng kết, mở rộng các cơ chế đặc thù trên phạm vi cả nước sẽ tạo ra thay đổi quan trọng cho thị trường trong thời gian tới.

Công trình văn hóa, khu thương mại tự do và tài chính xanh sẽ tác động ra sao?

TS. Võ Trí Thành đặc biệt nhấn mạnh xu hướng phát triển các công trình văn hóa như nhà hát, sân vận động, trung tâm triển lãm. Đây là những thiết chế quan trọng giúp nâng cao chất lượng đô thị, đồng thời gia tăng giá trị của bất động sản khu vực xung quanh.

Đáng chú ý, nhiều địa phương đang đề xuất xây dựng các khu thương mại tự do và khu kinh tế tự do. Hiện đã có khoảng 10 địa phương bày tỏ mong muốn phát triển mô hình này.

Cùng với đó, việc hình thành Trung tâm Tài chính Quốc tế được kỳ vọng sẽ mở ra cơ hội thu hút các dòng vốn mới cho nền kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng.

Ông cũng cho rằng xu hướng phát triển kinh tế xanh và tài chính xanh sẽ ngày càng tác động mạnh tới thị trường. “Việt Nam đang hướng tới trở thành trung tâm tài chính xanh của khu vực. Điều đó sẽ kéo theo nhu cầu phát triển các dự án bất động sản xanh, tiết kiệm năng lượng và thân thiện với môi trường”, ông nhận định.

Nhu cầu vốn 38 triệu tỷ đồng và bài toán huy động vốn

Theo chuyên gia này, chưa bao giờ thị trường bất động sản lại gắn chặt với các dự án hạ tầng chiến lược và nhu cầu huy động nguồn vốn lớn như hiện nay. Ông dẫn số liệu cho biết tổng nhu cầu vốn đầu tư của nền kinh tế trong giai đoạn tới có thể lên tới khoảng 38 triệu tỷ đồng.

Trong ít nhất 5 năm tới, đầu tư vẫn sẽ là động lực tăng trưởng quan trọng hàng đầu của nền kinh tế, đặc biệt đối với các dự án hạ tầng và bất động sản quy mô lớn.

Từ đó, TS. Võ Trí Thành cho rằng cần tìm kiếm các phương thức huy động vốn hiệu quả, kết nối nguồn lực giữa Nhà nước và khu vực tư nhân. Đồng thời, thị trường vốn cần tiếp tục được hoàn thiện để giảm sự phụ thuộc quá lớn của bất động sản vào tín dụng ngân hàng.

Chính sách và minh bạch thị trường: điểm nghẽn cần tháo gỡ

Về chính sách, ông cho biết thời gian tới sẽ có nhiều thay đổi quan trọng liên quan đến Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đầu tư công và Luật Đấu thầu. Những sửa đổi này cùng các cơ chế đặc thù mới sẽ tạo tác động đáng kể đến thị trường.

Ở góc độ cơ cấu sản phẩm, TS. Võ Trí Thành cho rằng thị trường vẫn tồn tại mất cân đối cung - cầu. Trong khi chương trình phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030 đang được triển khai, khái niệm “nhà ở giá phù hợp” cần được quan tâm nhiều hơn trong tương lai.

Ông cho rằng phát triển nhà ở cho thuê, đa dạng hóa loại hình sản phẩm và mở rộng quyền lựa chọn cho người dân là xu hướng tất yếu. Nhà ở xã hội cũng không nên chỉ dừng ở chức năng cư trú mà cần đồng bộ với hạ tầng, dịch vụ và tiện ích xã hội.

“Đến năm 2030, khi thu nhập và mức sống của người dân được nâng lên, khái niệm nhà ở giá phù hợp có thể sẽ phản ánh đúng nhu cầu thị trường hơn là chỉ tập trung vào nhà ở xã hội”, ông nhận định.

Một định hướng quan trọng khác là nâng cao tính minh bạch của thị trường bất động sản. Theo đó, việc xây dựng hệ thống định danh bất động sản và hình thành sàn giao dịch bất động sản quốc gia sẽ giúp chuẩn hóa dữ liệu, minh bạch hóa thông tin và giảm thiểu rủi ro cho nhà đầu tư.

Bên cạnh đó, các chính sách liên quan đến thuế tài sản, thuế giao dịch và tái cơ cấu thị trường cũng sẽ đóng vai trò quan trọng trong giai đoạn tới.

Thị trường vẫn còn những thách thức nào?

Dù triển vọng tích cực, TS. Võ Trí Thành cho rằng thị trường vẫn đối mặt với nhiều thách thức lớn.

Thách thức đầu tiên đến từ chính đặc thù của bất động sản: vừa là nhu cầu thiết yếu gắn với quyền có nhà ở của người dân, vừa là tài sản có giá trị lớn và là công cụ đầu tư phổ biến. Vì vậy, chính sách luôn phải cân bằng giữa mục tiêu an sinh xã hội và phát triển thị trường.

Thách thức thứ hai là mối quan hệ chặt chẽ giữa bất động sản với hệ thống tài chính - ngân hàng. Theo ông, cần tiếp tục củng cố nền tảng tài chính vĩ mô để hạn chế các chu kỳ tăng nóng, bong bóng hoặc đóng băng của thị trường.

Thách thức thứ ba liên quan đến vận hành bộ máy chính quyền địa phương trong mô hình chính quyền hai cấp. Nhiều thủ tục về cấp phép, xác nhận đầu tư, quyền lợi hợp pháp của người dân và doanh nghiệp đều gắn với hoạt động của chính quyền cơ sở, do đó cần tiếp tục hoàn thiện cơ chế vận hành để bảo đảm hiệu quả thực thi.

“Bất động sản không chỉ là câu chuyện của một thị trường mà còn liên quan đến đầu tư, tài chính, tài sản và quyền lợi của người dân. Vì vậy, mọi chính sách cần hướng tới mục tiêu phát triển bền vững và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân”, TS. Võ Trí Thành nhấn mạnh.

Bạn nghĩ sao về góc nhìn “siêu chu kỳ” này của thị trường bất động sản? Comment bên dưới nhé!