Làn sóng di dân hơn 860.000 người sẽ tái định hình thị trường bất động sản Hà Nội

Theo ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội, thành công của chương trình di dời phụ thuộc vào hai yếu tố then chốt: đầu tư hạ tầng đồng bộ và hệ thống cơ chế, động lực đủ hấp dẫn để người dân tự nguyện dịch chuyển. Trong đó, giao thông công cộng giữ vai trò đặc biệt quan trọng, quyết định khả năng kết nối giữa khu vực mới và trung tâm thành phố.

Kinh nghiệm quốc tế cho thấy, khoảng cách địa lý không phải yếu tố cản trở lớn nhất, mà là thời gian di chuyển và chất lượng sống. Mô hình tái phát triển Docklands tại London là minh chứng điển hình, khi Chính phủ Anh ưu tiên đầu tư các tuyến giao thông công cộng như DLR và Jubilee Line trước khi phát triển đô thị, từ đó hình thành trung tâm tài chính Canary Wharf.

Những bài học tương tự cũng được ghi nhận tại Tokyo, Seoul hay Kuala Lumpur, nơi các đô thị vệ tinh được phát triển bài bản, gắn với mạng lưới giao thông hiệu quả và hạ tầng xã hội hoàn chỉnh. Người dân có thể sinh sống ngoài trung tâm nhưng vẫn đảm bảo khả năng tiếp cận việc làm, dịch vụ và tiện ích đô thị.

Từ góc nhìn này, ông Powell cho rằng Hà Nội đang sở hữu nhiều dư địa phát triển đáng chú ý, đặc biệt là khu vực hai bên sông Hồng và các quận, huyện giáp nội đô. Trong đó, Đông Anh nổi lên như một điểm đến tiềm năng nhờ vị trí gần trung tâm và hệ thống kết nối ngày càng được cải thiện thông qua các cây cầu mới.

Thực tế, Hà Nội đã và đang triển khai hàng loạt dự án đô thị quy mô lớn tại các khu vực ngoài trung tâm, trong đó có những đại dự án lên tới hàng trăm hecta tại Đông Anh. Việc đầu tư đồng bộ nhà ở, thương mại, giáo dục, y tế và không gian xanh đang giúp các khu vực này từng bước hình thành môi trường sống hoàn chỉnh, thay vì chỉ là nơi “ở tạm” sau di dời.

Tuy nhiên, từ góc độ thị trường, ông Vũ Cương Quyết, CEO Đất Xanh Miền Bắc, cho rằng làn sóng di dân cũng đặt ra nhiều rủi ro đối với nhà đầu tư. Hiện nay, thị trường đang tồn tại hai luồng tâm lý trái chiều: một bên kỳ vọng nhu cầu nhà ở tăng mạnh sẽ tiếp tục đẩy giá, trong khi bên còn lại thận trọng trước áp lực lãi suất vay ở mức 12–14%/năm.

Đáng lưu ý, Hà Nội đang đồng thời quy hoạch và triển khai hàng loạt khu đô thị lớn ở cả bốn hướng, với tổng quy mô lên tới hàng nghìn hecta. Khi nguồn cung căn hộ và nhà ở được tung ra ồ ạt, khả năng hấp thụ của thị trường sẽ chịu thử thách. Trong kịch bản cung vượt cầu, giá bất động sản không loại trừ khả năng chịu áp lực điều chỉnh.

Một câu hỏi quan trọng khác là phạm vi dịch chuyển của người dân. Nếu phần lớn cư dân chỉ sẵn sàng di chuyển tới các khu vực giáp nội đô như Long Biên, Cầu Giấy, Mỹ Đình thay vì các huyện xa hơn, áp lực cầu tại những khu vực này sẽ tăng mạnh. Trong bối cảnh giá căn hộ đã phổ biến ở mức 100–150 triệu đồng/m², sự gia tăng nhu cầu có thể tiếp tục đẩy mặt bằng giá và giá thuê lên cao.

Rõ ràng, quy hoạch giãn dân quy mô lớn đang mở ra cả cơ hội lẫn thách thức cho thị trường bất động sản Hà Nội. Thành công của quá trình này sẽ phụ thuộc vào mức độ đồng bộ của hạ tầng, sự hợp lý trong phân bổ nguồn cung và khả năng cân bằng giữa kỳ vọng đầu tư với nhu cầu ở thực.