Lãi suất vay mua nhà tăng, thanh khoản bất động sản chững lại

Theo dữ liệu từ PropertyGuru Việt Nam, mức độ quan tâm và lượng tin đăng bất động sản trong tháng đầu năm 2026 đã giảm đáng kể so với tháng cuối năm 2025. Một phần nguyên nhân đến từ yếu tố mùa vụ khi thị trường thường chững lại quanh dịp Tết Nguyên đán. Tuy nhiên, yếu tố tác động lớn hơn là sự thay đổi của môi trường lãi suất.

Hiện nay, lãi suất vay mua nhà ưu đãi phổ biến khoảng 9,6% mỗi năm và trong một số trường hợp có thể lên tới gần 14%. So với giai đoạn lãi suất thấp kéo dài trước đó, mức chi phí vốn này khiến việc sử dụng đòn bẩy tài chính để mua nhà trở nên nặng nề hơn đáng kể.

Đến cuối tháng 2/2026, nhiều ngân hàng đã điều chỉnh lãi suất cho vay mua nhà tăng thêm khoảng 1–2 điểm phần trăm so với cuối năm 2025. Lãi suất cố định trong năm đầu thường dao động 8–10%/năm, trong khi lãi suất thả nổi sau thời gian ưu đãi có thể lên tới 12–15%. Chi phí tài chính tăng khiến nhiều người có kế hoạch mua nhà phải tính toán lại dòng tiền.

Đối với người mua để ở, khoản vay lớn đồng nghĩa với nghĩa vụ tài chính kéo dài hàng chục năm. Không ít gia đình vì vậy tạm hoãn kế hoạch mua nhà và chuyển sang thuê nhà trong ngắn hạn. Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư – đặc biệt là những người sử dụng đòn bẩy tài chính cao – cũng trở nên dè dặt hơn trước rủi ro chi phí vốn tăng.

Điều đáng chú ý là lực cầu suy yếu trong khi mặt bằng giá bất động sản vẫn duy trì ở mức cao. Theo dữ liệu thị trường, giá đất nền đã tăng khoảng 187% so với quý I/2023; giá chung cư tăng khoảng 175% và giá nhà riêng tăng khoảng 130% trong cùng giai đoạn.

Riêng tại Hà Nội, giá chung cư sơ cấp hiện đạt bình quân khoảng 102 triệu đồng/m², tăng 32% so với cùng kỳ năm trước. Với phân khúc nhà liền thổ, giá bán trung bình thậm chí lên tới khoảng 262 triệu đồng/m². Khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả của phần lớn người lao động vì thế ngày càng nới rộng.

Theo bà Ngọc Lê, Giám đốc cấp cao bộ phận Tư vấn chiến lược của Cushman & Wakefield, thanh khoản các phân khúc nhà ở đã bắt đầu đảo chiều từ cuối năm 2025 khi thị trường tín dụng bước vào chu kỳ tăng lãi suất mới.

Cụ thể, trong quý IV/2025, Hà Nội chỉ ghi nhận khoảng 6.200 căn hộ được tiêu thụ, giảm 33% so với cùng kỳ năm trước. Nguồn cung mới trong cùng giai đoạn cũng thấp hơn khoảng 32%. Ở phân khúc nhà liền thổ, mức giảm còn rõ rệt hơn khi lượng giao dịch chỉ khoảng 200 căn, giảm 64% so với quý trước và giảm tới 77% so với cùng kỳ.

Theo các chuyên gia, việc chi phí vốn tăng lên đang làm suy yếu vai trò của đòn bẩy tài chính – yếu tố từng thúc đẩy thanh khoản thị trường trong giai đoạn 2023–2025. Khi vay ngân hàng không còn dễ dàng và rẻ như trước, nhà đầu tư buộc phải cân nhắc kỹ hơn về dòng tiền và rủi ro nắm giữ tài sản dài hạn.

Dù vậy, nền tảng kinh tế vĩ mô của Việt Nam vẫn duy trì nhiều tín hiệu tích cực. Chỉ số sản xuất công nghiệp trong tháng 1/2026 tăng 21%, vốn FDI thực hiện đạt khoảng 1,7 tỷ USD, tăng hơn 11% so với cùng kỳ. Số doanh nghiệp thành lập mới hoặc quay trở lại hoạt động cũng tăng 45,6%.

Bên cạnh đó, sự phục hồi của ngành du lịch với hơn 21 triệu lượt khách quốc tế cũng góp phần thúc đẩy nhu cầu nhà ở và bất động sản dịch vụ tại các đô thị lớn.

Những yếu tố này cho thấy nhu cầu nhà ở thực trong dài hạn vẫn rất lớn, đặc biệt trong bối cảnh quá trình đô thị hóa tiếp tục diễn ra mạnh mẽ. Theo giới chuyên gia, giai đoạn thanh lọc hiện nay có thể giúp thị trường trở nên ổn định và bền vững hơn, tạo nền tảng cho chu kỳ tăng trưởng mới khi môi trường lãi suất và dòng vốn dần ổn định trở lại.