Lãi vay tăng nhưng thị trường bất động sản vẫn có cơ sở phục hồi

Áp lực từ lãi suất và giá nhà

Trên nhiều diễn đàn đầu tư bất động sản, không khí hiện nay đã thay đổi đáng kể so với năm trước. Nếu trước đây, câu chuyện phổ biến xoay quanh việc tài sản tăng giá hoặc khoản đầu tư sinh lời nhanh, thì hiện nay tâm lý thận trọng đang chiếm ưu thế khi lãi suất vay liên tục tăng.

Chị Phương Anh, một nhân viên văn phòng tại Hà Nội cho biết gia đình đang phải trả hơn 21 triệu đồng mỗi tháng cho khoản vay mua nhà khoảng 2 tỷ đồng, sau khi ngân hàng điều chỉnh lãi suất lên hơn 13%/năm. Căn hộ của chị chỉ rộng chưa tới 50 m² và nằm ngoài khu vực trung tâm, nhưng chi phí trả góp đã trở thành gánh nặng đáng kể.

Áp lực tài chính càng lớn khi giá nhà đã tăng mạnh trong vài năm gần đây. Chẳng hạn, một dự án chung cư trên đường Vũ Trọng Khánh từng có giá khoảng 40 triệu đồng/m² vào năm 2022, thời điểm tuyến Cát Linh – Hà Đông vừa đi vào vận hành. Đến nay, giá nhiều căn hộ tại khu vực này đã tăng lên khoảng 75–80 triệu đồng/m², gần gấp đôi chỉ sau chưa đầy bốn năm.

Khi lãi suất tăng trong bối cảnh giá nhà đã ở mức cao, áp lực tài chính đối với người mua càng lớn. Nghĩa vụ trả nợ tăng trong khi thu nhập của nhiều hộ gia đình không cải thiện tương ứng, khiến quyết định mua nhà trở nên khó khăn hơn.

Tuy vậy, ông Rich Nguyễn, Giám đốc điều hành Rich Nguyen Academy, cho rằng việc vay mua nhà vốn là kế hoạch tài chính dài hạn, thường kéo dài từ 10 đến 20 năm. Vì vậy, lãi suất tại một thời điểm không nên trở thành yếu tố duy nhất quyết định việc xuống tiền.

Theo ông, trong khoảng hai thập kỷ qua – tương đương thời gian vay mua nhà phổ biến tại các ngân hàng – thị trường đã ít nhất ba lần trải qua chu kỳ tăng mạnh của lãi suất, như giai đoạn 2008–2012, 2022–2023 và thời điểm hiện tại. Điều này cho thấy biến động lãi suất là yếu tố mang tính chu kỳ và không phải lúc nào cũng kéo dài.

Nguồn cung mới tạo động lực cho thị trường

Ở góc nhìn quản lý, ông Hà Quang Hưng, Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản thuộc Bộ Xây dựng nhận định thị trường bất động sản năm 2026 vẫn có thể trở nên sôi động, nhưng theo cách thận trọng và bền vững hơn.

Theo ông Hưng, động lực của thị trường năm nay sẽ không đến từ dòng vốn rẻ như giai đoạn trước, mà chủ yếu từ nguồn cung nhà ở phục vụ nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở xã hội.

Một ví dụ rõ nét là kế hoạch phát triển nhà ở xã hội tại Hà Nội. Theo Quyết định 444/QĐ-TTg, chỉ tiêu ban đầu giai đoạn 2025–2030 của thành phố là hơn 44.800 căn. Tuy nhiên, theo Nghị quyết 7/NQ-CP, mục tiêu này đã được nâng lên khoảng 88.600 căn, tức tăng gấp đôi kế hoạch trước đó.

Riêng trong năm 2026, số lượng căn hộ dự kiến phát triển cũng tăng mạnh, từ khoảng 5.400 căn theo kế hoạch cũ lên gần 18.700 căn.

Cùng với việc mở rộng nguồn cung, điều kiện tiếp cận nhà ở xã hội cũng đang được nới lỏng. Trước đây, mức thu nhập tối đa để được mua nhà ở xã hội đối với người độc thân là 15 triệu đồng mỗi tháng, nhưng nay đã tăng lên khoảng 20 triệu đồng và đang được xem xét nâng tiếp theo đề xuất của Phạm Minh Chính.

Bên cạnh đó, nguồn cung nhà ở trung cấp – phân khúc có giá khoảng 40–50 triệu đồng/m² – cũng đang dần trở lại. Đầu năm 2026, Hà Nội đã khởi công hai khu đô thị quy mô lớn tại khu vực Đông Anh và Mê Linh với tổng diện tích khoảng 1.400 ha, trong đó dành đáng kể quỹ đất cho nhà ở tái định cư, nhà ở xã hội và nhà ở thương mại giá phù hợp.

Song song với các dự án cụ thể, Bộ Xây dựng cũng đang xây dựng cơ chế thí điểm phát triển nhà ở thương mại giá phù hợp. Chính sách này dự kiến tạo thêm nguồn cung cho nhóm khách hàng có thu nhập trung bình, đồng thời cho phép doanh nghiệp hưởng mức lợi nhuận tối đa khoảng 15%.

Theo ông Hà Quang Hưng, khi nguồn cung hướng nhiều hơn vào nhu cầu ở thực, thanh khoản của thị trường sẽ phục hồi theo hướng bền vững hơn.

“tính thanh khoản của thị trường có xu hướng phục hồi theo hướng thực chất hơn, gắn với nhu cầu ở thực và nhu cầu đầu tư dài hạn thay vì phụ thuộc vào các chu kỳ tăng nóng và ngắn hạn”, ông Hưng nhận định.

Trong bối cảnh đó, sự sôi động của thị trường bất động sản năm 2026 nhiều khả năng sẽ tập trung vào phân khúc nhà ở trung cấp và nhà ở xã hội – những dòng sản phẩm có nhu cầu thực lớn. Ngược lại, các dự án chỉ tăng giá nhờ kỳ vọng hoặc thiếu nền tảng khai thác thực tế có thể tiếp tục đối mặt với sự thận trọng từ phía người mua.