Lãi suất vay mua nhà vọt lên 14%: Bất động sản đối mặt cú siết tín dụng mới

Lãi suất đảo chiều với tốc độ hiếm thấy

Cách đây khoảng 4–5 tháng, nhiều ngân hàng vẫn duy trì lãi suất cố định 2 năm quanh mức 6,5%/năm. Tuy nhiên, mặt bằng này đã liên tục leo thang qua các mốc 7,3%, 8,4%, 9%, 9,8% và hiện phổ biến ở 13–14%/năm.

Nhóm ngân hàng quốc doanh – vốn thường có lãi suất thấp nhất thị trường – cũng ghi nhận mức điều chỉnh mạnh. Vietcombank hiện áp dụng lãi suất vay mua căn hộ, nhà phố đã có giấy chứng nhận hoặc hợp đồng mua bán, cũng như tái tài trợ khoản vay, thấp nhất từ 9,6%/năm. Cùng kỳ năm trước, mức này chỉ 6% cố định 12 tháng và 7% cho 24 tháng.

VietinBank nâng lãi suất cố định 24 tháng lên hơn 12%/năm. BIDV áp dụng tối thiểu 9,7% cho 6 tháng đầu, 10% cho 12 tháng và tới 13,5% nếu cố định 18 tháng. Agribank giữ mức 8% cho 6 tháng, 8,5% cho 12 tháng, song cũng lên gần 9,8% nếu cố định 18 tháng.

Ở khối tư nhân, MB Bank áp dụng 9–9,5% cho kỳ hạn 12–24 tháng; VIB dao động 9,9–12%; ACB 9,5–10,5%; Techcombank 8,5–9,5% cho 6–12 tháng. Lãi suất thả nổi phổ biến hiện ở mức 11–15%/năm.

Đáng chú ý, lãi suất của nhóm ngân hàng quốc doanh đã ngang bằng, thậm chí cao hơn một số ngân hàng tư nhân – điều không thường thấy trong thông lệ thị trường.

Tín dụng bị điều tiết, bất động sản giảm ưu tiên

Theo lãnh đạo một ngân hàng quốc doanh, việc tăng lãi suất vay bất động sản xuất phát từ định hướng điều tiết tín dụng khi hạn mức tăng trưởng cho lĩnh vực này bị siết lại, nhằm ưu tiên vốn cho sản xuất – kinh doanh.

Tại một hội nghị nhà đầu tư, ông Lưu Trung Thái – Chủ tịch MB – cũng nhấn mạnh các lĩnh vực rủi ro cao khó có thể được hưởng lãi suất thấp. Trong bối cảnh lãi suất huy động tăng lên mức cao nhất hai năm và lãi suất liên ngân hàng có thời điểm vọt lên 17–19%, hệ thống ngân hàng buộc phải duy trì biên lợi nhuận để đảm bảo thanh khoản.

Một lãnh đạo ngân hàng lớn nhận định thanh khoản toàn ngành sẽ tiếp tục là thách thức trong năm nay, đồng nghĩa lãi suất khó giảm nhanh trong ngắn hạn.

Người vay chịu áp lực gấp đôi

Theo ông Võ Hồng Thắng – Phó tổng giám đốc DKRA Group, tốc độ tăng lãi suất hiện nay là rất nhanh. Với mức quanh 14%, khoản vay 1 tỷ đồng hiện tạo áp lực trả lãi tương đương khoản vay 2 tỷ đồng khi lãi suất ở mức 6,5% trước đây. Nghĩa vụ tài chính gần như tăng gấp đôi dù số tiền vay không đổi.

Mặt bằng lãi suất tăng cao khiến thanh khoản thị trường suy giảm rõ rệt. Nhiều khách hàng kéo dài thời gian cân nhắc, trì hoãn ký hợp đồng hoặc chờ đợi tín hiệu ổn định hơn. Trong khi thu nhập chưa tăng tương ứng, áp lực trả nợ ngày càng lớn khiến cả người mua ở thực cũng phải thận trọng.

Khi bất động sản không còn là lĩnh vực được ưu tiên phân bổ tín dụng, việc chịu mức lãi suất cao hơn trở thành điều tất yếu. Tuy nhiên, tác động lớn nhất của lãi suất cao không nằm ở nguy cơ “đóng băng” thị trường, mà ở sự tái cấu trúc dòng tiền. Dòng vốn đầu cơ ngắn hạn, phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính, có xu hướng rút lui. Nhà đầu tư buộc phải tính toán kỹ hiệu suất khai thác và dòng tiền thực.

Với người mua ở thực, tâm lý “mua sớm kẻo giá tăng” dần nhường chỗ cho bài toán cân đối dài hạn giữa thu nhập, khả năng trả nợ và giá trị thực của sản phẩm.

Trong trung hạn, lãi suất cao có thể làm chậm tốc độ giao dịch nhưng đồng thời tạo nền tảng cho một chu kỳ phát triển thận trọng hơn. Những doanh nghiệp có năng lực tài chính vững, sản phẩm phục vụ nhu cầu thực và pháp lý minh bạch sẽ chiếm ưu thế.

Lãi suất cao không khép lại thị trường bất động sản, nhưng gần như đã khép lại giai đoạn tăng trưởng dựa nhiều vào đòn bẩy tài chính. Thị trường đang bước vào giai đoạn “thử lửa”, nơi kỷ luật vốn và giá trị thực trở thành yếu tố quyết định.