Lãi vay tăng, giới đầu tư bất động sản buộc phải thay đổi chiến lược

Dữ liệu từ VARS IRE cho thấy thị trường bất động sản đang có dấu hiệu tiến tới trạng thái cân bằng hơn khi nguồn cung mới dần tăng trở lại. Xu hướng này phản ánh sự dịch chuyển sang mô hình phát triển dựa nhiều hơn vào cán cân cung – cầu thực và năng lực của các chủ thể tham gia thị trường.

Trong bối cảnh đó, tín dụng vẫn là yếu tố có ảnh hưởng lớn tới nhịp vận động của bất động sản. Đây là lĩnh vực phụ thuộc nhiều vào vốn vay nên bất kỳ điều chỉnh nào trong chính sách tín dụng đều có thể tác động trực tiếp đến thanh khoản, giá bán cũng như tâm lý thị trường.

Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam, đến ngày 31/12/2025, dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản đạt khoảng 4,74 triệu tỷ đồng, tăng 36,24% so với cuối năm 2024. Quy mô này chiếm khoảng 25,53% tổng dư nợ toàn hệ thống và có tốc độ tăng cao hơn mặt bằng tín dụng chung của nền kinh tế.

Trong đó, dư nợ cho vay phục vụ hoạt động kinh doanh bất động sản đạt khoảng 2,16 triệu tỷ đồng, tương đương 45,58% tổng dư nợ của lĩnh vực này, tăng gần 50% so với cuối năm 2024. Mức tăng trưởng này cao gấp khoảng 1,85 lần so với tín dụng phục vụ nhu cầu tiêu dùng và sử dụng bất động sản.

Bước sang năm 2026, cơ quan quản lý bắt đầu kiểm soát chặt hơn dòng tín dụng. Theo báo cáo của VARS IRE, tăng trưởng tín dụng trong quý I/2026 được yêu cầu không vượt quá 1/4 mục tiêu tăng trưởng cả năm, tương đương khoảng 3,75% nếu chỉ tiêu cả năm là 15%. Đồng thời, dư nợ cho vay bất động sản tại mỗi ngân hàng cũng không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng tín dụng chung.

Trong bối cảnh tín dụng bị kiểm soát, nhiều ngân hàng thương mại – đặc biệt là các ngân hàng có vốn nhà nước – đã điều chỉnh lãi suất cho vay bất động sản lên mức cao hơn so với lãi suất cho vay sản xuất kinh doanh hoặc tiêu dùng.

Theo TS Nguyễn Văn Đính, khi mặt bằng lãi suất tăng, thị trường buộc phải bước vào giai đoạn “thanh lọc”. Những mô hình đầu tư phụ thuộc nhiều vào vốn vay sẽ chịu áp lực lớn hơn, trong khi các chủ thể có nền tảng tài chính vững vàng sẽ có lợi thế. Điều này cũng buộc hệ sinh thái bất động sản, từ người mua nhà đến doanh nghiệp phát triển dự án, phải thay đổi tư duy. Thay vì mở rộng nhanh với kỳ vọng lợi nhuận ngắn hạn, nhiều chủ thể đang chuyển sang chiến lược thận trọng hơn, chú trọng quản trị rủi ro và tính bền vững.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS IRE cho thấy thanh khoản thị trường đang có xu hướng giảm, đặc biệt tại các khu vực từng tăng trưởng nóng trong giai đoạn trước. Dòng tiền không còn tìm kiếm lợi nhuận nhanh mà ưu tiên yếu tố an toàn và khả năng kiểm soát rủi ro.

Từ cuối tháng 10/2025, mặt bằng lãi suất vay mua nhà đã tăng đáng kể. Nhiều ngân hàng áp dụng lãi suất sau ưu đãi ở mức 12–14%/năm, thậm chí có thời điểm lên tới 16%/năm. Trong khi đó, trước đây nhiều khách hàng được vay với lãi suất ưu đãi chỉ khoảng 5–6%/năm trong thời gian ngắn, thường từ 3–6 tháng. Khi bước sang giai đoạn lãi suất thả nổi, chi phí vốn tăng mạnh khiến nhiều kế hoạch tài chính ban đầu bị đảo lộn, đặc biệt với những nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy để “lướt sóng”.

Một rủi ro khác nằm ở độ trễ của thị trường. Nhóm mua nhà trong giai đoạn 2023–2024 hiện vẫn có biên an toàn nhất định. Tuy nhiên, áp lực tài chính có thể bộc lộ rõ hơn trong giai đoạn 2027–2028, khi nhiều khoản vay phát sinh năm 2025 – thời điểm giá bất động sản ở mức cao – đồng loạt kết thúc thời gian ân hạn nợ gốc và ưu đãi lãi suất.

Sự gia tăng chi phí tài chính cũng đang làm thay đổi hành vi người mua nhà. Các hộ gia đình trẻ và người mua lần đầu có xu hướng trì hoãn quyết định, tiếp tục thuê nhà hoặc dịch chuyển ra khu vực xa trung tâm – nơi giá bất động sản có thể thấp hơn khoảng 30%.

Ở phía nhà đầu tư, nhóm phụ thuộc nhiều vào vốn vay đang chuyển sang trạng thái quan sát và phòng thủ, khiến thanh khoản thị trường giảm tốc. Tuy nhiên, dòng tiền không hoàn toàn rời bỏ thị trường. Những nhà đầu tư có tiềm lực tài chính mạnh và tỷ lệ vay thấp vẫn tiếp tục tìm kiếm cơ hội, nhưng với tiêu chí khắt khe hơn như pháp lý minh bạch, giá bán hợp lý và khả năng tạo dòng tiền cho thuê ổn định.

Theo VARS IRE, thời gian tới thị trường có thể tiếp tục chứng kiến sự phân hóa mạnh. Hàng trăm dự án được tháo gỡ pháp lý và nhiều khu đô thị lớn đang được phê duyệt có thể bổ sung hơn 100.000 sản phẩm mới. Nguồn cung tăng giúp giảm áp lực khan hiếm, song giá bất động sản khó giảm sâu do chi phí đất đai, xây dựng và vốn đều gia tăng.

Trong bối cảnh mới, lợi thế được cho là sẽ thuộc về những cá nhân và doanh nghiệp có nền tảng tài chính vững cùng tầm nhìn đầu tư dài hạn. Các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, mức giá phù hợp với giá trị khai thác và gắn với hạ tầng thực tế vẫn được kỳ vọng giữ thanh khoản tốt hơn so với các sản phẩm định giá quá cao.